社区商业的租金价格制定及商铺管理!

从成熟市场经验来看,社区商业消费已占其整体商业构成的60%-70%。本文主要从租金价格、商铺管理2大方面分析社区商业的运营管理之道。

从成熟市场经验来看,社区商业消费已占其整体商业构成的60%-70%。本文主要从租金价格、商铺管理2大方面分析社区商业的运营管理之道。


shequshangye

吴老师


购物中心、主题Mall固然是一个城市的形象和名片,但真正令市民最经常产生消费的,还是家门口的社区商业。足不出户即可解决日常消费问题,是决定生活品质和营造人气的很重要的方面。从成熟市场经验来看,社区商业消费已占其整体商业构成的60%-70%。

一、第一方面:租金价格制定

租金价格的制定应该依据社区商业的投资计划计算分析单位面积物业成本、经营管理成本,参考当地市场商业物业租金水平,并综合考虑项目经营策略制定切实可行的招租条件。

1.不同情况下对分类项目的招租

按照惯例招商招租条件可以分为A、B、C类,用以区别不同情况下对分类项目的招租。招商招租条件对同一社区商业要稳定,对薄利配套项目、主力商业业态项目要有一定程度的灵活性。此外,店面租金与社区商业的规模和档次有关,大型或高档次的商铺租金高,小型商铺租金相对较低。此外,位置不同,租金也会有所差别,即使在同一社区商业项目内部,位置较好的店面往往能够获得比较多的租金。

由于经营商品的种类和利润不同,并非都能够承受同样的租金。收取的租金一般分为两个部分,一部分按面积收取基本租金,成为抵押保证金或抵押租金,另一部分按销售额以一定的比例抽取,称为百分比租金(即联营方式)。

2.租金价格制定与经营主体选择相互配合

租金价格制定与经营主体的选择相互配合,二者具有密切联系。社区商业经营主体的选择要保证租金的来源。开发商的目的是选择合适的零售商,获得足够的租金,最大限度的出租营业面积,获得最大的利润来源。但是,很多情况下,获得长期稳定的商业经营主体和短期高回报是有矛盾的,在某些情况下难以两全其美。

开发商把面积大量出租给信誉好的零售商可以保证租金来源的稳定性,但是这些商业经营主体可能达不到预期的销售额,所以难以让业主和金融机构满意,由此面临协调长期收益和迅速收回投资的问题,反映在商业经营主体的选择上就是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店,还是选择本地的愿意支付较高租金的普通零售商的问题。

3. 标准租赁期

对于普通社区商业来说,一般的租赁年限都比较短,基本都保持在1-3年。

但是不同的业态租赁的相关年限也不同,比如百货零售店铺和餐饮零售店铺就有比较大的区别,前者基本按1年1签,后者基本是3年以上。

当然对于招商重点地相关业态,租金和租赁期的倾斜也是比较多的,一般对于社区商铺的主力店(大卖场),租赁期维持在8—10年。

4.租金水平展望及预测

根据社区商业项目的前期规划和商业定位,并结合周边相关商铺的递增率、开发商销售返租扣率等,进行相关的租金增长规划和预测,当然,租金增长预测的前提是项目操作的成功。

5.销售与租金的价格互动

对于销售价格和租赁价格也存在着一定的关联性,一般往往高价格的商铺租金一定比低价格的商铺租金来的贵。但是对于整体招商策略的研究来说,往往主力店的租金比较低,销售价比较高,这是因为主力店往往占据了最好的铺面位置,对于商业氛围的形成起决定性的作用,故而能获得比较好的租金条件(租金低、铺面好、免租期长)。

二、第二方面:商铺管理

1、商铺管理是社区商业运营的核心,是社区商业收益和物业价值提升的源泉。

社区商业管理的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态,统一到一个经营主题和信息平台上。

2、统一运营一般包含四个方面的内容:

统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了社区商业物业前期的规划是否成功,而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。

3、商铺经营管理要点:

商铺前期商业布局的设计及控制;

全程客户跟进;

商铺商户进驻安排;

商铺内外部设计装潢顾问;

开业宣传推广传播策略;

商铺日常管理咨询及处理;

社区商业管理制度制订;

装修及设施安装管理制度;

各日常管理人员岗位职责。

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