首付贷“叫停”世联行扛得住吗?

首付贷业务已经成为世联行净利润新的增长点,公司定增10亿元资金也是投向于此。 杨雨 在全国人大举办的记者会上,央行副行长潘功胜表示,房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质,是违法从事金融业务。他表示,房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业或者与P2P平...

首付贷业务已经成为世联行净利润新的增长点,公司定增10亿元资金也是投向于此。


shoufudai

杨雨


在全国人大举办的记者会上,央行副行长潘功胜表示,房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质,是违法从事金融业务。他表示,房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业或者与P2P平台合作开展的金融业务,所提供的首付贷的产品不仅加大了居民购房的杠杆,削弱了宏观调控政策的有效性,增加了金融风险,同时也增加了房地产市场的风险。

春节后,在深圳、上海等一线城市楼价暴涨之下,隐匿许久的房地产中介“首付贷”终于浮出水面。虽然事件的始作俑者链家紧急暂停了该业务,但这并不意味着这项业务会全面熄火,在上市公司中,世联行(002285.SZ)和三六五网(300295.SZ)拥有的这项业务该何去何从呢?

祸起首付贷

在房屋买卖合同中,一般情况下,购房者需要支付房屋总款的30%,剩余70%的房款通过银行按揭完成。但在楼市火爆的刺激下,在“金融创新”的号召下,这样的局面早就被打破。

首付贷就是在这种背景下出现的,尤其是在春节后,首付贷已经成为楼市暴涨的幕后推手。重庆市市长黄奇帆在“两会”就指出,如果听任当前一些地方的房市高杠杆,将会是另一场金融灾难。他表示,一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%,现在有些已经降到20%,如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付,实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付,美国次贷危机的源头就是零首付。

在市场的一片指责声和监管部门的强力推进下,事件的引爆者链家暂停首付贷后,多家房地产中介也都暂停了首付贷。

与链家等房地产中介不同的是,这些非上市公司的相关业务,市场无法知晓其详细数据,但有两家公司同样有着类似首付贷的业务。其中,世联行的金融小贷业务早已是如火如荼,三六五网也已经将此类业务作为未来发展的核心。

世联行赚钱利器

2月6日,世联行发布定增预案,公司拟以9.98元/股定增1亿股,募资10亿元,扣除发行费用后全部用于增资深圳市世联小额贷款公司(以下简称“世联小贷”)。世联小贷成立于2007年,为深圳市第一批小额贷款试点单位。经世联行测算,投资回收期为4.63年,内部收益率为11.65%,项目经济效益显著。

世联行是2012年开始涉足金融业务的。2012年4月,世联行收购了从事房地产金融服务的3家关联公司:世联小贷、深圳盛泽担保有限公司和深圳世联投资公司。

目前世联小贷主要业务是家圆云贷,为购房者提供小额信用贷款;盛泽担保成立于 2006年 5月,目前主业是为世联小贷发生的短期融资工具提供担保;世联投资成立于2007年1月,经营范围包括投资兴办实业,投资管理咨询等。

2012年9-12月,上述3家公司实现收入4745.58万元,实现净利润共计193.06万元,从此,世联行正式涉足金融业务。其中,世联小贷2012年9-12月份实现营业收入1758.96万元,亏损216.64万元。2013年下半年,世联行旗下的世联小贷推出了家圆云贷业务,即为购房者提供短期的小额贷款,以新房业贷为主,伴有少量的二手房业贷和按揭房消费贷,半年内为公司带来收入860.39万元。

如果说家圆云贷业务在2013年推出后,只是牛刀小试的话,到了2014年,这项业务着实成为世联行的“爆款单品”。2014年,公司家圆云贷产品放款金额达到19.7亿元,实现收入2.45亿元,同比分别增长超过12倍和27倍。世联行在2014年的年报中也表示,正是由于公司代理业务和家圆云贷业务实现超预期的规模增长,确保了公司当年的收入和净利润同比上升均超过20%。年报显示,世联行家圆云贷产品的放贷共计19518笔,金额达到19.7亿元,平均每笔贷款约10万元,占公司金融服务业务收入的90.83%。

在此之前,世联行两大收入来源的代理业务毛利率在30%出头,顾问业务在40%上下,而家圆云贷为主的金融业务毛利率在2014年高达76.03%,金融业务已经取代顾问业务成为世联行第二大收入来源。

2015年,世联行家圆云贷业务的步伐并没有放缓。最新的年报显示,公司家圆云贷产品的放贷共计32209笔,放贷金额为29.92亿元,同比分别增长65.05%和51.90%,同时该产品为公司带来收入4.15亿元,同比增长98.41%,虽然从上年同期的76.03%下降到本期的62.62%,但依旧保持在较高的水平,仍为公司毛利率最高的业务。高毛利率意味着丰厚的净利润。2014年,负责家圆云贷产品运营的世联小贷实现净利润9874.22万元,2015年的净利润为7511.23万元,占公司当年净利润的比例分别为23.57%和13.81%。

2014年和2015年,世联行新增的净利润分别为6842.43万元和1.25亿元,如果没有这块业务的爆发式增长,世联行这两年的净利润是难以实现两位数以上增长的,2014年的净利润甚至将会出现负增长。

根据深圳市的相关规定,世联小贷通过外部合规渠道的融入资金总比例(含同业拆借)限制不得超过公司上年度净资产的200%。定增完成后,目前注册资本5亿元的世联小贷将提升至15亿元,按照1:2的杠杆,将增加20亿元的可贷资金规模。

在定增10亿元提供给世联小贷的同时,世联行还公告了股权激励方案,公司计划以5.55元/股向468名核心员工授予1571.25万股,业绩要求为:2016-2019年扣非净利润不低于6亿元、7.2亿元、8.7亿元和10.4亿元,对应2017至2019年增速为20%;或者2016-2019年营收不低于65亿元、84.5亿元、110亿元和143亿元,对应2017至2019年营收增速为30%。

虽然世联行的家圆云贷并不是无资质的业务,但在各行业去杠杆、去库存的过程中,备受争议的首付贷是否能像过去两年那样,呈现爆发式增长呢?如果这块业务失去了净利润的高增长,世联行的股权激励或许只能寄望于其他收入的增长了。

与已经成为世联行净利润新的增长点相比,涉足首付贷业务的三六五网就显得步伐落后了,但公司已经将这块业务视为未来发展的核心业务了。

起航新业务

三六五网是从2014年开始涉足首付贷业务的。公司当年的年报中介绍,公司使用超募资金投资设立了江苏安家贷金融信息服务公司(以下简称“安家贷”),为构建公司的互联网金融平台打下坚实的基础。使用自有资金投资设立了安徽三六五装修宝网络服务公司(以下简称“装修宝”)和芜湖三六五装修惠网络服务公司,建立了家居O2O实施平台。

安家贷正是三六五网主打新房贷款的业务。2015年3月,在公司互动平台上,三六五网曾表示,公司的安家贷已进入正式运营,运营情况良好,目前主要还是以新居贷等服务广大购房者的产品为主,同时还在积极开发房开贷等新产品。

三六五网的安家贷产品包括新居贷、房开贷、优房贷和365众筹。新居贷主要是帮助置业者解决购房者首付资金不足的问题;房开贷则为房地产开发商提供融资;优房贷通过线上P2P的形式为二手房交易的买卖双方提供低成本资金,促进二手房交易的达成;365众筹通过P2B的形式将房地产众筹打造为一款理财产品,为投资者提供稳定的高收益,为购房者提供叠加的购房优惠,为开发商提供低成本资金。目前三六五网的主要利润来源仍然是传统的新房网络服务和二手房网络服务。而包括装修宝、小区宝和互联网金融在内的新业务仍然处于亏损状态。公司2015年业绩快报说明了这一点,公司预计归属于上市公司股东的净利润比上年同期下降0%-30%。对业绩下降的主要原因,公司表示,是由于房地产营销线下服务成本增加,以及新业务处于拓展期等原因,2015年公司费用增速高于收入增速,导致公司净利润较上年同期出现下滑。

新业务就是指三六五网正在推行的装修宝、金融等业务。1月初,三六五网公告称,公司全资子公司安家贷、栖霞建设等公司拟共同出资3.5亿元设立南京三六五互联网小额贷款有限公司,用于解决公司目前在金融业务开展过程中存在的资金成本偏高问题,同时可解决抵押担保等风控措施无法实施等瓶颈,提高金融业务的安全性。

兴业证券的研报指出,三六五网的安家贷目前业务主要是以新房贷为主,期限以短期为主(3个月左右)。2015年安家贷贷款余额约2亿元,平均每单规模20万元左右。安家贷金融平台目前尚未能盈利,但这项业务预计是公司未来最大的发力空间。

从2014年设立到2015年全面推广,三六五网的安家贷业务已经开展了一年有余,但刚刚上路,首付贷就已经遭遇寒冬,进退维谷的三六五网如何推进这块准备已久的业务呢?

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