疯狂的苏州

投资客云集,掘金者环绕,市场规模已经与广深并肩的苏州,还有多少上涨的空间?

投资客云集,掘金者环绕,市场规模已经与广深并肩的苏州,还有多少上涨的空间?


loushi

李一帆 杨冰柯


竞拍到200轮时,台下的人都傻了。

“起拍总价3.7亿,开拍2分钟就破了7亿,竞拍到200轮时,价格已经突破13个亿。”回忆起4月7日那场惊心动魄的拍地,一位浙江开发商依然记忆犹新。

那块地的价格很快超出了所有人的心理预期,在接下来的时间里,竞争对手们用狂热的举牌展示了苏州楼市的疯狂。

从4月7日开始,苏州的土地拍卖接连掀起波澜。迄今为止卖出去的13块土地,有12块地价比起始价翻倍,最高溢价率为318.85%。短短5天时间,苏州的土地收入达到250亿元——要知道,2015年全年,苏州的土地出让收入也不过500亿元。

330新政发布后,苏州的价值似乎一夜之间被人发现。2015年以来,苏州每月卖出超过7500套房子,这意味着其市场规模已经足以和广州、深圳比肩,是杭州的两倍。

一年之前,5万套住宅存量还被看作是苏州的难题。现在,房子已经抢也抢不到了,根据苏州官方发布的可售房源信息,截至4月12日,市区住宅存量已经不足两万套,为19439套。根据过去一年月均超过7500套的销售额,苏州的库存将在3个月之内卖完。

需求似乎凭空暴增,苏州的房价也开启了疯涨模式。克而瑞数据统计,2016年第1季度成交均价为16600元/平方米,比去年同期增长37%。3月份,苏州楼市均价环比涨幅为5.8%,居全国第三。

正荣苏州一位营销负责人告诉记者,现在苏州市场库存严重不足,按目前供销比的状况,拿的地即使现在开发出来也不一定跟得上需求,开发商们对苏州市场一致看好。

苏州可以说是长三角最有吸引力的城市。据2010年第六次人口普查资料显示,苏州常住外来人口总量接近上海的一半,是杭州的近两倍,在长三角16城市中仅低于上海。苏州在常住外来人口占比上名列前茅,仅低于以“移民城市”著称的深圳。

然而,苏州的房价一直比较稳,从2009年到2015年房价没什么变化。当地一位开发商告诉界面新闻记者,现在,苏州是用一波猛涨补上了之前几年的空缺。

一下子,似乎所有的开发商都发现了苏州这块宝地。

当代置业苏州公司一位负责人告诉界面新闻记者,“苏州本身经济实力强,老百姓购买能力强,目前需求量补涨空间填满,苏州房价会跟一线城市并拢。这应该是一线开发商的共识。”

在近期的土地拍卖中,当代置业连拿三块地,其中一块的楼面价高达28700元/平方米,创了苏州的历史纪录。

旭辉集团总裁林峰在近期的演讲中说,整个苏州都进入2万-3万房价的阶段,“在一线调控完之后,很多资金开始往二线城市转移,强二线城市已经跟弱二线城市的价差拉得很远。”旭辉是苏州复苏的最大赢家,2015年,苏州为旭辉贡献了71亿的销售额。

苏州崛起后,资本闻风而来。根据苏州市统计局的数字,2016年前两个月,房地产开发投资已经占到了全社会投资的40%。其中住宅投资214亿元,同比增长20%。

但是,这样的火爆还能持续多久?

一位大型开发商的苏州营销负责人告诉界面新闻记者,据她观察,投资客已经占到了客户总数的30%-40%,主要来自上海、南京、北京。

虽然没有官方针对投资客的统计数据,但是租房的挂牌量可以在一定程度上反映出房产投资的热度。2015年10月至2016年3月,海量的房源涌入了苏州租房市场。

根据中国最大的在线房产评估平台“房价网”提供给界面新闻的数据,仅仅2016年第一季度,就有47万套房子出现在了苏州的租房市场上,比2015年全年租房挂牌数还要多。其中,最火爆的园区共有16万套,比去年同季度高13倍。

房价网负责人说,他们的统计方式是先自动抓取房源,再人工查重。这些进入租房市场的房子,正是投资客占领苏州市场最好的证明。

房地产企业也是带着掘金的心态进入苏州。过去一周称雄土地市场的,一半是新进入苏州的开发商。而拿地的企业中,几乎见不到最大开发商的身影,之前深耕苏州的旭辉、万科、中海和融创也没有参与进去。

一位苏州本地地产企业负责人也告诉界面新闻记者,“新开发商可能在三四线城市做不来,来苏州试试水,毕竟一二线城市还是大涨的,而大开发商可能觉得不值那么多。”

在一些开发商眼中,这些新来者赶上的是苏州暴涨的末班车。

上述参与了土地拍卖的浙江开发商告诉界面新闻记者,“现在进入苏州市场的开发商就是在赌未来市场前景。现在拿地,最快10月就可以开盘,到2017年第3季度有9个月时间左右,差不多房子就卖完了。”

一大批的供应已经在路上,根据苏州市统计局的数字,2016年前两个月,商品房新开工面积同比增长85%,其中住宅新开工面积同比增长57.1%,而住宅竣工面积同比增长58%。

“这么高的溢价率,他们是以梦想家的姿态在拿地。”本文开头提到的那位浙江开发商告诉界面新闻记者。

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