深圳楼市急冻 新房成交连降5周

在深圳针对购房需求的调控政策落地之后,这座一线城市的楼市已经降温。最新消息说明了这点:新政取得初步成效,市场热度开始显著下降。

在深圳针对购房需求的调控政策落地之后,这座一线城市的楼市已经降温。最新消息说明了这点:新政取得初步成效,市场热度开始显著下降。


shenzhen

钟凯


据深圳中原统计,3月28日-4月3日,深圳一手住宅成交625套,成交面积约7.05万平方米,分别下滑16%、15.7%。全市访客量环比减少一成,新房成交面积连续五周下滑,而652套的成交水平已经达到2014年9月以来的新低水平。

其中,位于南山区的宝能城于3月30日开盘,推出200套138-160平方米房源,均价7-7.5万元/平方米。开发商披露数据显示,项目当天仅去化6成,去化率较2015年11月首度入市(7成)有所下降。

受本地楼市遇冷影响,深圳所谓的需求外溢情况也逐渐式微,由此引发临深片区项目面临调整。监控数据显示,近一周东莞临深片区包括虎门、塘厦、沙田、凤岗等区域的代表性项目来访量均出现明显下滑,个别甚至下降50%,而过往这些项目主要对接深圳客户需求。

市场人士对观点地产新媒体指,自3月25日至今,尽管有人依然声称深圳的调控政策“温和可控”,但他们忽略了任何调控政策都有可能在错综复杂的局势下造成蝴蝶效应,“特别是在杠杆化的深圳市场”。

深圳楼市急冻

在市场人士看来,随着3月25日深圳楼市新政落地,社保“一改三”、二套房首付4成等条例旨在提高购房门槛,打击了改善性需求及投资性需求,但也不可避免地引发新的问题。“投资客的撤场,让市场短期内出现了后劲不足的迹象。”

据观点地产新媒体了解,3月30日南山宝能城选择开盘,在试探市场之余,也多是由于南山区作为深圳关内热区,备受购买力强劲的中高端购房者青睐。此次开盘推出的改善型房源,也迎合这部分群体的选房需求。

当天宝能城推出200套住宅,面积区间在138-160平方米,均价7-7.5万元/平方米,单套总起价接近1000万元。且与去年11月下旬首次开盘价6.1-6.8万元/平方米相比,项目单价涨幅约15%。

最终,项目去化率为6成,较2015年11月入市(7成)有所下降。

与宝能城的情况相似,深圳楼市近期也呈现出由观望情绪引发的低迷状态。深圳规土委统计数据显示,3月份深圳新房共计成交4461套,成交面积46.48万平方米,环比分别下跌17.54%、16.53%,同比则下跌8.10%、0.12%。

深圳中原研究中心经理王飞在接受观点地产新媒体采访时表示,受调控风声影响,深圳楼市自春节至今热度并不高。具体而言,3月份前20多天全市入市的新房仅1070套,甚至不及春节前推手量的1/3,每个项目平均推售套数不到100套。

且2月至3月,深圳全市仅有四个项目获得预售许可证,住宅批售市场仍然冷清。与此同时,3月推售项目仅有10余个,较预期大幅下降,其中大部分去化率均不太理想,个别项目去化甚至低于5成。

王飞表示,在深圳的调控政策中,认贷又认房以及二套房首付从三成调高到四成是“比较超预期的”,这造成了相关监测数据止跌一跌再跌。

深圳中原发布数据显示,3月28日-4月3日,深圳一手住宅成交652套,成交面积为约7.05万平米,分别下滑16%和15.7%。据此,全市新房成交面积已连续五周下滑,不及春节前成交量的一半。更甚者,652套的成交水平已经达到2014年9月以来的新低水平。

上述人士续称,自“325新政”以来,新房的入市速度较之前回落幅度较大,市场降温明显。“在经济持续下滑和外围经济震荡的情况下,预测未来一线楼市将会进入调整阶段,新房入市量与成交量将会持续处于低位。”

除此以外,二手房方面,根据深圳链家市场研究中心监测,经纪机构实际的签约量在7000-8000套,较1月大幅下降50%左右,特别325新政出台后,看房量锐减、置业者观望迅速增加,以往的节后旺季在2016年显得十分的平淡。

房价与楼市基本面

相比于短期内出现降温的成交量,深圳楼市持续暴涨18个月的房价未来走势或许是外界最为关注的问题。

据观点地产新媒体了解,3月深圳新房成交均价49989元/平方米,环比上涨3.94%,同比则上涨88.17%,创下楼市新纪录。而在二手房方面,期内二手房样本均价为53487元/平方米,环比上涨3.4%,较2015年月均4.3%的增幅,以及2016年1月7.8%的增幅已经明显回落。

深圳中原在报告中披露,调控政策落地后,观望情绪浓厚的市场进一步降温,业主仍在下调报价。3月28日-4月3日,深圳全市超过六成板块在下调报价,其中南山南区和南山北区降幅分别为1.9%、1.7%。从业主报价的房源占比来看,近三成房源的业主报价下调幅度在1-5%之间。

对此王飞对观点地产新媒体表示,按照以往规律看,新房成交价格变化滞后于成交量。“深圳楼市呈现出的降温主要表现为成交量下滑,最新趋势非常明显,全市新房已连续下滑5周,反映出客户对后市看空情绪在加重。”

王飞认为,深圳未来的房价走势将取决于新房的成交情况。“现在市场是博弈的状态,二手房业主可能会坚持久一点,但一旦有开发商决定提升成交量,很有可能引发房价下降。”

开发商同样感受到新政带来的压力。此前3月31日,在2015年全年业绩会上,深圳控股副总裁董方对包括观点地产新媒体在内的媒体坦承,自新政以来,深圳部分项目认筹的情况较预计有所下滑,去化率也下滑至六七成,成交价格下降约5-8个百分点。

不过董方强调,深圳目前尽管价格偏高,但需求量非常大,而且需求结构很合理。从去化周期看,深圳现在是6.9个月,基本处于严重的供不应求。“深圳最多5个月,最少可能2个月左右就会恢复量价齐升的现象。”

在综合开发研究院主任宋丁看来,在深圳楼市过去的平衡状态中,投资占比仅为10%左右,而在2015年以来的保障行情中,这部分占比上升至30%-40%。因此,新政对投资需求进行一定程度抑制是“及时而必要的”。

他表示,深圳主要通过收缩信贷等政策实现调控,但由于全市供需不平衡,楼市短暂下行后往往会重新上扬。“深圳GDP增长幅度平均每年20%多,信贷资金也充裕。相比之下,深圳的建设用地面积远不及北上广,想控制需求着实困难。”

据中泰证券预测,不管是限购还是提高首付比例,政策调控下一线楼市确实会出现回调。但政策一旦放松,一线城市的楼市又立刻回暖。

未经允许不得转载:地产界 » 深圳楼市急冻 新房成交连降5周

评论 0

  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址