2015中国房地产上市公司财富创造能力TOP10

  2014年,经历持续调整期的房地产行业步入平稳增长的新常态发展阶段。伴随着市场的调整,房地产上市公司的经营业绩受到一定影响,土地成本居 高不下持续增加了企业的成本支出,利润空间被进一步挤压。为了控制成本、有效缓解资金压力,房地产上市公司普遍采取积极的销售策略,加快推盘去化,在...

  2014年,经历持续调整期的房地产行业步入平稳增长的新常态发展阶段。伴随着市场的调整,房地产上市公司的经营业绩受到一定影响,土地成本居 高不下持续增加了企业的成本支出,利润空间被进一步挤压。为了控制成本、有效缓解资金压力,房地产上市公司普遍采取积极的销售策略,加快推盘去化,在一定 程度上保障了经营业绩。与此同时,部分房地产上市公司抓住城镇化、京津冀一体化带来的市场机遇,找准自身定位,通过标准化、精细化发展提升了其产品的核心 竞争力,获得资本市场的高度关注并降低了融资成本,2014年仍然保持了业绩的稳定增长。

中国房地产TOP10研究组

1.研究背景与目的

2.研究结果及分析

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”,自2003年 开展中国房地产上市公司TOP10研究以来,已连续进行了十三年,其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注,中国房地产上市公司TOP10研 究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。

2014年,中国经济发展从高速增长转向中高速增长的新常态,在房地产行业调控政策回归常态化、市场进入调整期的背景下,一批优秀房地产上市公 司顺应行业新常态,踩准市场节奏主动调整经营策略、积极创新营销手段,取得了优良的业绩,展示出较高的经营水平,彰显了投资价值。

2.研究结果及分析

2.1 中国房地产上市公司整体发展状况分析

“2015中国房地产上市公司TOP10研究”的研究对象主要包括137家沪深上市房地产公司和48家大陆在港上市房地产公司。研究结果显 示:2014年,国内房地产市场处在深度调整期,受到市场需求增速放缓、成本费用占比提高的负面影响,房地产上市公司的经营业绩增幅出现回落、财富创造能 力面临挑战、负债压力有所增加,但是,优秀房地产上市公司通过合理调整经营节奏、优化产品结构、创新营销策略,仍然取得了较好的经营业绩。

(1)经营状况:营业收入增速回落,稳增长控成本保障利润空间

2014年,房地产上市公司的业绩规模再创新高,沪深上市房地产公司营业收入均值为65.48亿元,同比增长16.62%;大陆在港上市房地产公司营业收入均值为226.22亿元,同比增长16.39%。

同年,沪深上市房地产公司净利润均值为7.76亿元,同比增长6.45%;大陆在港上市房地产公司净利润均值为35.89亿元,同比增长 5.50%。房地产上市公司净利润增速降低,主要受到两方面因素影响:一是企业为了应对市场调整期面临的去化压力,主动调整价格加大促销力度;二是近年来 土地成本不断提高,挤占了房地产上市公司的一部分利润空间,部分房地产上市公司的净利润增速明显低于同期营业收入增速。

面对利润率持续下行的压力,房地产上市公司以精细化运营为导向,多策并举保障盈利空间:第一,推行标准化管控体系;第二,拓展多元融资渠道;第三,建立与上下游企业的采购战略合作;第四,谨慎吸纳项目资源。

(2)股东回报:资产收益水平稳中有降,经济增加值(EVA)出现下滑

2014年,沪深、大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别下降至9.17%和14.74%,每股收益均值分别为0.34元和0.64元,比2013年略有下降。

2014年,沪深上市房地产公司的EVA均值为1.96亿元,同比上升42%,税后净营业利润均值同比增长30.59%,增幅高于资本成本均值 增幅,财富创造能力整体得到提升;而大陆在港上市房地产公司的EVA均值为1.46亿元,同比大幅下滑了64%,主要源于税后净营业利润的增速明显低于同 期资本成本增速。

(3)财务稳健性:负债水平小幅上升,销售回款受阻导致资金压力加大

截至2014年末,沪深上市房地产公司的资产负债率均值为65.26%,大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为70.10%,同比分别小幅 上升1.09、0.91个百分点。剔除预收账款后,沪深、大陆在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为53.33%和59.75%,较上一年分别上升 2.45、4.16个百分点。

2014年,房地产上市公司的流动性较上年更加趋紧,沪深、大陆在港上市房地产公司每股经营现金流净额均值分别为-0.49元、-0.32元,同比分别下降0.11元、0.21元。

(4)投资价值:房地产板块跑赢大盘,政策利好提升部分企业投资价值

2014年,房地产板块表现出色,全年上证地产指数和深证地产指数分别上涨86.14%、60.17%,跑赢大盘。截至2014年底,沪深上市 房地产公司的平均市值为130.64亿元,同比上涨74.72%;大陆在港上市房地产公司平均市值为180.79亿元,同比上涨7.16%。

与其他各板块相比,目前房地产板块估值水平仍然处于低位,牛市背景下估值洼地有望进一步被填平,降息降准、再融资松绑、房企转型、销售回暖等因素将提升估值修复速度。发展前景好、投资回报较高的房地产上市公司将获得资本市场更多青睐。

2.2 2015中国房地产上市公司TOP10研究结果

(1)综合实力TOP10

2014年,沪深、大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10总资产均值分别为1700.08亿元和2552.44亿元,同期每股收益(EPS)均值分别为同类上市公司的3.91倍和2.60倍,进一步扩大了盈利优势。

万科在主流产品定位基础上继续提升传统住宅领域优势,强化运营管理,综合实力继续领航;华夏幸福持续打造“模式+产品”优势,着力强化产业园投 资运营能力,经营实力获得了跨越式发展;方兴地产在“绿金战略”的指引下走差异化产品竞争路线,将绿色科技和高端精品有机结合,净利润同比增长 25.71%,博得了市场的高度认可;保利地产、金地加快标准化体系建设提高项目开发周转速度,有效推动了综合实力的全面提升。

(2)财富创造能力TOP10

2014年,沪深、大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10的EVA(经济增加值)均值分别达到28.72亿元和17.50亿元,分别为同类房地产上市公司的14.65倍和11.99倍,领先优势突出。

中海、保利地产持续强化产品与服务质量,在市场波动期有力保障企业利润空间。万科、新城发展控股等企业合理调整开发和推盘节奏,持续优化运营体系,凭借快周转模式提升财富创造能力。龙湖、阳光100等企业构建多元化融资渠道,创新融资模式,成本优势突出。

(3)财务稳健性TOP10

2014年,沪深、大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10的有效负债率均值分别为51.58%及52.06%,货币资金与短期及一年到期债务的比率均值分别为1.20及1.80,均显著优于沪深、大陆在港上市房地产公司同期指标。

中海、金融街、金地、大名城、宝龙等企业坚持稳健审慎的财务原则,保持了合理的债务水平。万科、旭辉、福星股份、国瑞置业等企业注重消化库存、谨慎投资,积极强化现金流管理。

(4)投资价值TOP10

2014年,沪深、大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10每股收益均值分别达到1.12元、0.60元,是同期沪深、大陆在港上市房地产公 司均值的3.20倍和1.05倍;其净利润均值分别达56.49亿元、46.52亿元,是同期沪深、大陆在港上市房地产公司均值的6.83倍、1.67 倍。

万科、中海、保利地产、恒大等企业资金实力雄厚,连续多年经营稳健,值得长期关注。华夏幸福、招商等企业基于自身价值及市场判断,进行业务重构,未来成长潜力较大。泰禾、迪马股份等企业在一带一路战略沿线城市布局,值得资本市场关注。

3.结语

2015年,去库存将是房地产市场的主基调。随着2015年货币政策支持力度的加大、降息降准利好的推出,购房需求将逐步得以释放,对房地产上市公司的业绩增长起到催化作用。

趁此有利时机,房地产上市公司需要紧密结合市场形势,灵活调整经营策略降低市场风险,保持传统业务领域的稳健发展。

此外,房地产行业分化格局仍将持续较长时间,房地产上市公司一方面要继续注重强化内部运营管理、提升财务安全性,保障业绩高质量、稳健发展,另 一方面也要围绕自身业务特点、借助资源优势,积极开展业务创新,为业绩的长远发展开拓新路径,为股东、社会创造可持续发展的价值源泉。

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