买房大招:想要“逢低入市”?先学好“三一定律”

几乎从来没有一个行业,像房地产开发一样频繁地把如此之多本与商业无关的概念和术语,当作本行业进行专业沟通、研究甚至执行经营策略的术语。这其中,最为典型的,就是“板块”。 这本是一个自然科学的术语,最早见于地理学家魏格纳的《大陆和海洋的形成》,这个概念本是用来解释我们生存世界如今的样...

几乎从来没有一个行业,像房地产开发一样频繁地把如此之多本与商业无关的概念和术语,当作本行业进行专业沟通、研究甚至执行经营策略的术语。这其中,最为典型的,就是“板块”。

这本是一个自然科学的术语,最早见于地理学家魏格纳的《大陆和海洋的形成》,这个概念本是用来解释我们生存世界如今的样貌是如何形成的,后来,就被借用到了资本市场领域,再后来,就成了房地产行业必备的专业术语,也几乎成了房地产项目操盘运营的重要方法。

如果你的项目是在一个已经成熟的板块中,那么你是幸运的,因为这意味着你的项目可以分享区域板块价值的红利;如果你的项目所在还没有一个板块,那也不要紧,至少你可以看看,未来这里是否可能成为一个新的板块,如果答案是肯定的,恭喜你,你逢低入市了——对于购房人来说,也是一样的道理。

我想,你一定关心,楼市板块的构造过程,究竟有否规律可循?规律都是从历史当中汲取和抽象的,北京商品房市场虽然只有不到20年的历史,但从楼市板块构造学的角度,却足以抽象出一个可以被称作“三一定律”的规律。

第一个“一”,一个价值洼地。你将其理解成处女地也可以,理解成拓荒也可以,这都不是最关键的。如果一个区域的周边地价、房价、市场热度都超过位置上比邻,但价值却相差甚多的区域,那么基本上可以断定,这个区域在未来具备成为一个热门板块的基础。

举个栗子——上东区,当然不是纽约的上东区,而是北京朝阳公园东侧、东四环以东的那片区域。现在,阳光上东、丽都水岸、观湖国际、泛海国际居住区等,俨然一副高端居住区的成熟形象。但是,倒回十几年前,这里却是一片价值洼地。

上东区被两个当时已经成熟的区域“夹着”——朝阳公园板块和丽都板块。后者是北京最早的涉外居住区,前者则在非典之后一路蹿红,两个区域当时的房价,都远远高过现在上东区的这片区域,但是当房价普涨、前两个板块发展空间饱和的情况下,这篇价值洼地的几乎就来了,也正是如此,形成了如今的“上东区板块”。

第二个“一”,一个标志性大盘。从历史规律上看,一个楼市板块构造的初始,总伴随一个标志性大盘的崛起。这个项目的体量要足够大,品质要足够过硬,销售业绩要足够好。实际上,标志性大盘的效用,就是市场重新认知区域板块价值的渠道和窗口。

最典型的案例,莫过于北京的朝阳北路板块。在形成朝阳北路板块之前,朝阳北路沿线并非是一片没有开发的处女地。但是,板块红利彻底被激活,恐怕要从星河湾算起,这个北京曾经“最高档”楼盘在朝阳北路的热销,立刻对市场起到了重估朝阳北路板块价值的作用,板块红利,自此在朝阳北路沿线大规模释放,客观上也刺激了后来者的进入,巩固了板块的红利与地位。

这样的道理,无论在早年上东区板块的阳光上东,还是距今较近的长阳板块的万科项目,都无数次应验。

第三个“一”,一众品牌开发商。在楼市板块构造学这个领域,千万别小看了“名号”的重要性。在价值洼地基础具备、标志性大盘标定板块价值之后,板块能否真正成型,就看这些大名头的开发商能否集中涌入了。

当年的房山长阳板块是最典型的说明案例。万科虽然扮演了长阳板块最早开拓者的角色,但是,正是随后首创、首开、绿地、中铁建等一线品牌房地产开发企业的集中进驻,才形成了此后长阳板块的规模效用。只有万科一家,显然玩不转长阳如此巨大体量的市场。

三一定律说完了,但需要有实践意义。对比一下“三一定律”,当前北京有哪些正在构造中的房地产板块?攸克君觉得,丰台区西二环向到西四环区域算一个。这个区域绝对算得上价值洼地,龙湖的标志性的西宸原著在那里,现在,华润、龙湖、泰禾等一线开发其一争相进驻。

另一个更靠谱儿的,应该是榴乡桥板块。北京四环沿线楼盘价格早已突破8万大关的背景下,榴乡桥附近的房价仍保持在4~5万,可谓是成色十足的价值洼地;同时,保利和首开又联合在此地开发了首开保利熙悦诚郡这个有望成为区域标杆的项目。与此同期,保利、首开、中冶、鲁能等品牌房企的入驻,也为区域带来了高品质产品和活力,从而聚拢更高的市场人气。

更重要的是,随着板块态势的逐步形成,配套建设运营的成本,将被摊薄。这样的市场规律将会进一步促使区域功能的完善,而这,就是板块价值兑现的最后一站了。

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