操盘商业地产的二十大误区

成功的商业操盘,一定要知晓这二十大误区。

成功的商业操盘,一定要知晓这二十大误区。


shangye


大势层面

1、奢侈商业不景气,就说商业市场寒冬

奢侈商业不景气的原因有很多,核心的是世风的转变及消费者的变化、出国购买成习惯、对奢侈商业视觉疲劳、轻奢的逆袭、政府正打造的勤勉观等。

目前的商业实体消费者市场,确实被电商逆袭,所以看似消费疲软,实质是商业渠道及模式的转变,中国的商业消费总量依然在大幅增长。内需政策的正能量效应也正逐步展现。

政府层面

2、以为商业大量抱团,画个饼,弄点概念,就一定能出商圈

一块生地,还没交通优势的生地,堆十几个甚至几十个商业地产项目,或许办公能慢慢熬出头,但对运营型商业来说,就是个难熬的大困局。

太多的恶性竞争,租金收益太低,会导致发展商因心理没底,拖拉整个区域的开发进度,还可能会有退地。

记得某位大神说过,生地砸商圈,最好的办法,是先从一个点开始,到线,再到面,才靠谱。

吹概念、太过堆量会导致可能的死局,特别是政府支持力度不够的远郊新城。

3、以为盯着,逼着开业就一定有用

商业有其自身发展的逻辑,扎根现状,而不是规划。所以把握市场后抓的开业时机对项目能否成功很关键。

区域不成熟,太早开业,会大大增加项目运营成本,增长培养期,降低投资回报率,对于商家也一样很不利,甚至那些不能承受压力的品牌商家也会出走。反而不利区域发展。

4、一听商业销售就反感,只巴望着运营型商场

商业销售与商管运营一样重要。当下物业销售任然是发展商回笼资金平衡资金链的关键。虽说商铺卖钱了,但一旦商业街做体验了,够管事了,一样出税收及政绩。

商业模式层面

5、不整体验,商场就没有希望

在竞争不那么激烈的地方,消费者对于体验商业不那么敏感的城区,完全可以通过打造品牌商家的竞争力,通过好用的硬件来获得更高的投资回报率。

体验有时候也是奢侈大手笔、低回报率的代名词。

6、只有实用的高投资回报的场子才靠谱

在一线城市核心地段,在商业竞争激烈的大型二线城市,只有过硬硬件是不够的,消费者习惯体验型有主题有品位的商场。

诚然,这本身就是商业拼体验的时代,有了体验,砸出影响力后,或许就是做大生意的完美起点。

7、商场就一定比街铺好

看人家的商场很赚钱,所以就觉得盒子比街铺靠谱。其实商场是手艺活,有一整套商管体系,做好了,就能出聚合效应赚高溢价,做差了那就是让场子变得心寒地不值钱。

做差了的一线城市的近郊非热门地段的盒子商场,2-4元/方/天想整租丢给运营商也不是件容易的事。

8、购物中心的模式比百货好

现阶段看,中国购物中心确实要比百货模式更占便宜,但是放眼全球的话,做出成绩又有特色的百货太多太多。核心还是偶们自己做的不够好。

开业筹备层面

9、以为找个好策划就能万事大吉

策划只能把脉商机及方向,还是得有扎实的商管团队去执行并推进,得有够资源够手腕的招商,够眼界的运营,够行业水准的工程,够积累的设计公司给搭骨架。

10、把服务商当成中介看不起

将心比心,尊重人才能获得更多回报。很多够经验的服务商更用心更多付出了,一句点播可能就会挽回几百上千万的试错成本。所以,要谦虚谨行才能获得更多。

招商层面

11、就得找快时尚,只有快时尚零售及餐饮才能带热场子

快时尚大牌及餐饮,确实有很好的影响及及聚客效应,有太多人抢,还得是够低租金,甚至装修补贴。

这个时候就要综合考虑了,或平衡收益,或有取舍,太过迁就快时尚大牌将大大降低场子的投资回报率。

12、喜欢找和自己关系好的,容易商谈的商家

找关系好的固然会更顺利,但不利商场的竞争力打造及未来运营。一定是得尽量挖掘够品牌效应又肯给租的品牌,可以给潜力股机会,有必要的时候更得舍得。

建筑设计层面

13、骗大牌建筑设计公司的概念稿,找不靠谱的便宜的来落地

看似是占便宜,其实增加了试错成本,隐患就是商场成了货真价实的山寨款,大大降低整体收益,或者直接开不了业。

运营层面

14、万达百货撤了一批又一批,就说万达不行了

万达百货只是万达集团的一小块鸡肋业务,一直盼着,直到没盼头,不出业绩的场子就该被商管部门整合。甚至,增加了其他体验的跨界的组合业态后,还能增加商场的人气,何乐不为。

15、换租率高了,就说场子快不行了

换租率高是有多种情况。有的是当初策划及招商主观了,这些品牌真的不适合这个区域,打不开市场,拖沓租金,换批更接地气的,那就是好事。

有的是发展商要求太高,太用心,找来了很多还未被大陆市场检验的国际大牌、轻奢大牌,当然会有一轮大调整的过程。

有的则是市场规律行事,消费者所喜爱的品牌总是在不断变化的,商场要有更好的竞争力,只能去适应后调整,所以目前那些成熟的热门的核心地段的商场有高换租率,情有可原。

人力层面

16、高薪挖商业地产大鳄的高管,却发现到头来不顶用

商业地产的分工模式、企业文化、商业发展阶段不一样,高管有自己熟悉的领域,也有自身不足的方面,利用好了才能发挥价值。目前,其实,挖带着团队的核心要比挖个人靠谱。

基础认知层面

17、商业地产就是金库,做好了租金就是几十上百块/方/天

目前市场上一堆看似真实的租金数字,很多是假传假成了真,很多是以片盖全的营销,只有真正操盘过项目,才知道同样地段,不同商家、不同面积、不同业态、不同进入阶段,租金差异会很大。

18、听信那些没操盘过项目的砖家的阔论

如今砖家很多,需谨慎鉴别。

基金层面

19、基金公司借力运营商就一定能赚大钱

那可不一定,都是互坑模式。打铁还需自身硬,才能玩转商业地产存量市场。

20、项目出品牌效应了,以后就一定能融到低成本资金

真不一定,因为资金更看中的是回报率及效率,会和其他投资品种及物业相比较,综合评估风险及收益。当然,品牌效应大到一定程度,也能影响资金方决策。

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