2015年房企评价之”问题房企”

2015年,不少房企的日子不如以前好过了,问题开始渐渐暴露。我认为,以下七类房企容易出问题: 第一,各种原因造成企业人员巨大变动的房企。其中,问题最严重的自然是“老板”级别的变动,如老板被卷入政商问题、贪腐问题等,特别对于一些家族企业来说,这样的打击尤其巨大。其次是在关键岗位上高...

2015年,不少房企的日子不如以前好过了,问题开始渐渐暴露。我认为,以下七类房企容易出问题:

第一,各种原因造成企业人员巨大变动的房企。其中,问题最严重的自然是“老板”级别的变动,如老板被卷入政商问题、贪腐问题等,特别对于一些家族企业来说,这样的打击尤其巨大。其次是在关键岗位上高管离职,从目前来看,营销,人力、财务这部分岗位的负责人如果变动则对这家房企要提高警惕。另外,部分房企短期内员工流失严重的,可能也会有大问题。

第二,与去年同期相比销售业绩明显下滑的房企。尽管今年许多房企不再强调规模,销售业绩略微下滑实属正常,但如果幅度过大,则表示房企可能出现了大问题。在我看来,千亿房企销售金额同比下滑20%以上的;销售金额在300-800亿的房企同比下滑30%以上的;销售金额在100-300亿元同比下滑40%以上的;销售业绩在100亿元以下绩同比下滑50%以上的。这些房企可能已经出现大问题。

第三,上一轮发展过程中过度扩张的房企。2012-2013年末,房企对于市场趋势普遍判断乐观,其中一部分房企进行了大规模的融资和扩张,频频高溢价拿地,甚至有不少“面粉贵于面包”的情况。但2014年市场急转直下,房价和销售实际状况都未达预期,这些房企不得不放缓周转速度,捂地等待增值;或是迫于回款压力,忍痛低于成本价销售,对整体盈利带来了很大的影响。

第四,融资成本高企的房企。这类房企实际上和前一类有一定关联,在扩张的过程中,部分房企使用的并不全部是自有资金,而是通过信托、基金甚至民间借贷等高成本融资渠道取得。市场情况使得去化周期拉长,财务成本叠加,不仅消耗了原本积累的自有资金,还吞噬了利润。在这种背景下,当时资金杠杆的成本就成为对这些房企最大的压力,如果这种情况持续的话,甚至有可能成为压垮骆驼的最后一根“稻草”。

第五,最近三年规模停滞不前的房企。扩张速度太快有风险,但在未确立新战略或定位的情况下,规模发展停滞的房企也存在一定的问题。中国有如此多的房地产企业,竞争激烈,发展的机会可以说是“稍纵即逝”,在最近三年如果未进行规模化扩张,现在已经是“白银时代”,再想发展将更为困难。

第六,市场化运作不够的地方国企。一些地方国企以前依靠资源做房地产,通过低成本土地资源和关系赚大钱。但如今房地产行业的市场化程度高了,尤其是一二线城市,如果不改变原有思路和运作模式,这些地方国企的没落只是时间问题。

第七,主营业务一般但股价暴涨的房企。牛市下,概念炒作盛行,部分主营业务不佳的房企也想借着“风口”飞天,于是大讲“互联网+”、“大健康”、“大金融”等等的故事,股价暴涨,泡沫明显。从去年到今年,没有实际重组或资产注入,但股价暴涨的房企,如果主营或新业务仍然没有实质性发展,在这一轮“风口”过后前景展堪忧。

对于房地产行业来说,出现“问题房企”并非坏事,优胜劣汰也意味着市场回归理性。

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