融绿分手一年 赚钱能力已是天壤之别

融创正在按部就班地轻装前进,绿城依然在为三四线的历史包袱付出沉重的代价。

融创正在按部就班地轻装前进,绿城依然在为三四线的历史包袱付出沉重的代价。


ronglv

李一帆


3月29日,绿城中国(03900.HK)和融创中国(01918.HK)几乎同时发布了业绩报告,2015年的合约销售额分别为719亿元和734.6亿元。两家企业都号称2017年销售额将破千亿,融创正在按部就班地轻装前进,绿城依然在为三四线的历史包袱付出沉重的代价。

2015年,绿城和融创的收入分别为260亿元和230亿元——绿城收入下降的原因主要是交付物业的量价齐跌,而融创收入下降则是因为交付的均价出现下降。

然而,两家公司的利润有天壤之别,在收入下降比重差不多的情况下,融创净利润接近33亿元,同比增加了3%;绿城只有12.6亿元,同比下降了60%。

融创均价的下跌是因为重庆、天津和成都物业比例上升,这些城市的项目量级虽然不如北京和上海,并没有拉低融创整体的毛利率。

反观绿城,2015年交付的项目中有很大一部分位于台州、胶州和慈溪这样的三四线城市,在去库存的背景下不得不降价促销。而且,在促销的时候,绿城要付出巨大的人力成本,人力成本作为销售和行政支出中的最大开支,2015年同比增加了30%,大大拖累了绿城的利润率。三四线城市毒药在绿城身上体现地淋漓尽致。

两家公司在2015年和2016年的动作,也将直接决定未来的走向。

融创的战略非常坚决——在继续深耕现有的几大核心城市的基础上,全面进入经济实力和房地产发展潜力较强的二线城市,执行力也非常强,2015年融创以各种方式进入了南京、武汉、成都、西安、合肥,2016年初又按照计划进入了佛山和东莞,开始在广深布局。

绿城的选择也差不多,将15个核心重点城市作为聚焦点——北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、合肥、武汉、济南、郑州、厦门、福州、成都和重庆。

2015年绿城新增了北京、杭州、济南的8幅土地,新增建筑面积251万平方米。2016年3月,绿城拿下了大本营杭州的地王。绿城在北京的补仓通过拍地完成,界面新闻记者获悉,绿城正在上海洽谈收购一地块,以填补黄浦湾销售之后上海无地的尴尬。

在北京和上海,融创几乎已经放弃了拿地的打算,只通过股权收购的方式补仓,2016年开年以来,孙宏斌先后收购了北京的两个豪宅项目,并且逐步地吃下了上海的浦江镇地块。据统计,融创通过并购获得的土地占比已经高达2/3,剩余的1/3是通过公开招拍挂获得。

融创称,截至2016年3月,融创的土地储备为3178万平方米,而且有2/3位于北京、上海、天津和重庆。2016年可售资源将达到1369亿左右,且绝大部分项目处于楼市繁荣程度较高的一线和二线核心城市。

2015年,融创的销售均价21080元/平方米,而绿城的销售均价为18449元/平方米。这一定程度上也反应了两个公司的产品品类选择。融创正在稳步提高豪宅的比例,希望用高端精品战略提高产品的溢价;而绿城则更加注重性价比,首次开始尝试亲民的产品,比如针对年轻群体的地铁上盖物业“杨柳郡”和小户型别墅“桃李春风”,日后,这类产品在绿城产品格局中将达到60%。

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