金融衍生品漩涡中的链家

链家的金融衍生品很多,出现衍生品的根本原因在于银行不乐意干、市场有需求,同时政府监管存在缺位。房产金融众多的衍生品,如果得不到有效监管,事实上会导致很多交易纠纷,也导致买卖双方的资金流向不明确。

链家的金融衍生品很多,出现衍生品的根本原因在于银行不乐意干、市场有需求,同时政府监管存在缺位。房产金融众多的衍生品,如果得不到有效监管,事实上会导致很多交易纠纷,也导致买卖双方的资金流向不明确。


lianjia

闵杰


3月中旬,北京渐暖,一切开始复苏,包括房价。

晚上8点,地铁口附近的烧烤摊已经出街,各种奇怪的肉被烤得滋滋作响,吸引着那些刚钻出地铁的上班族,以及总在附近逡巡、穿一身黑制服的房产经纪人。

在距离地铁口不足200米的距离内,两家链家地产占据了最有利的临街铺面,巨大的招牌在夜晚泛着逼人的绿光。门店经理杨波(化名)还没吃晚饭,几乎天天如此,“看房的人太多了”。

这是北五环外,两条地铁在此产生交集,周边房价一直在稳步抬升。杨波做地产经纪已经有7年,今年春节后的一轮房价暴涨行情让他有些恍惚,“从年后的第一个周末开始,一直到3月7日,只要业主肯出房,多少钱都能卖,把我们都涨蒙了。”这种情形让他感觉有些似曾相识,“有点像2009年楼市最疯狂的时候。”

与北京链家的火热相比,链家的上海分公司却被打入了冷宫。

2月23日,上海市消费者权益保护委员会召开上海市房产中介消费者满意调查发布会,两名消费者代表讲述了自己在链家买房的遭遇,认为上海链家存在隐瞒房源真实信息、把即将被法院查封的房子出售给消费者的行为,同时还提供高息贷款服务。

发布会后,链家的上海分公司受到了调查和处罚,涉事的两家门店被暂停网签资格。有媒体称,上海市住建委要求链家下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家房源的业务。

链家集团董事长左晖在接受《中国新闻周刊》专访时澄清,除了被要求参加消保委的会议和两家涉事门店被暂停网签资格外,“剩下的所有事情都是我们自己来做的,目的是为了排查和控制交易风险。”

不过,在一线城市房价快速上涨的大环境下,“链家事件”开始形成气旋,并且还在持续发酵。一时间,关于链家的质疑开始覆盖各种传统媒体和网络自媒体,链家被全方位起底:从大规模地在全国攻城拔寨,到独家房源模式,再到五花八门的房产金融衍生品。

众人拼图之下,“链家模式”开始浮出水面,拷问也随之而来:号称“真房源”的链家,到底能不能让购房者安心?这个快速膨胀的绿巨人,在楼市中扮演什么角色?

产调责任

上海链家的“2·23事件”,从表面看,最明显的违规之处是“房源信息”不真实。

2016年1月9日,庄先生看中了一套370万元的房产,通过链家签订了一份居间协议并且支付80万元定金。但是在要正式签订协议前,链家方面才告知房屋有167万元的抵押贷款,房产证无法办理。庄先生表示,多次要求链家协调,屡遭推脱。而且,这套房屋还在春节长假过后,再次被链家挂网销售,售价从370万元涨到388万元。

而另一位购房者黄先生的遭遇,是在购买一套被链家称为“有按揭贷款”的400万元房屋过程中,到签订合同时才发现这套房屋分别有高达100万元的个人贷款和240万元的银行贷款。而链家此前的介绍是,该房屋名下只有按揭贷款,且房东家庭条件很好,并向黄先生打包票称:因为其个人首付能达到七成,交易不会有任何问题。而随后却发现,该房屋已被三家法院查封,卖方早已经负债累累。

“当得知房屋被查封时,整个人都崩溃了,链家却说这些问题不归他们管,银行贷款无法发放,他们也没办法。那段时间真是噩梦般的日子。”黄先生在新闻发布会的现场控诉时,情绪激动,声泪俱下。

中原地产首席分析师张大伟告诉《中国新闻周刊》,从第二个案例看,查封应该是发生在初步签约之后,过户之前,因此,并不能就此说链家卖了抵押房。不过,在链家高收费对应的承诺下,应该履行三个阶段的“产权调查”,即有签订意向金协议前、签订后、签订正式合同前。因此,没有尽到“产调”的责任肯定是逃脱不了。

一周之后,链家集团董事长左晖选择面对媒体。3月1日,链家在北京举行了一场媒体沟通会,对近期上海发生的两起客户投诉事件道歉,并回应媒体质疑。

对于两起事件中的信息披露问题,左晖没有回避。他称,受限于中国各地政府对房屋产权信息的公开程度,中国大多数城市是做不了产调的,但上海在这方面很领先,它可以有规范的产调行为。“在这样的背景下,我们没有完成产调,没有及时地履行我们的告知义务,这是两起事件中链家的主要问题。”

在接受《中国新闻周刊》专访时,左晖再次强调链家在这次事件中难辞其咎:“上海提供了市场化产调的机制,但我们没有充分利用。”

但左晖不认为经纪人在其中有故意隐瞒的行为,因为这个事情隐瞒不住,最后都要经过权属过户,过户的时候肯定是会暴露出来,“当前整个二手房的交易生态不健全,在交易中,可能会碰到资金和权属的风险,但故意隐瞒信息的问题,从逻辑上讲没有这个动机,即使有也并非普遍现象。”

放贷争议

与信息披露问题相比,链家的上海危机则暴露出另一个隐忧:在提供经纪服务之外,链家都在其中提供了抵押贷款的金融服务,即所谓的房产金融衍生品。这种方式是否合规,也引发了争议。

在黄先生的案例中,卖方的房产在2015年年底连续被浦东、虹口及上海二中院三家法院查封,于是黄先生不得不自己去三家法院跑程序解除查封。法院的查封解除后,银行方面如何解除抵押又成了难题。在已经签订了合同,交完280万元的首付款后,为了继续完成交易,黄先生得先帮卖方还抵押。而链家表示,可以借钱给黄先生,把这个房产继续交易下去。操作方式是由链家垫资110万元,月利率1.6%。黄先生表示,尽管利息高于银行数倍,但他别无选择,只能继续走下去,跟链家签订了三方协议。

第一个案例中,也有类似桥段。在要正式签订协议前,链家方面才告知房屋有167万元的抵押贷款,房产证无法办理。更加没想到的是,这笔抵押贷款竟然是链家以工作人员名义借给上家,以供其购买其他房产的。

有媒体将此描述为:链家在庄先生不知情的前提下,实现了“一房两吃、套牢上下家”。

在张大伟看来,此次事件暴露出来的问题更严重的是在交易环节,不是简单的只吃佣金,而是更多地延长资金在体系内的停留时间,更多地倾斜金融收入。这必然会造成交易时间长,出纰漏的可能性也更大。

在这场风波中,近两年链家迅速崛起的金融业务成为风暴眼,遭受的非议和质疑最多。

目前,链家的金融版图主要有三块:2006年开始的北京中融信担保、2014年上线的链家理财、2014年12月开始运营的理房通。

理房通是一个第三方支付平台,在2014年7月获得中国人民银行颁发的“支付业务许可证”。理房通本身不是资金托管公司,仅作为支付平台,其背后的资金托管公司,是链家理财平台债权的担保方中融信。

在链家的中介业务中,理房通主要承担资金监管的职能。如在二手房交易中,客户的定金、房款、物业交割保证金、户口迁移保证金,都会进入理房通在银行开立的备付金账户。

而链家理财针对的是线上有投资理财需求的投资人,线下对接在链家办理购房业务的业主,是一个P2P平台,用户的账户资金在首信易支付进行托管。

链家理财的模式并不复杂,一边是有借款需求的买房人,一边是投资人,链家理财充当了撮合中介。目前链家理财资金端共推出两个系列,8款产品,主要为借款人提供短期过桥融资业务,包括赎楼、尾款垫资、首付贷等等。

在上海链家“2·23事件”的背后,链家的衍生金融被摆到台前。很多人质疑,链家提供抵押贷款的合规性暂且不论,这种方式背后的用心更让人担心:是否在居间合同中故意隐瞒重要信息,然后利用衍生金融服务阻碍买卖双方正常交易,继而为用户提供各种“解决方案”,比如月利率高达1.6%的垫付融资服务。

对此,左晖在接受《中国新闻周刊》专访时表示不解:“如果我们这么拷问人性,今天太多的行业都经不住拷问。”

左晖解释称,从逻辑上讲,如果采用这种方式,经纪人所面对的麻烦比他有可能会获得的利益要大得多。因为目前在交易的房子大多是有抵押的,只要原来做过按揭,还没还完,就存在抵押。而今天有很多方式去解决这个问题,并不复杂,“这个问题有那么复杂吗?足以复杂到让经纪人去承担后面的不满,今天隐瞒你,设一个套,让你先进来,然后再怎样怎样?”

左晖坦言,链家经纪人如果在促成房屋交易之外,也促成了链家金融产品的交易同样会有收入,但比例非常小。

但就此揣测经纪人会有普遍性的动机,左晖并不认同,“你要说一万个案子里没有一个,或者经纪人从来没有动过这种念头,我不能保证,但是从常识上去判断,如果我们自己做代理,愿意承担这个后果吗?经纪人通过隐瞒抵押情况,最后导致这个交易不成或者消费者的不满,经纪人就那么喜欢消费者的不满吗?”他坚持认为,经纪人核心的诉求依然是要促成这场交易。

左晖进一步解释称,金融收入目前占链家总体收入的5%都不到,而存量房交易面对的是一个12万亿GMV(成交总额)的房地产交易市场,未来一定会出现非常大的企业,“我们的核心努力是在这个方向上面。”

房产金融模式遭遇信任危机

尽管如此,链家的金融业务在迅猛发展,也是不争的事实。

链家理财的投资项目通常十分抢手,每天早上9点半发出的项目,到了下午大半被抢光。根据链家理财的2015年运营报告,2015年其累计成交额达到138亿元,单日融资过亿已是常态。借款人中,在链家购房的用户超过82%。最新的数据则显示,链家理财累计成交量已近180亿元,投资用户规模31.4万人。

对链家而言,作为这次上海危机的伴生品,其在房产金融模式方面的创新正在遭遇信任危机。

在链家的理房通拿到第三方支付牌照之前,二手房交易资金监管方式主要有两种:第一种是由商业银行来主导的资金监管;第二种是部分城市或部分城区由住建委主导资金监管。

在3月1日的链家媒体沟通会上,理房通副总经理宋靖宇解释了理房通设立之初的考虑:链家一开始也在跟建设银行、光大银行合作做资金监管,但银行的风控体系和流程很难跟链家的交易流程融合在一起,双方都觉得不方便,于是链家自己申请牌照来做。

“像在网上买东西必须走支付宝一样,否则二手房的交易安全根本得不到保障。”左晖如此解释理房通存在的理由。

地产中介公司自己做资金监管业务,链家是第一家,这也不难理解外界对其模式的质疑:客户的资金是否进了链家手中?链家是否将这些沉淀资金用作他途?

在3月1日的媒体会中,链家理房通的存管银行、光大银行望京支行行长王华称,银行会和第三方支付做支付接口、对账接口和校验系统上的对接,再将数据报送给中国人民银行。“在整个存管过程中,第三方支付系统上更多是虚的指令,实质的资金运作都在银行端。”

有业内人士质疑,商业银行是根据第三方支付平台发出的支付指令来进行资金划转,假如平台伪造客户的交易指令,备付金存管银行只能通过事后详细的对账才能分辨出来,这是目前监管上尚未解决的技术性障碍,因此备付金账户仍存在可能被挪用的道德风险。

而在左晖看来,这样的质疑“非常不专业”。“核心问题是这个账户的名字不是我链家的名字。这个支付的链条中,其实总共有四个账号,第一个账号是买方在外面的账号,第二个账号是买方在备付金上面的虚拟账号,第三个账号是卖方在备付金上面的虚拟账号,第四个账号是卖方在外面的账号。这些都是很清楚的,流向是从外面的账号打到虚拟账号上面,然后冻结,根据合同进度,拨付到卖方的虚拟账号上,卖方通常会迅速把这个钱转到自己在外面的账号上。”

左晖解释称,整个资金拨付是按照合同进度,其复杂性也体现在这里,会有首付款的监管、定金的监管、尾款的监管,以及物业保证金的监管,“资金的通路只有这一条,只能是从甲方的虚拟账号到乙方的虚拟账号,包括我们,包括支付宝,包括目前100多家支付机构,在这条线上,你是不可能做任何工作的。”

质疑的另一种声音,针对的是链家理财。这是链家公司旗下互联网房产金融平台,与大部分的P2P运作方式相同。

不过,与大部分纯线上P2P平台不同,链家在房产经纪市场的强势和线下房源的大量垄断,为链家理财提供了大量优质客户的“导流”,这是普通P2P平台很难企及的。

这样一来,从房产金融的布局上,链家事实上已经搭建了左膀右臂:一边是与线下交易直接相关的第三方支付,另一边是打通线上和线下的房产金融理财平台。有业内人士将之归纳为“房产买卖—银行按揭—资金托管—产权服务—过桥融资—金融理财的房产金融闭环模式”。

“链家干了很多中介想干但干不成的事。”张大伟告诉《中国新闻周刊》,链家的金融衍生品很多,出现衍生品的根本原因在于银行不乐意干、市场有需求,同时政府监管存在缺位。但他认为,房产金融众多的衍生品,如果得不到有效监管,事实上会导致很多交易纠纷,也导致买卖双方的资金流向不明确,“的确是蕴含风险”。

而公众最担心的风险是,链家会把资金左手倒右手,即把本应监管的房屋买卖资金,从理房通平台挪用至链家理财的房产金融平台。

在媒体沟通会上,左晖用大半的时间让两位技术高管解释被广泛质疑的“挪用链家理财中用户资金”以及“挪用资金监管账户里客户资金”从技术上完全无法实现。

链家网首席风控官王志伟称,链家理财的资金均由首信易支付监管,并非由理房通监管。此外,他们也已经与民生银行进行了多轮沟通和洽谈,下一步将寻求银行资金存管。

随后,首信易支付还就资金安全发表了书面声明。声明中称:投资人与借款人均在首信易支付开设独立的资金管理账户,每笔交易均按照一一对应的关系进行划转,链家理财平台不能直接碰触资金;平台投资人与借款人账户内的全部资金均在“首信易支付”在银行开具的备付金账户中,备付金银行依照中国人民银行【2013】第6号《支付机构客户备付金存管办法》对客户备付金的存放、使用、划转实行监督,同时按6号文的规定,“首信易支付”与备付金银行的客户备付金存管业务活动受中国人民银行(央行)监督管理,双重监管杜绝客户备付金被非法挪用。

而对于资金“左手倒右手”的质疑,这份声明称:首信易支付全权为链家理财提供专项电子支付服务,与理房通业务完全独立,之间不存在任何资金往来的情况。

“在整个房产经纪行业,特别是近十年时间里,最忌讳的就是挪用客户的资金。”北京房地产中介行业协会会长、中原集团首席运营官李文杰告诉《中国新闻周刊》,一些不正规的小公司不好说,但大的品牌公司都是走监管通道,而且这种监管是有效的,“品牌经纪公司不会为了这个事情去冒这么大的违规风险。”

独家房源的是与非

在这次舆论风暴中,链家的另一个业务模式:独家房源,也成了众矢之的。

左晖告诉《中国新闻周刊》,独家代理核心的逻辑是,经纪公司会把有限的销售资源投放到你的身上去,但对消费者和经纪公司而言,都是有利有弊。

“大家会容易产生一种思维,比如我们做独家代理,很多人会认为你会控制资源,比如说我们做真房源,很多人会说你这个是一个市场宣传,比如说我们做第三方支付,会有人怀疑说你这个是要占用交易资金等等。”左晖认为,这种思维方式非常诡异,也来自外界和同行对链家管理机制的细节了解太少,“链家从很久以前,大概是四五年以前,我们内部的核心策略已经是我们不赚一分信息不对称的钱。”

左晖告诉《中国新闻周刊》,在独家房源问题上,链家的核心逻辑是,“我们根本不在意这个房子是不是独家交给我来卖,我们在意的是只要我可以卖就行。因为链家相信只要我跟你有同等的竞争机会,我一定会拼过你,因为我的运行效率肯定会超过你。”

不过,这样的逻辑初衷,在现实中难免出现走样。

当记者以卖房者的身份找到前述的链家门店经理杨波时,他非常热心地开始介绍这种“速销房协议”:卖房者和链家签订一份协议,把房源独家委托给链家后,不能再委托给别的经纪公司。在一定期限(通常为三个月),如果卖不出去,链家会赔偿卖家1000元损失费。

杨波告诉《中国新闻周刊》,在北京的回龙观地区,链家的市场占有率已经达到89%。即卖出的100套房子中,有89套是通过链家成交。在中介市场上,尽管链家的中介费用最高,为2.7%,而许多中介公司的中介费仅为1.6%,但由于拥有很多独家房源,购房者也不得不选择链家。

《中国新闻周刊》记者调查还发现,链家的经纪人在向卖房人推荐独家协议的一个重要理由是:保证能比小区邻居卖出更高的价格。

杨波也向记者极力推荐签订这份协议,理由是有几个好处:第一是能享受VIP服务,不会受到多家中介公司电话的骚扰,每隔三天会得到关于市场成交价和客户反映的反馈;第二,链家会将这套房源在多个网站和端口进行展示和推介,并向客户极力推荐。

签署独家房源协议后,是否能让房价卖得更高?杨波回答得很肯定。他向记者透露其中的门道:“如果你和隔壁的房子同时都在卖,你选择独家,而他不选择独家,你的房子肯定卖得比他贵,因为你的房子是我们力推的房源。”

说起推荐,杨波略带深意地笑了笑,“推荐这里面的水可深了。”

“明明有一套房子,我可以跟客户说看不了,也可以说业主不靠谱,或者说没钥匙,”杨波向记者保证,“假如您和邻居同时都在卖房,你卖420万,他只卖400万,我们肯定主要推荐你的。”

而这也是受到不少业内人士质疑之处,优质房源并不愁卖,但经纪人会重点推荐独家房源,导致其推荐有失偏颇。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国新闻周刊》,独家房源的试点结果和市场预期有很大的出入。过去实际上是为了确保房源的真实性,但后来发现,在实际中出现了各种问题。

对于制度设计初衷和现实操作层面的这种异化,左晖认为,仅是个案中“经纪人的描述”。他告诉《中国新闻周刊》,不排除有的经纪人看到一个销售非常热的房子,通过和业主说“我给你提高房价”来获得委托销售的权利,但不符合大多数交易的逻辑的。从逻辑上来讲,独家代理这个产品,是希望委托时候的房价越低越好。因为性价比比较好的房子才是好卖的,用高价抢过来的独家房源,但是最终却卖不出去的话,是要履行承诺给业主赔钱的。

李文杰对《中国新闻周刊》表示,独家房源推高房价的结论并不成立,夸大了经纪人在交易中所扮演的角色。而且从形式上看,独家房源是个协议,符合合同法的规定,在业内的很多公司或多或少都会采用,属于一般性的业务操作手法。在其他行业也都广泛存在,比如很多领域给经销商的独家代理权。不过他也坦言,在市场上升的情况下,房屋的去化速度可能会加快,从而会让价格走高。

扩张之忧

成立于北京的链家已创业15年,从交易规模上来说,这家企业目前已是中国最大的房产居间代理服务商。

很长一段时间,房屋中介市场在全国不同城市呈现割据状态。链家一直在北京牢牢占据市场的主导地位。在上海,中原、德佑、太平洋房屋、我爱我家、21世纪,这5家龙头一直占据着市场份额前五。而深圳则一直是中原地产的大本营,中原地产一度占据深圳二手房业务20.03%,远远甩开了本地的竞争对手。

但到了2015年,房产中介市场可谓硝烟弥漫,竞争呈现白热化。链家在这一年内,连续发起11项并购,将疆域迅速从北京扩大至华东、华南以及西南。

在2015年前,链家在上海一共只有20多家门店。去年3月1日,链家和上海德佑地产宣布合并。

德佑成立于2002年,此前在上海已经有200多家门店,在上海的市场份额仅次于中原地产。从8月开始,德佑更名为“链家地产”,所有门店启用新的链家标志,整个上海仿佛一夜之间冒出了无数链家的绿色招牌。合并一年后,上海链家目前约有1300多家门店,2万多名经纪人,原本上海市场的领头羊中原地产已被远远甩在身后,其门店仅约550家。

在深圳,链家也如法炮制。2015年3月,链家与深圳第二大地产中介中联地产合并。中联始创于1993年,有200多家门店,2000多名经纪人。

在外界看来,体现链家进军深圳决心的一幕是,去年7月,链家抽调了1500名北京链家的精英房产经纪人陆续乘机抵达深圳,争霸之心可见一斑。

一年多的时间,链家的扫货式扩张席卷一、二线城市,所到之处都是与当地排名靠前的中介“联姻”,除了上海德佑和深圳中联,成都伊诚、广州满堂红、杭州盛世管家、大连好旺角、济南孚瑞等大型中介机构都换上了链家的招牌。

截至目前,链家已经覆盖了全国24个城市,在北京的市场份额在55%~60%,在天津、青岛、成都、南京,链家的市场占有率也位居行业前列。

左晖在3月1日的媒体会中披露的数据称,链家集团目前门店数量达到6000家,在2015年整体交易额则达到7090亿元,其中新房交易额达到1210亿元,理财业务规模达到1238亿元。

在一些同行看来,链家的商业模式中,最让人佩服和羡慕的,是链家的规模和完善的互联网应用体系。不过,这种激进的快速扩张模式,也引来很多业内同行的质疑。

事实上,在扩张速度、经纪人佣金比例和广告投放方面,很多中介结构对链家难以望其项背。链家笼络优秀经纪人的核心在于高收入,从2015年1月开始,链家给经纪人的底薪为2500~6000元,佣金比例从30%~70%不等。链家大手笔的投入广告也让人印象深刻,冠名了《欢乐喜剧人》等热门综艺节目,在北京、上海的地铁里也经常出现整车的链家广告。

对于“房价是被链家搞上去”的声音,3月1日,左晖在媒体沟通会上花了大段时间来阐述自己的观点。他以最为成熟的北京市场为例解释说,目前链家在北京有1.1万套左右的独家房源,其中真正意义上的独家房源仅占80%,也就是九千余套。而目前北京在售的二手房源估算在11万套左右。链家独家房源数量十分有限,难以撬动整个市场房价上涨。

“链家可能跟很多人的生意逻辑是不一样的。”左晖解释,有人说链家规模比较大、市场控制能力比较强,所以未来都会把所有房子签独家,让别的中介没得卖,“链家怎么可能达到这种程度?我们签了独家之后核心是要满足消费者的利益,因为我的销售资源是有限的。”

对于链家自身买卖房屋吃差价的传闻,左晖直言“太不靠谱”:“我们一直有一个承诺,如果自己买房子再卖,通过这个方式吃差价的话会吃一赔百,吃了一万赔一百万。而且我们是做中介的,中介业务可以做得很大,中介业务能做得非常好,不是做买进卖出的吞吐业务的。”

而对于链家快速扩张背后的资金问题,左晖解释,去年主要的并购,是通过增资扩股的方式来完成的,“在这个事情上链家是基本上没有花现金的,而且一直以来我们现金储备也还算不错。”

“你觉得我们希望房价涨吗?”采访最后,左晖反问记者。

“价格涨了,交易肯定变难了,中介公司的利益是来自于交易,而主要不是来自于价格。”左晖一再重复这一观点,“我总觉得这些事情存在着很大的误读,如果是同行业做这种质疑,问题就更大了,因为他这种质疑引发的不是对链家的质疑,而是对行业的质疑。”

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