史上最严楼市政策背后 上海住建委没有回答的两个问题

上海为楼市降温的政策包括全面禁止首付贷和场外配资,必须承诺首付是自由资金等。

上海为楼市降温的政策包括全面禁止首付贷和场外配资,必须承诺首付是自由资金等。


zhengfu

李一帆 杨冰柯


中国一线城市开始为稳定不理性上涨的房价做出努力。3月25日,上海为楼市降温的政策如约而至,主要有三条:

1. 限购,非沪籍人士缴纳社保时间从“累计2年”调整为“连续5年”;

2. 废除330新政,二套房为非普通住房的,首付提高到70%,普通住房的,首付提高到50%;

3. 全面禁止首付贷和场外配资,必须承诺首付是自由资金。

针对上述政策,上海住建委主任顾金山和相关部门的领导接受了媒体采访。顾金山认为上海的房价已经陷入不理性增长,他以大宁板块为例,称该板块的房价一年涨了160%,恐慌购买、逃避限购、假离婚现象出现,“造成社会不稳定”。

但是有关键的两个问题,政府官员没有给出明确的答案——限购提高后,有多少外地人会受到限制?首付贷的规模到底有多大?

此次出台的三条政策中,最严厉的无疑是限购政策,上海的门槛之高史无前例,已经和北京持平,但是因为上海外地人买房要求已婚,所以其实比北京更加严格。顾金山在分析上海房价上涨原因时,提到了外地资金的流入,也提到了规避限购、只交易不过户的现象,显然,这是上海抬高限购门槛的原因。

但是,非沪籍人士对此次楼市上涨该负多大的责任,住建委并没有公布结果。为什么将年限提高到5年而不是3年或者4年,也没有明确的答案。

首付贷和场外配资在政策制定者眼中显然也是“毒药”,在新政策中,购房人在申请贷款时承诺首付款为自有资金,违反承诺要作为失信行为信息纳入公共信用信息服务平台。政府也严禁房地产开发企业和中介机构从事首付贷,过桥贷和自我融资,自我担保,以及设立资金池等场外配资金融业务。

至此,首付贷彻底被绞杀。

此举无疑是为了降低金融风险。从统计数据上看,房贷的金融风险几乎可以忽略不计。上海银监局副局长蔡莹告诉界面新闻记者,截至2月末,上海房贷余额8677亿,不良率0.48%,风险完全在可控的范围内。

至于废除330新政,提高二套房的首付,实际效果可能并不如想象中那么好。很多银行并没有严厉执行330新政,甚至为此还遭到了媒体的批评。建设银行和招商银行的个人信贷部员工均和界面新闻记者确认,非普通二套房的组合贷,首付一直是七成,要想首付是三成或者四成,需要全部商业贷。

在上海此次政策发布的前夜,网上合同备案系统签约时间延长到了24点,上海一手房签约套数(包括保障房)总数达到了1706套,等于每分钟签约1.2套,总面积超过了20万平方米,此前上海单日签约套数的记录是在2010年3月29日,单日签约1801套——那天是因为有一大批动迁房及配套商品房集中签约。

不过,有很多在政策发布前挤上末班车的人要失望了,在新的政策中,限购审核已经前置到了交易备案环节,这也意味着,将有不少网签受到新政策限制,失去资格。

目前,上海的“库存”已经见底。1月底,研究机构算出上海的去库存周期是7个月左右;2月底,上海的去库存周期为3个月左右;3月入市的楼盘屈指可数,供应不足,购买依然旺盛,可以说,上海已经几乎没房可卖。

顾金山介绍,接下来,上海将加大供给,多供房子和土地——要求开发商一次上市供应量不得少于30000平方;进入可售阶段的楼盘要加快上市,加强捂盘惜售的打击。在土地供应方面,2016年会比2015年增加169公顷。

一边是最严限购、一边是购买力透支,一边又大量增加供应,楼市的逆转,似乎将不可避免地到来。

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