财报背后的中国房企最新战局

中国房地产白银时代刚刚到来,谁在蓄势待发,谁又将一蹶不振?

中国房地产白银时代刚刚到来,谁在蓄势待发,谁又将一蹶不振?


fangchan

刘诗洋


上市房企近期密集发布的业绩报告,成为2015年中国房地产风云变幻的最直观缩影。

一场场业绩问答和数字图表的背后,中国房企的势力阵营正在加速分化。有的一跃攀上龙头,有的却仍在谷底苦苦挣扎。早几年的布局和对市场的不同理解,为今天的品牌房企们分割出迥然不同的路径。

恒大凭借过去一年冲刺进入两千亿军团,尽管净利润和万科仍有差异,但恒大还是凭借高达7570.4亿的总资产体量巩固了全国房企“第一军团”的地位。规模优势给恒大带来更多自信,许家印在不久前的业绩发布会上说:“恒大从未想过做中国地产一哥,但恒大每年的计划都是超额完成的。”

经过多年布局调整,许家印已经为恒大撕掉了“三四线”标签。通过大举收购和买地,恒大2015年在一二线城市项目数量占到62%,此外在投资额方面,一二线城市项目的占比也达到75%。在许家印看来,恒大已经完成了“三线城市包围一二线城市”,实现了企业战略布局的转型。

而同样选择“农村包围城市”的碧桂园,也正在积极扩大在一二线城市的布局。他们去年在拿地方面的支出达到560亿元,比年初计划的200亿元多出了一倍多,并且一二线城市新增的土地占比高达75%。

不过,他们距离完全撕掉“三四线之王”的标签仍有一段距离。2016年碧桂园市场的总货量约3000亿元,其中来自一二线目标市场的货量为1620亿元,占总货量的54%。而对于另外46%的货值,碧桂园总裁莫斌表示,国家去库存政策意味着各项利好正向三四线倾斜,未来“只会升价销售,不会降价销售”。

碧桂园2015年共完成1401.6亿元销售额,由于一直以来广泛布局三四线城市,他们的净利润和毛利也有所下滑,去年碧桂园归属于公司股东的净利润约为93亿元,同比降低9.3%。毛利润229亿元,同比增长3.7%,但毛利率有约6%的下滑。2016年他们将目标设定在1680亿元。

千亿军团你追我赶,第二阵营也有人蓄势待发。吴亚军说2015年的龙湖处在“最舒服”的状态,这家追求“有质量增长”的房企重心放在了盈利能力和更强的可持续能力。

近几年并未过度追求扩张速度,龙湖2015年完成了545.4亿元人民币销售额,同比增长11.2%,核心溢利达到69.5亿元。但横向比较,他们的财务状况相当健康,龙湖目前净资产负债率为54.6%,且手握181.6亿现金,境内发债利率基本与国企相当,最近发行的六年期公司债利率为3.19%。

龙湖CEO邵明晓称,龙湖在北京3000万以上房子的市场占有率超过10%,整个TOP系高端项目现在占龙湖整体也是在10%左右。尽管一线豪宅市场需求看起来旺盛,但他们仍在小心调整比例。此外邵晓明还明确表示,“肯定不会进三四线城市。”

龙湖接下来的重点还是专注于深耕已经进入的24城,他们去年买下25个项目,主要位于一二线城市,此外还在南京和苏州等地补充了土地储备。邵晓明表示,今年会更加谨慎,要看市场机会,而不是去追拿高价地。2016年龙湖将销售目标定在了620亿元。

有人欢喜就有人犯愁,在吴亚军最舒服的时候,曾经的“华南五虎”雅居乐主席陈卓林却感慨他们度过了“最糟糕最难过的一年”。2015年,雅居乐营业额430亿元,其中毛利108.13亿元,较2014年下降13%,整体毛利率25.1%;年内利润23.02亿元,比上一年的50.91亿元减少了54.8%,股东应占利润则大幅下跌67.6%至13.9亿元。

自去年陈卓林接受调查后,雅居乐遇到了成立25年以来最大的一次危机。公司高管陆续被带走调查,巨额债务到期,评级机构下调信用评级,这家房企差点走上了不归路。尽管之后陈卓林归来重掌企业,但这次危机还是给雅居乐带来重创。

在最新的年报中,雅居乐总借贷额为400.3亿元,其中境内债务占比47.4%,境外债务占52.6%。其中将于2016年上半年到期的债务达到121亿元,下半年则为43.87亿元,虽然他们目前已偿还53亿元,但今年仍要需要继续偿还112亿元高额债务。

对此,陈卓林在发布会上坦言,在压力巨大的2015年,能做到400亿元以上的营业额已经很不容易。但最艰难的一年已经过去,2016年雅居乐将加大去化速度,同时提升现有项目的价格、品质,并将拿出100亿元的资金来补充土地。

值得一提的是,在企业整合的大潮中,几家“去地产化”的房企表现也可圈可点。在吞下招商地产之后,新的招商蛇口未来将以园区开发业务为主,他们在去年交出一份总营业收入492.22亿元的成绩单,净利润达到68.93亿,同比增长31.14%。

这样的成绩与近年来在园区和产业地产领域高速增长的华夏幸福相当,其净利润甚至超过了华夏幸福。根据公告,社区开发与运营板块的收入高达419.26亿元,占到了总收入的85.18%。

中国产业地产领域将迎来一位大玩家。在3月29日的投资者见面会上。招商蛇口表示其正在研发轻资产模型,凭借在全国央企手里接近1万个园区,公司未来可以靠输出品牌做轻资产服务来获得更好的回报。

而在产业地产领域深耕多年的华夏幸福也依旧势头强劲,这家过去多年都维持超过30%高增长的企业,在2015年继续创造着增长奇迹。2015年他们共完成销售额723.53亿元,同比增长41%;净利润也同比增长36%,达到48.01亿元。

告别十年草莽,迎接白银时代,中国房地产业的洗牌仍在继续。如何通过寻找新的利润增长点来占领市场高地,在越来越窄的市场中占据立足之地,将是整个行业面临的命题。

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