曾要叫板恒大的“防空洞”之王已死

庞大的境外债务压力和不断恶化的盈利前景,压垮了这家曾经要和许家印一扳手腕的开发商。

庞大的境外债务压力和不断恶化的盈利前景,压垮了这家曾经要和许家印一扳手腕的开发商。


xujiayin

彭飞


中国最大的地下商场开发商人和商业(01387.HK)正遭遇成立二十多年来最大的危机。在自身商业模式天花板和庞大境外债务的双重压力下,这家公司决定剥离原有的房地产主业,转而发展农产品销售相关业务。

人和商业正希望以招标方式出售旗下的地下商城。这部分资产包括位于国内哈尔滨、广州、武汉、东莞等12个城市的23幢已落成商城,以及11幢在建商城和10幢已取得相关建筑批文的规划中商城,总建筑面积约410万平方米,其中正在运营的面积约130万平方米。

这些将要出售的商城主力销售均为服装及配饰。戴德梁行正在为人和商业公开招揽对这些物业有兴趣的潜在投标者。无论是对其中的一项还是多项商城有意向,人和商业方面都可以考虑出售。

如果在今年4月20日之前没有投标者出现,人和商业将会把这些物业全部出售给公司的控股股东——持有64.92%股权的戴永革,代价是10亿美元(约合65亿元人民币),这相当于原定招标事项下整体出售的最低价。

人和商业并不拥有这些将要出售资产的所有权,能够出售的仅是地下商场的运营权。这类商城在电商冲击下前景艰难,同时市场普遍对属于地下民用防空洞的出售物业带有抵触情绪,因此第三方机构参与投标的可能性极小,最大的可能只能是戴永革以最低价自己接盘。

以这种方式出售后,人和商业将在账面上形成高达141亿元的亏损。这是由于这些将要出售的商城在2015年底审核后的资产净值为206亿元,如果戴永革以最低价接手,将不可避免地形成巨额亏损。

无论是戴永革还是第三方机构接手,都将意味着人和商业这家曾顶着“中国最大地下商城运营商及开发商”光环的公司,会逐步退出历史舞台,被业内称之为“防空洞”的独特扩张模式也走向了没落阶段。接下来,这家公司将会重点发展农业市场业务,开发电子商务交易平台的批发及零售农产品。

1990年代,哈尔滨商人戴秀丽和戴永革两兄妹在国内开创了一种全新的商业模式。他们将中国各地在文革时代修建的人民防空工程用作商业开发,并通过出租商铺和转让商铺经营权的方式获取回报。这种开发模式无须缴纳土地出让金及增值税,还能豁免物业税,从而节约大量成本,此后,以“地一大道”命名的地下商场在中国各个城市不断被复制。

这种独特模式一度得到了香港资本市场的认可。2008年10月,人和商业成功在香港上市,并募得资金约30亿港元(约合24.01亿元人民币),其基础投资者甚至包括香港富豪郑裕彤。上市后的第一财年,人和商业的净利润达到40.37亿元。2011年这家公司更是达到了巅峰——实现收入22.44亿元,净利润更是高达52.7亿元(包含物业增值利润)。

资本助力让人和商业更快驶入扩张轨道。截至2015年末,人和商业已经在哈尔滨、广州、武汉、东莞等全国12个城市拥有在运营商场22个,运营总建筑面积127万平方米。

商业的成功,还让人和商业老板戴永革玩起了中国最烧钱的运动——足球。戴老板在2006年收购了中超球队上海国际足球俱乐部,并在同年将球队迁往西安,改名西安浐灞国际足球队。随后又在2012年初,将这支俱乐部从西安迁往贵阳,并更名为贵州人和足球俱乐部。

在中超期间,当时处于事业巅峰期的戴永革也曾一掷千金,并曾公开叫板恒大老板许家印,喊出了“我就是喜欢和许家印玩”的口号。2012年足协杯决赛,戴永革甚至拿出3000万元夺冠奖,但最终人和还是输给恒大屈居亚军。2013年,人和终于战胜恒大夺得了这项杯赛冠军。

但戴永革自己也没料到,人和商业在快速扩张后,这种独特商业模式的弊端开始凸显。其开发的地下空间由于没有土地使用权,只能转让商铺经营权的方式让他的后续发展举步维艰。

自2013年以来,受国内消费疲弱、新建商用物业供过于求,以及电子商务竞争白热化所影响,人和商业的地下商城业务一直都面临经营困境的局面,商城业务来自转让地下商城单位经营权的收益也逐年下跌,已由2012年的2.7亿元抛物线式下降至2015年的220万元。

经营状况每况愈下,也让人和商业的扩张势头戛然而止,开始出现大量项目工程延误,2015年全年既没有新增购物商场,也没有新项目开工。这一状况还让其地下商城资产出现重大估值亏损,已由2013年亏损8.32亿元大幅上升至2015年的44.42亿元。这导致人和商业在去年的亏损高达45.37亿元。

由于并不拥有商业项目的产权,人和商业难以取得国内银行抵押贷款——融资方式仅局限于境外发债和配股融资,这让这家公司的资金实力变得难以支撑其大规模的扩张。

这次出售绝大部分地下商城资产的一大原因就是要偿还庞大的境外借款。人和商业今年需要偿还的境外债务高达约7.6亿美元(约合49.4亿元人民币),而截至2015年底,其现金及银行存款仅约9.08亿元。

去年底,人和商业还罕见地违反了一项涉资23亿元的境外银团贷款协议,这让其更加受资本市场质疑。糟糕的现金流和不断恶化的盈利前景,已经不能再支持人和商业继续它的“防空洞”商业模式,退出最终成了它无奈的选择。

对戴永革而言,这位曾经在足球领域叫板许家印的地产商,也将逐渐远离主流视线。除了公司业务一蹶不振外,戴永革的足球队也在去年降级,并再一次踏上了迁徙之旅。

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