一家销售180亿的地产商凭什么要做中国版铁狮门?

随着雾霾成为一个公众热点话题,包括万科、恒大等企业都在探索和尝试在绿建方面下功夫,这给一家公司提供了机会。

随着雾霾成为一个公众热点话题,包括万科、恒大等企业都在探索和尝试在绿建方面下功夫,这给一家公司提供了机会。


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刘诗洋


三四线城市的房地产一片哀鸿遍野的景象,让不少深陷困境的房地产开发商纷纷出局。但一位过去偏据南方的房地产商田明,他旗下的企业朗诗集团在过去一年完成了超3倍的销售额增幅,并喊出了打造中国版“铁狮门”的口号。

田明和他的朗诗绿色地产(00106.HK)的秘密就在于他的公司名称:绿色地产

3月30日,田明宣布以1.34亿收购一幢位于上海市普陀区的商住办公项目。这个名为“汇银铭尊”的项目不久后或将以全新的面貌示人,朗诗将对该项目全面升级改造,从新风系统到绿色节能设施。他们希望通过焕发旧物业新价值的模式,来获得自己的生存发展。

这并不是田明第一次涉足旧改。自两年前宣布转型轻资产以来,这家拥有绿色标签、并在去年被楼市“大玩家”平安不动产入股的公司,正走在一条与大多数房企截然不同的发展道路上。去年7月他曾斥资5.4亿拿下上海长宁区的一个住宅小区,完成改造后将在今年入市销售。

创立于2001年的朗诗地产是如今国内为数不多专注于绿色地产领域的开发商。三年前登陆港股,田明便开始向资本市场讲述“绿色地产”故事。但当时,业内对绿色地产的认知仍是加在房屋买卖之上的销售噱头。绿色建筑相对较高的成本,过去让不少号称开发绿色地产的企业浅尝辄止。

但近年来随着雾霾成为一个公众热点话题,包括万科、恒大等企业也都在探索和尝试在绿建方面下功夫。只是他们仍未找到一套合乎市场行情的商业逻辑,除了技术瓶颈之外,绿色地产趋高的成本无法回避,高昂的成本迫使销售只能面向相对高端的人群。

但长期深耕于这个领域的朗诗眼下却在向行业揭示另外一种可能。自在去年7月拿下长宁住宅小区后,朗诗便主动为该项目引入了中信资本,尽管仍由朗诗操盘,但中信持有该项目61.54%的股权,而朗诗则只是小股东。朗诗集团董事长田明此前曾在多个场合表示,他们不会再拿任何100%股权的项目。

田明对界面新闻记者称,他未来参与的每一个项目都将以与人合作的方式展开,并且自己不会去碰涉及拆迁补偿的旧改,只是收取核心地段仍有价值的旧楼。他旗下成立的青山资本目前正在专门做这一类业务,它的作用,就是在并购存量资产或者问题项目时,除了朗诗自己投资以外,还要用更多种其他方式进来。

旧改只是朗诗眼下新尝试的模式之一。朗诗的轻资产转型包括三种路径,一是通过与金融机构或房企组成联合体合作开发;二是在项目开发过程中寻找1到2家以上的合作伙伴合作,朗诗以30%以下的小股负责项目的整体操盘;三是受投资商委托,负责其整个项目的开发营建,朗诗在该类项目当中并不占股份,仅收取开发管理费以及分享项目操作的超额收益。

不仅仅是朗诗,包括万达在内的不少房企都在走轻资产化路线。以品牌押注尽可能地减少企业风险,品牌输出所带来的溢价也可成为企业新的利润增长点。

朗诗旗下如今不仅有专业提供服务的朗绿科技,也有为存量资产提供金融服务的青山资本。他们寄希望于将过去涉及的业务开枝散叶来实现更多的价值点。以朗绿科技为例,它实际只是一家服务商,可以帮朗诗做项目,也可以帮其他任何人做。它收取的是服务和品牌费用。

轻资产运营和业务细分,让朗诗正不断向铁狮门式的物业持有和经营能力靠拢。铁狮门模式特点是以不到5%的资本投入,通过提取地产开发链条各个环节的相关管理费和参与旗下地产基金超额收益的分配,分享地产项目40%以上的收益。这是朗诗想学习和做到的。

据田明介绍,2015年整个朗诗集团实际有超过180亿的合约销售额,其中已经有超过1/3来自其轻资产业务。同时他预计2016年朗诗出品的销售额会达到300亿,其中非权益下签约销售额将首次超过权益销售额,轻资产利润也将首次超过传统开发业务利润。

在2015年,朗诗总计16.1亿元的营业收入中,项目开发管理服务收入6.9亿元,仅次于物业销售收入,这其中向独立第三方或合作方收取的管理费达1.9亿元。

用轻资产模式做绿建,朗诗看起来很好地规避了其所在细分市场的行业壁垒。资产减负后,甩开资金链钳制的他们眼下正在全面发力,田明告诉界面新闻记者,他们在去年底成立了专门的北京分公司,并在天津参与了一个大体量项目,接下来将大举进军北方市场。此外公司早前布局于美国,欧洲的投资也将持续为公司带来回报。

不过,尽管朗诗为他们的绿建生意找到了分摊成本与风险的方式,但其规模增长问题仍未得到解决。眼下市场上做绿建的企业正在逐渐增多,如何说服企业采用自己的模式,或者以更高的品质吸引财务投资者,仍是朗诗接下来需要面对的问题。

以下为朗诗绿色地产有限公司董事局主席田明采访实录。

界面新闻:如何在绿建成本和购房成本之间实现平衡?

田明:经常有人问,做绿色建筑成本会不会增加,会不会影响公司的发展速度和利润。我认为这是一个伪命题,朗诗正是因为做绿色差异化才能发展得这么好,朗诗最有价值的是做了那么多的绿色项目,最后不仅没有亏钱,反而赚了钱,赚钱的效率还比较高。

界面新闻:朗诗为什么会开展轻资产战略?

田明:我的分析是中国会像其他经济体一样,逐步从现在的房地产开发模式进行升级、进化。以后的方向是各有定位,有做基金的,有做开发的,有做土地整理的,会更加的细化。我们在2012年就开始琢磨这个事,2014年正式推出,我们是一个专业的开发商,以后可能项目自有资金里面有一半是股东出的,不管股东是一个人还是几个人。另外,股东可能是个财务性的投资人,是同股同权,他愿意在项目操作得好的时候给你一些溢价,给你一些提成体现你的价值。以后朗诗会向这个方向发展。我认为中国的开发商从国际发展的途径来看,会往这个方向去。

中国的房地产行业整体而言,没有把风险和收益的关系建立起来,所有人都想赚快钱,都想赚大钱,这个市场不是一个成熟的市场,所以一定会遇到灾难。一定要有人遭到重创,让很多人受到教训,然后才知道各吃各的饭,各做各的碗。朗诗是希望尽量避开,希望崩盘的时候朗诗不在里面,所以朗诗做的所有的事情都是想避开后面的振荡,能够熬过那个冬天。

界面新闻:平安不动产入股之后,给朗诗带来了什么变化?项目层面的合作有什么想法?

田明:平安不动产本来就跟我们有合作,是因为合作多了才想起来做股东的。平安不动产成为朗诗的股东以后,他们的董事长邹益民也出任朗诗非执行董事。他本身也是地产出身,进入董事会后,对朗诗的研判方向和工作质量都有提高。同时他又是代表股东的,也能够完善朗诗的公司治理结构。所以这是我们主动把它引进来的。

朗诗之前跟平安在南京有两个项目在合作,在成都有一个,美国也有一个,我们是从国内合作到国外。后面会有更多的国内国外的项目合作。

界面新闻:对楼市去库存有什么看法?上海新政对你们的项目有什么影响?

田明:三四线城市以及很多发展不太好的地方,可能是继续要去库存,去鼓励房地产销售,只有对极少数的一线城市,包括某些比较火的二线城市会有一个限制性的措施。所以这次的新政不会是全国一刀切的,各个城市也会不一样,有些地方是要刺激要鼓励,有的地方是要压抑要限制,不一样。

上海的政策相对来说比较严,但总体而言在我们预期当中,我们觉得早就该出台了,这种无序的火爆和狂热是不可持续的。

 

 

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