北京人超半数住五环外 资源分配不均的情况下开发商如何出招?

家住北京亦庄的马女士最近准备搬家了,她将把亦庄的房子卖掉,在北京西三环附近买一套房居住。由于她工作地点在东三环外,之前从家到公司高峰期开车,走上一两个小时是家常便饭。 马女士的生活状态或许代表了北京很多居住在五环外上班族的状态。5月21日,北京市统计局发布人口抽样调查报告,首次公...

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家住北京亦庄的马女士最近准备搬家了,她将把亦庄的房子卖掉,在北京西三环附近买一套房居住。由于她工作地点在东三环外,之前从家到公司高峰期开车,走上一两个小时是家常便饭。

马女士的生活状态或许代表了北京很多居住在五环外上班族的状态。5月21日,北京市统计局发布人口抽样调查报告,首次公布了环线人口分布情况,其中,五环以外居住了1097.9万人,占全市的51%。

高房价与郊区化的无奈

该报告显示,人口发展趋势从中心城区向发展新区聚集。城市发展新区人口增长最快,与2011年相比,快于全市2.1个百分点。这一变化体现了人口从中心城区向发展新区聚集的趋势。

从行政分布的四个功能区看,2014年末,城市功能拓展区常住人口最多,占49%;其次是城市发展新区,常住人口占31.8%;首都功能核心区和生态涵养发展区常住人口相对较少,所占比重分别为10.3%和8.9%。

事实上,城区的房价、房租的不断上涨,直接导致常住人口的外移,形成了郊区化加速、“北京人超半数住五环外”的现实。

同时,该报告也显示城市资源分布所带来的不均衡。其中有两项数据非常扎眼。一是2013年北京全市高校在校学生和教职工数中,中心城区包括核心区和拓展区为 85.3万人,占全市总量的83.6%;二是北京市卫计委数据亦显示,2013年全市医院中,中心城区医院数为438家,占全市总量的67.7%,医院从 业人员为17.1万人,占全市的79.5%。驻京部队的15家三级甲等医院全部位于中心城区。

公共资源分布的严重不均使得大量的郊区居住人口缺乏教育、医疗等基本配套,生活不便,使得郊区聚居区成为“睡城”,加剧了城区与郊区间的潮汐流动,恶化了交通拥堵的状态。而这也加深了中心城区与郊区房价的鸿沟,让四环内乃至五环内的房价进一步“豪宅化”,形成郊区睡城化和市区豪宅化并存的畸形现象。

“四环房价进入8万时代、五环房价进入6万时代。”近来,各媒体对北京房价的报道甚嚣尘上。

据中原地产市场研究部的数据,最近两年,四环内预售项目合计10期,其中均价在7万元/平方米以上的有7期,均价8万元/平方米以上的有3期。而五环内2015年一季度的成交均价已经超过6万元/平方米。

此外,数据显示,五年以来,北京人口增速平稳下降,这与产业结构调整、非首都功能疏解,以及生活成本、交通成本提升有关。这些因素也促使了北京常住人口的外移。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,北京目前的人口格局和北京市2020年规划目标有很大的关系。北京已经逐步开始扭转过去摊大饼式的发展,进入重点卫星城镇的加速发展阶段。这一点从近几年大兴、顺义、房山、昌平等土地出让节奏加快上可以看出。

上海易居房地产研究院研究员严跃进接受中国房地产报记者采访时表示,常住人口的空间分布,对于后续住房市场的需求释放、产品结构等有很深刻的影响。从人口以及公共资源分布的情况,会看出有很大的不均衡性,而这也进而加剧北京市区住房、公共交通等资源的过度利用,而郊区住宅则处于资源闲置浪费的尴尬。

开发商如何顺势而为?

人口不断向五环外的郊区县聚集,对于房地产开发商来说利弊并存。随着城市地价的高企,开发拿地也转战五环外。

“北京今后必然是郊区化导向,包括住房资源在内会出现从市区朝郊区迁移的过程。这时候,需要注意两个内容。第一是城市郊区化的主线,从目前看,主要是北京南部区域,即北京市区—通州—廊坊—武清—天津市区的主线,围绕此类主线进行地产业务开发,风险不会太大,符合郊区人口的分布规律。第二是要注重产业的外移,一旦产业外移成功,人口的分布就会出现变动,这和传统的增加公共设施资源的思路有所差异。”严跃进分析道。

而如何利用目前的人口资源,以及引导人口资源亦值得思考。

胡景晖表示,对开发企业来说,郊区县的快速发展建设,可能会带来短期内区域同质化产品聚集、竞争激烈的格局,在这种情况下,开发企业中掌握产品优势、速度优势、资源优势的会跑在前列。

对房企来说,经过2014年的市场调整,郊区县目前的市场已经近乎红海。在人口、产业配套还不健全的情况下,这些区域既有机会也有风险。机会在于,土地成本低,便于有实力的企业布局;项目聚集,一旦挺过前期人口、产业不足的难关形成规模效应,前景可观。

难点在于,这些区域要形成人口、资源、产业的聚集效应,不是一朝一夕的事。目前人口与资源的错配现象很明显。常住人口多的区域,由于中心城区聚集公共资源和配套,事实上这些常住人口工作、医疗、娱乐、乃至子女教育等,还是会被核心区的资源所吸纳,形成向中心区的人口流动。

而对于购房者来说,这样的人口与资源的分布状态,应该如何选择购房区域?对此,中原地产首席分析师张大伟则认为,人口向外聚集,可怕的是购物等便利性设施则非常稀缺,五环外的生活不便显而易见,因此,购房者买房还是要选好地段。

“郊区县的开发企业能利用的人口资源,目前并不主要依赖于当地的社区、医疗文卫娱配套。那么相应的领域就可能诞生机会,无论是政府还是企业,只要能逐步建立起 与这些领域相挂钩的产品能力,未来会有很大发展潜力。”胡景晖认为,毛大庆做的创业,某种意义上也是帮郊区地方政府实现中小企业在当地的孵化、成长。一方 面为地方搭建产业圈或产业群,一方面实现自身业务的扩展。有了产业,人才会聚集,医疗教育文化卫生等配套才会有皮可附。开发企业对这个领域的进入可能性是 有必要专门研究的。

资源分配不均的破题

解决资源分配的难题,并非一朝一夕。北京外围的常住人口短时间内仍然难以实现在居住区域享受到优质资源。对于这一问题的解决方案,严跃进分析道,社会公共品 有两类,一类是完全无盈利空间的,比如社会治安和管理、部分医疗设施和养老设施、城市绿地等,而一类是有盈利空间的,比如交通设施、公共教育等。

他还表示,对于第一类则需要地方政府采取补贴,甚至PPP的模式,交由房企来运行,然后政府承诺一个价格进行回购。政府对此类行业要降低公司成立的注册资本金,这才会使得房企有更大的动力去涉足。而第二类则采取公开招投标的方式,进而使得民营资本运营公共设施项目。

在房地产开发中,开发商们绞尽脑汁为买房客户争取这些资源。对于有实力的开发商来说,引进名校和医院资源就意味着高房价、高收益。但并不是大多数开发商都能很容易地争取到这些资源。

当然,在北京中航京科创业科技有限公司营销总监曾江看来,仅仅引进个名校无法改变或影响政府资源配置这个帽子,真正优质教学资源还是遵循以前的原则:部委在 哪里集中,社会资源就在哪里。如果社会资源不够分配,就赶走相对低端的外地人,所以北京近年一直都在执行这个方向的政策。治理群租、整顿市容创卫等等,本质上是减少社会优质资源的分享,但医院、学校等这些国内开发商无法自行配置,垄断行业如道路交通水电煤气等开发商也无能为力。

加强税收调节则是公共资源优化配置的另一条路径。

“一个城市,一个区域的基础设施改善了、商业环境改善了、医疗卫生改善了、教育资源改善了,那买下房子的人对这些基础设施就应该付出成本,城市中心区享受了越 来越好的居住环境,就应该随着房价的上涨和越来越完善的配套而支付税金。而郊区房价低就不用交那么多税,这就是调节机制。”国务院发展研究中心研究室主任 刘勇认为。

(原标题为:北京人超半数住五环外 郊区化与资源不均下开发商如何破局?)

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