从2015年供地计划调整看主要城市供求前景

杨科伟 余仁花 王青青 陶媛 房地产行业“黄金十年”,住房开发规模以前所未有的速度快速膨胀,居民基本住房需求得到初步满足,人口增速持续下滑,新增住房需求日益萎缩,房地产行业结构性供过于求的矛盾日益突出。 针对当前多数二、三、四线城市普遍库存高企、供应过剩的现状,今年3月,国土部联...

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杨科伟 余仁花 王青青 陶媛


房地产行业“黄金十年”,住房开发规模以前所未有的速度快速膨胀,居民基本住房需求得到初步满足,人口增速持续下滑,新增住房需求日益萎缩,房地产行业结构性供过于求的矛盾日益突出。

针对当前多数二、三、四线城市普遍库存高企、供应过剩的现状,今年3月,国土部联合住建部发文,要求各地因地制宜,对土地供应要做到“有供有限”。5月17日,国土资源部印发《关于下达〈2015年全国土地利用计划〉的通知》,要求各地区别对待、有保有压,合理安排建设用地计划指标,促进区域、城乡、产业协调发展。严格控制特大城市用地,合理安排大中小城市和小城镇用地计划指标。

目前,北京、上海等13个重点城市陆续公布了2015年国有建设用地供应计划。基于今年供地计划的调整情况,结合城市库存现状和国土部通知要求,我们将就13个城市短中期市场供应前景和库存风险进行深入分析,研判城市楼市发展趋势。

一、居住用地占13城房产开发供地总量7成,京沪穗占总量的35%

2015年,全国13个重点城市房地产开发建设用地计划供应9604公顷,占国有建设用地总供应量的35.3%,其中,除长春未公布居住和商服用地计划供应数据外,12城市居住(住宅(含保障),下同)用地计划供应5910公顷,占房地产开发用地计划供应量的68.9%,商服用地计划供应2674公顷,占房地产开发用地计划供应量的31.1%。

从城市能级来看,目前已经公布供地计划的北京、上海和广州3个一线城市2015年房地产开发建设用地计划供应共3335公顷,占13个重点城市房地产开发用地计划供应量的34.7%;10个二、三线城市房地产开发建设用地计划供应6269公顷,占10个城市2015年国有建设用地总计划供应量的32.1%。其中,天津、南京和长春房地产开发用地计划供应量较高,均超过1000公顷。从土地属性来看,整体上居住用地占到7成,商服用地为3成。其中,一线城市居住用地计划供应量占比较高,二、三线城市略低。

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二、整体供地量较前两年减少2成,商服用地供应量同比锐减34%

与往年计划供地量相比,13个主要城市2015年房地产开发建设用地计划供应量同比2014年缩减23.19%,相比2013年也下滑17.63%。且一线城市降幅较大,较往年降幅都达26%。二、三线城市同比下滑21.52%,相比2013年减少12.75%。

从用地属性上看,除长春未公布居住和商服用地计划供应情况外,其余12个城市商服用地2015年计划供应总量为2674公顷,同比跌幅较高,达33.95%;居住用地2015年计划供应5910公顷,同比下滑20.73%。

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三、多数城市计划供地量合乎市场库存实际,个别城市“应限反增”

13个城市中,北京、上海、广州、厦门、南京、天津和石家庄等7个城市商品住宅供求基本平衡,从目前的商品住宅库存及市场上的土地储备情况来看,库存压力并不大,综合城市市场供求情况和可供开发地总量来看,7个城市2015年居住用地计划供应量调整都在合理范围。

海口、长春、无锡、哈尔滨、济南和南宁6个城市商品住宅库存或土地库存量明显偏高,未来一段时间内供过于求的矛盾仍将持续。而海口、无锡和哈尔滨等3个城市2015居住用地计划供应量相比往年均有较大幅度下调,符合当前城市市场调整方向。与之相反的是经营性用地储备量已明显偏高的济南和南宁,2015年居住用地计划供应量依然不减反增。

四、预期一线城市和厦门仍供不应求,其他二、三线城市风险分化

当前房地产市场分化较严重的主要城市中,部分城市开始有意识的控制供地节奏,也有部分城市,因土地财政依赖度较高,土地供应居高难下,未来房地产市场或将进一步分化。

1、供过于求的6个城市中,长春、济南和南宁中长期库存风险仍将延续

当前库存高企的6个城市中,海口、无锡、哈尔滨和长春,短期而言这4个城市房地产市场库存量,明显过大,年内供过于求的局面难有实质改变。中长期来看(2-5年),海口、无锡和哈尔滨供过于求的局面逐步得到改善;而长春土地消化周期和2015年供地量均相对较高,供过于求的风险中长期内或仍将延续。

对于济南和南宁,短期来看,其房地产市场库存量不高,但鉴于2个城市2012年至2014年期间经营性土地成交量较大,商品房库存年内或将逐步攀升,甚至有供过于求的风险。中长期来看,鉴于其往年的土地成交量和2015年土地供应量,其商品房市场供过于求的风险仍将逐步加大。

2、供求平衡的7个城市中,一线城市和厦门仍将供不应求

房地产市场供求相对平衡的7个城市中,短期来看,北京、上海、广州、石家庄和厦门等5城市房地产市场库存不高,同时最近3年的土地成交量亦不高,因而预计2015年商品房供应将保持相对平稳。南京和天津目前房地产市场库存不高,最近3年土地成交量虽略显供过于求,但尚属可控范围,预计2015年将依然表现为供求相对平衡。

中长期来看,北京、上海和广州作为一线城市,房地产市场起步较早,可供土地日益萎缩,近年土地供应量逐年下滑,未来这一趋势还将延续,供不应求的态势将逐步显现。而厦门由于行政区域规模限制,近年土地计划供应量连连下调,预计中长期内,厦门商品房或仍将保持供不应求格局。

南京和天津近年土地成交量略高于商品房成交量,且由其2015年房地产开发建设用地估算可供建面以明显高于往年商品房成交面积,预期未来2-3年内2个城市商品房市场仍将表现为供略大于求。而石家庄土地消化周期和2015年计划供地可供建面均不高,中长期将保持基本平衡。

总体来看,目前公布供地计划的城市中,多数城市较好地落实了有供有限的政策精神,未来五年房地产市场总体将保持供求基本平衡。

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