对《链家如何干掉链家》的反面思考,甭动不动就喊颠覆!

昨天一篇杂志的文章很热,题目是《链家如何干掉链家》,很多外行人看了感觉写的不错,转发阅读都很多,伟哥不以为然。 首先:写作的记者的确是认真的; 其次:当然这可能是因为经纪代理行业与开发商不一样,媒体记者深度了解的渠道不多。 伟哥就自己了解的内容就文章的问题一一论述: 1、文章写到...

昨天一篇杂志的文章很热,题目是《链家如何干掉链家》,很多外行人看了感觉写的不错,转发阅读都很多,伟哥不以为然。

首先:写作的记者的确是认真的;

其次:当然这可能是因为经纪代理行业与开发商不一样,媒体记者深度了解的渠道不多。

伟哥就自己了解的内容就文章的问题一一论述:

1、文章写到:“短短半年时间,高策机构成为继伊诚、德佑、易家和中联之后又一加入到链家O2O平台的中介公司”。

疑惑:O2O电子商务即Online线上网店Offline线下消费,链家——大家都知道,的确是值得尊敬的企业,但何时成为O2O平台了?

另外,高策进入链家并非战略使然,高策作为代理行的新军,是收购还是托盘本文不议论,但高策之前已经是链家控股。而且高策并非中介公司,而是代理行。基本概念有问题。从目前的发展看,链家进入新房代理扩张可能性非常小。

2、文章写到:爱屋吉屋弹药已经入库,只为与链家“决战紫禁城”。

疑惑:文中提及的爱屋吉屋在上海的所谓成功,并没有官方数据验证,30%的占有率也只是企业自估。因为租赁不需要过户等验证,是不是真实成交无法验证。

另外从投资额水分看,按照惯例的夸大比例,这个级别的投资到底能够支持烧几个月很难说。

3、文章写到:“未来三年,我们会把2亿城市人口的区域作为目标市场。这个市场年不动产交易额大约4万亿,其中一二手交易各半。到2017年,我们希望把链家平台上目前一、二手比不足20%这一数字,提升到50%左右”。

国家统计局数据显示:2014年全年,全中国商品房销售额为7.6万亿,其中住宅为6.23万亿。

按照文章中其他地方提及的链家目前在北京的交易额,如果50%对分,那么新房代理,高策的规模就需要在2年内超过世联?这种梦想如果单独靠自身繁殖是不可能的,继续收购?

4、自如友家的模式是不是颠覆?

实际情况是:十年前,北京就有这种分租模式,其实很简单,大部分房源会比实际房屋设计多出1-2间卧室,而这就是差价来源。

中介公司以目前的价格,固化未来2-3年的租金,赚取额外差价,另外还有收房租与付房租的现金流差。这种模式在10年前的北京就已经广泛存在。

当然,这种模式对爱屋吉屋的廉价佣金打击巨大,因为事实上,这种业务中介已经不完全是居间了,而是事实上的代理,转接了业主的转租权,成为了事实上的投资型中介。

北京二房东模式在租赁市场占比巨大,这导致了,这种非三方居间市场,对佣金的高低并不敏感。因为中介已经完全控制了转租权。

5、 数字都有问题,文中有写:“截至2014年,链家地产房屋买卖成交额超过2000亿。以2.7%的佣金比例计算,2014年链家地产的营收应该超过50 亿。如果再加上租赁业务的收入,其营收规模应该在60亿左右。在北京地区,链家地产的经纪人覆盖了86%的二手房买卖房源”。

实际情况是:2014年全北京成交105126套二手房,合计面积为940万平米。全北京的二手房市场总成交规模在2800亿左右。86%的覆盖率是神马意义?

链家的确是牛逼,但这只是北京,在北京也的确是傲视群雄,但好像真没有达到文字写的那么恐怖。

6、链家的收购是传统,还是颠覆?

按照文章的逻辑,链家是代表网络时代的新人类,但对门店的继续收购事实承认了网络只是工具,包括上海,曾经也有链家分公司的多年运作,但并未见到市场占有率的提高。

7、对丁丁租房超乎寻常的热爱:文中有写:“首战告捷。丁丁租房上线以来,月成交单量飙升至3万单,占到租房市场的30%,是原来链家租赁业务的3倍”。

实际情况:目前整个丁丁租房的网站,显示的可租房源只有2.9万套,即使按照文章写的,8天更新一次,这种月成交3万套,对于3000个经纪人来说,人均成交10套,每套收入500-600.这种亏损能够持续多久?

8、爱屋吉屋的烧钱,是不是代表了先进生产力?

文章非常推崇爱屋吉屋的互联网思维,特别是对1%佣金的推崇。

下面问题来了,搜房网有更低的0.5%收费,比爱屋吉屋低一半,而且相比爱屋与传统中介的斗争有门店之争。

同样的互联网中介,搜房与爱屋吉屋的同水平线斗争,本文并未提及分毫。而事实上,从目前的二手房成交看,搜房的确远远领先于爱屋吉屋。

就好像传媒革命一样,几年前大家还在喊,微博颠覆了传统媒体,没想到的是微信率先颠覆了微博。

中介行业也一样,大家都在喊:互联网中介颠覆传统中介,事实上可能只是一种模式的互联网中介颠覆了另外一种互联网中介。

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