停工的不止绿地 沈阳楼市全线告急

从2014年开始,房地产商开始陆续失去对沈阳市场的信心,大部分公司已经不再敢拿地。 “一天时间,项目运转的费用就消耗掉一套房子。”沈阳一家当地房企总经理苦闷不已,这家本土小开发商开发的楼盘销售不畅陷入资金危机,在沈阳楼市库存高企的大背景下,这位房企负责人萌生退意。然而,即便抱着赔...

从2014年开始,房地产商开始陆续失去对沈阳市场的信心,大部分公司已经不再敢拿地。

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“一天时间,项目运转的费用就消耗掉一套房子。”沈阳一家当地房企总经理苦闷不已,这家本土小开发商开发的楼盘销售不畅陷入资金危机,在沈阳楼市库存高企的大背景下,这位房企负责人萌生退意。然而,即便抱着赔钱的心态转手项目,也可能找不到人接盘。

这家小房企面临的窘境,正是当前沈阳楼市房企生存状态的缩影。实际上,供应过剩、购买力过度透支,持续走低的市场已经让沈阳开发商集体陷入楼市黑洞 无力解套。除了小房企,一线房企也在加速逃离沈阳楼市,2014年开始,包括中海地产、保利地产、恒大地产、碧桂园、龙湖地产在内的品牌房企都停止在沈阳 拿地,但是,他们还必须消化掉在沈阳市场的存量房。

2014年上半年,沈阳区域的大型房企已经开始大幅降价去库存,据新峰地产发布的沈阳市2014年房企销售量TOP10榜单显示,当年度销售排名前 10位的房企有9家是依赖打折促销带动了销售。其中,降价幅度超过10%的多达5家,且均为品牌房企:中海、万科、华润、碧桂园、金地。

中海地产是这波逃离沈阳开发商中的激进派。2014年5月份,中海地产在沈阳的项目全线降价,平均降幅在300元-700元/平方米,据新峰地产统 计,2014年,中海地产完成销售面积88.45万平方米,同比2013年上涨38%,但是销售均价却从8558元/平方米下降至6966元/平方米,降 幅达19%。

但是,即便不再新增土地,舍弃利润大幅降价跑量,中海地产在沈阳仍有大量土地储备待开工。新峰地产的统计数据显示,截至2014年底,中海地产在沈 阳的土地储备依然高达403万平方米,商品房库存量达113.88万平方米,以中海2014年91.61万平方米的去化速度计算,这些存量土地依然需要 4.4年开发周期才可以变现。

一位沈阳当地资深地产人士对界面新闻记者称,品牌开发商降价能够完成销售,资金运转尚处良性状态,而一些小房企开发的地理位置偏远的项目就没有那么 幸运,目前沈阳已有不少房企因销售过慢资金链断裂。一位沈阳中原人士透露,目前沈阳已经开始出现项目大面积停工的现象,这其中不乏知名房企绿地集团的项目。

楼市销售的持续走低已经传导至土地市场。2014年以来,沈阳市土地市场频现流拍,据公开数据,仅在2014年上半年,沈阳土地流拍就已经高达38 幅,流拍比例近30%。另一方面,沈阳对土地财政依赖度非常高,据同策咨询的数据显示,以2013年为例,当年沈阳的土地出让金527.62亿 元,2013年一般预算财政收入801亿元,2013年土地财政依赖度65.9%。

进入2015年,土地流拍情况变得越发严峻。今年4月,地处沈阳浑南区的“DL-15002”地块流拍,据沈阳当地一位房企负责人介绍,这宗地块周 边拥有泛华广场购物中心、奥体万达、兴隆大奥莱、亿丰时代广场等商业配套,并且地铁二号线也直达,“无论是商业配套还是交通配套,都很成熟”,但是这宗优 质地块却意外流拍了。

“大部分开发商都不敢拿地了。”保利地产沈阳区域一位前高管对界面新闻记者表示,沈阳楼市已经严重供大于求。他分析称,沈阳是传统工业型城市,本地 经济最近几年并不景气,当地购买力有限,同时,进入沈阳的外来人口并不多,沈阳的人口数量近年来都维持在800万水平,并没有明显增长。

购买力透支也是沈阳楼市步入险境的重要原因。当地多位业内人士表示,最近几年,“0首付”、“一成”首付的楼盘促销策略在沈阳非常普遍,开发商为了 消化库存,利用自有资金,或者借助银行、第三方金融机构为购房者垫首付款,促进更多成交。但是,这类措施已经提前透支了沈阳楼市的购买力,一位当地业内人 士对界面新闻记者称,现在沈阳地理位置较偏的项目售楼部多达几天鲜有购房者现身,“都没人看房,更别说成交了。”

不良效应正在向购房者手中传导,一位当地房企负责人对界面新闻记者称,开发商在销售环节放弃的利润势必会影响后续施工质量,同时,沈阳停工的楼盘众多,这些危机最终都会抛到购房者手里。目前,沈阳已经出现大量因为项目停工面临烂尾,或者房屋出现严重质量维权的情况。

最关键的是,如果沈阳楼市销售没有改善,楼盘烂尾大规模爆发,政府是否做好了兜底的准备?

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