评上海新政:矫枉必过正,量缩价未必跌

刚刚发布的325新政,对上海楼市有何影响?你中招了吗?

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shanghai

杨科伟 马千里


今天上午上海调控新政终于落地,并最终落实了之前的坊间传闻。新政规定:

二套房普通住宅首付提至五成,非普通住房首付提至七成。

非本市户籍家庭购房缴纳个税年限,由之前的累计2年提升至累计5年。企业购买住房上市交易需满3年;此前所坊间希冀的“外地单身解除限购”并没有落地。

为何此次调控如此严厉?这些调控措施有用吗?未来会造成什么影响?

供给侧调控见效尚需时日,需求侧调控迫在眉睫

上海此次推出新政的最根本动因,还是为了稳定近期房价的过快上涨。3月两会前后,一线城市的房价高热屡次被中央重点提及,上海市市长、市委书记也在近日接连表示,要落实中央对全国房地产市场“因城施策”的管理要求,从上海实际出发,加强房价调控力度。

价格上涨的根源终归还是在供不应求,调整模式也无非是“增供应、抑需求”。在供应侧,上海早有行动。在市场供不应求,新增建设用地有限的背景下,2015年9月,上海表示要对供应结构进行调整,通过增加中小户型产品的方式来缓解供需矛盾。去年11月,新江湾城地王一度“叫停”重新拍出,在调整后的规划中,要求地块中小套型比例不低于60%。2016年2月,上海国土局等四部门正式发文要求优化住房供地结构,增加中小套型住房供应比例,中心城区不低于70%,郊区不低于60%。

但远水解不了近渴,从土地开发到形成实际供应,毕竟需要一定时间,而上海的房价过热问题,又已经迫在眉睫,因此出台能够快速见效的需求侧新政,如调整首付比例、加强限购,也就成了势在必行的事情。

调控意在有的放矢,但仍不免误伤合理需求

从本次新政内容来看,还是体现了上海“以居住为主、以普通市民为主、以普通商品房为主”的三个基本原则,但细细来看,还是不免会误伤到了合理自住需求。逐条来看:

“将二套普通住房首付调至五成”——力度不大

据融360监测数据,目前上海大多数银行已经将二套房首付比例调至5成、乃至更高。因此“普通住房首付比例调至5成”,对于不少购房者而言只是叙述了一遍既成事实,调控力度有限,并且也体现了上海市政府支持改善自住需求的精神。

“二套非普通住房比例调至7成”——误伤过多

此条新政的实施,确实可调控大户型商品住宅的成交,抑制住房价上涨的最大动力。从价格来看,2015年上海非普通住宅的房价同比上涨11%,而普通住宅房价同比增速只有5%,相比之下,非普通商品住宅房价增速快了一倍。从成交规模来看,上海2015年成交的商品住宅中,总价300万以上住房成交面积占比超过一半,成交金额占比更是高达七成,鉴于上海房价高企的事实,这部分住宅的购房者大多都应该是二套房。

但另一方面,这条新政也伤及了到了大量合理改善需求,在上海2015年成交的改善住宅(120㎡以上)中,只有不到一成归属于普通住宅。毕竟在“移民”人口众多的上海,三世同堂、四世同堂的家庭并不少见,对他们而言,购买大户型住房也应属于合理自住需求。

此外,二套房政策越严厉,离婚规避的人也会更为强烈,离婚率或许又要攀升了。

“企业购买住房上市交易需满3年”——限制投机

在营改增中,企业购房可做为固定资产抵扣成本,此条新政的推出,可有效抑制此类投机行为的发生,是本次新政中为数不多的亮眼条款。

“非本市户籍限购年限提至五年”——矫枉过正

短期来看,此条新政确实将有效抑制需求,毕竟相比1400万的本地人口来说,980万的外地常住人口才是上海楼市刚需的最大来源。收紧外来常住人口的限购“口子”,一方面可大幅降低需求基数,另一方面也有助于稳定中小套型产品的销售价格。

但长期来看,因为政策调控只能做到短期抑制需求,并不能将其真正灭失,并且在高压沉默之后,往往是更为猛烈的爆发。中国房地产市场多年来的调控、暴涨,再调控、再暴涨早已验证了这一点,2011年限购做到了政策调控的极限,而2013的市场大年,也达到中国房地产市场顶峰,并且在供不应求的北京、上海、深圳等市,不仅高压之后的需求爆发难以控制,新政发布后“末班车”效应(昨日即是明证)也让监管部门头疼。

综上,本轮调控新政的出发点,确实是希望有的放矢,坚持“三个为主”基本原则,重点抑制短期过热的高端产品成交。结合市场实际来看,本次新政也确实能做到平衡市场供需,短期内为过热的房价降温。具体来看,在新政调控影响下,刚需产品、高端项目成交均会有所降温,但由于本次新政对二套房仍是“认房不认贷”,预计置换需求仍将延续去年以来的成交热度,并在年内成为市场成交主力。

但客观的说,地方政府在压力下为了尽快见效,此次调控还是不免过于激烈,也伤及到了众多需求,并给未来市场又一次埋下了隐患,三年之后,限购满五年的外地人会不会带来一波更为猛烈的爆发呢?

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