深圳新政解读

【事件】2016年3月25日,深圳市深夜出台《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》,文件一共包含六条调控举措,自发布之日起执行。

【事件】2016年3月25日,深圳市深夜出台《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》,文件一共包含六条调控举措,自发布之日起执行。


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政策落地

本次出台的政策总体偏温和,体现了深圳以市场调节为主导的一贯原则。《意见》中的六条举措,从类型来看:

1.第(一)(二)条属于供给侧改革。深圳房价从2015年到2016年前两月,涨幅领先全国,最根本的原因在于供需关系紧张。解决房价的着力点在于增加供应,尤其是增加中小户型的供应,管理好市场预期。

2.第(三)(四)条属于需求侧的抑制。限购升级、增加首付比例都是传闻已久的政策,并没有超出预期。对于非深户,社保或缴税年限从1年改为3年;对于特定人群(针对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的,或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的),贷款首付比例执行最低4成,相比新政前首付提高1成;并提示“各商业银行应严格执行并进一步加强住房信贷风险控制”。

这两条政策,主要是为了抑制房价暴涨下的投机炒作、提前防范风险。从世联行的销售数据来看,新房成交中9成以上的客户依然是以自住和中长期持有为主,短期投机的客户占比极低。抑制这部分需求,有利于深圳楼市的平稳发展。

3.第(五)(六)条属于行业规则界定。伴随房价快速上涨,楼市的金融杠杆有所放大,降低了信贷政策调控的效用,因此,规范金融市场、加强房地产金融风险防控,也是政策的着力点。

预期明朗

综合以上,本次政策的着力点在于“增加供应、抑制投机、规范市场”,相比调控政策本身,对市场预期的影响反而更大。

短期内房价的暴涨,深圳已经创下了2个全国第一:2016年2月,新建商品住宅价格同比上涨52.7%,遥遥领先于全国其他城市;世联行的上车盘指数显示,目前,深圳首套房购房门槛已提升至290万,而在2012年至2014年分别是151万、165万、209万,已追平香港、超越北上。意味着,深圳的年轻人要想有一个自己的家,三成首付加上税费,首笔款要拿出近100万,30年按揭、月供过万。这对很多年轻人而言,并不轻松,给他们还贷背上了长期的沉重负担。

当楼市超出大部分购房者的承受力,房价距离调整也就不远了。这次政策的出台与否,深圳房价的波动都难以避免。借由此次调控措施的出台,给予市场明确的预期,比如加大供应的力度,正确的引导市场舆论,抑制跟风炒作,比起强行政化的调控,更有利于避免楼市的大起大落。

量价波动

那么,深圳的房价会出现暴涨暴跌吗?我们认为不会。回顾过去一年深圳房价暴涨的逻辑,是长期被抑制的供需矛盾,因为某个特殊事件触发下的大爆发,造成短期内房价偏离了价值,即便如此:

1.相对于深圳的人口总量,深圳具有完整产权的商品住宅总量在同类城市中最低(具有完整产权的商品住房总存量不超过150万套、1.3亿平米)

2.居民家庭所拥有的商品住宅户均套数全国最低(不超过150万套、对应600多万个家庭)

3.深圳新增住宅用地占比全国最低(近三年不足10%)

同时,深圳这座城市的价值被坚定看好:

1.深圳创业活力全国第一,拥有商事主体总户数接近180万户,每8.5个人中就有1个董事长;

2.深圳创新动力全国最强,2016年1月拉斯维加斯举办的CES大会上(国际消费类电子产品展览会),一共4000多家参展企业中,深圳作为单个城市的参展商数量超过了650家。深圳俨然已成为中国创新的发动机,甚至是世界创新的发动机,就像美国的旧金山。

3.深圳有来自资本市场的扶持,中小板和创业板在深圳,有近250家海内外上市公司注册地在深圳,仅次于北京和上海。中长期来看,来自资本市场的财富聚集所带来的购买力是超出想象的。

4. 深圳人口聚集的效应也在持续增加,从小学在校人数来看,近五年的累积增幅超过35%,远远领先于北上广。

深圳会迎来短期的量价波动期,但不会大起大落。与其说价格不如说价值,与其谈房市不如谈城市。房价是这座城市价值决定的结果。我们眼中的深圳,依然是商品住房供应最紧张的城市,是在一天天变得更美好的城市。

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