深圳调控楼市再出重招 二手房评估价上调50%将大幅提高交易成本

深圳楼市的调控重靴已经落地,在这座城市的全民楼市派对中,到底谁在裸泳,或许未来三个月内就能见分晓。

深圳楼市的调控重靴已经落地,在这座城市的全民楼市派对中,到底谁在裸泳,或许未来三个月内就能见分晓。


shenzhen

罗强


深圳楼市调控的最重一只靴子,在愚人节这天重重落下。继发布严控购房资格和收紧房贷的“325政策”后,深圳市政府宣布将调高二手房交易评估价50%。这意味着,大部分二手楼盘评估价格将上浮30%-100%不等,不少二手房交易环节的税费将暴涨50%以上。

家家顺集团提供的楼盘评估价格监控数据显示,南山、龙华、宝安等房价上涨过快的区域,二手房评估价普遍上调60%以上,其中龙华楼盘水榭春天评估价上涨92%;而盐田、福田、罗湖等区域,由于产品结构多样化,评估价涨幅普遍介于40%-60%之间。

深圳从2011年7月开始实施二手房交易以评估价过户政策,即以政府划定的评估价计算各类交易税费。由于房价不断上涨,深圳基本每年调整一次评估价。不过,由于去年深圳房价暴涨,此次调整距离上次调整仅半年时间。

评估价上调将直接增加税负成本。深圳二手房交易主要的税费包括营业税、契税、个人所得税等。以一套非首套非唯一且未满两年、原评估价格500万元的住宅计算,评估价上涨50%后,评估增值250万元,其在营业税(5.6%)、契税(3%)、个税(1%)等环节将各增加约14万元、7.5万元、2.5万元的税费;如已满两年,营业税免征,但也将多缴纳契税和个税约10万元,相当于增加了房价2%-4%的税负成本。

根据上述数据计算,加上之前深圳“325政策”对于第二套房执行四成首付的政策,目前深圳购房二手房的税费加中介佣金成本将占到总房价的7%-9%,这意味着购买第二套房差不多需要5成首付。

市场舆论普遍认为,此次评估价格的上调,旨在打击楼市中的炒房客,增加其交易成本,短期内深圳楼市的成交量和交易价格将有所回落。另外一种声音也认为,政府上调评估价是正常的填补漏洞,此前的实际成交价格与评估价格不一致本身就是不正常。

事实上,无论是“325政策”还会评估价格的上调,已经在实质影响深圳楼市行情。从3月份的成交数据来看,上述两项政策的出台预期也造就了深圳楼市的最后疯狂。

根据深圳规划国土委提供的数据显示,3月深圳新房住宅成交4461套,环比减少17.5%,连续第三个月回落,但成交均价高达4.99万元/平方米,环比上涨3.9%,同比更是大涨88.2%。受评估价格调整预期影响,3月二手住宅成交18706套,创历史新高。

二手房价格方面,深圳中原地产的二手房样本楼盘均价为56149元/平方米,环比上涨6.75%,同比大涨73%,其中南山区二手房均价高达73321元/平方米,深圳全市二手房单价低于4万元的仅剩龙岗与盐田两个区域。

不过,深圳官方公布的二手房交易数据以过户为标准,不能反映当月实际成交数据。根据深圳链家市场研究中心监测,3月深圳二手房实际的签约量在七八千套,较1月大幅下降50%左右,未来调控措施对市场的影响将陆续在数据上得到体现。

关于深圳楼市行情的实际情况是,“325新政”出台前后,深圳楼市的看房量已经锐减、置业者观望迅速增加,以往的节后旺季在2016年显得十分的平淡。到3月底,深圳二手房价格基本已经停涨,甚至部分业主开始降价出售。

随着二手房评估价的大幅上调,深圳楼市的调控重手已经落地,在这座城市的全民楼市狂欢中,到底谁在裸泳,未来三个月内也许就能够见分晓。

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