并购资产超2000亿!中海地产才是地产业的并购王

谁才是这个行业最凶猛的并购者?许家印?孙宏斌?中海表示不服!过去几年里,他们完成了超过2000亿总资产的并购!

谁才是这个行业最凶猛的并购者?许家印?孙宏斌?中海表示不服!过去几年里,他们完成了超过2000亿总资产的并购!


zhonghaidichan

彭飞


低调的中海地产(00688.HK),已成为中国房地产并购时代里的并购之王。

2010年至今,中海地产已进行了三次并购整合,交易对价接近700亿元,总资产价值更是超过2000亿元。这家央企通过这三次并购直接获得超过3700万平方米的土地储备,为其规模持续增长和维持利润之王的地位打下了基础。

在这三次收购里,中海地产还展示出了高超的收购方式和财务技巧。除第一次并购中海宏洋(00081.HK)直接花费15.9亿港元(约合13.35亿元人民币)现金外,其他两宗更大规模的收购都未支付现金,而是通过发行新股、资产置换等方式,从而保留了充足的现金流应对后续发展。

中海地产这三次收购的时机与背景,也与中国房地产近几年不同周期的发展历程息息相关。他们不仅把握住了2009年四万亿刺激政策出台后三四线城市的阶段性机遇,还解决了集团内部同业竞争问题,同时在当前央企加快重组的趋势下,率先实现了跨央企平台之间的业务整合。

企业通过并购整合,最终目的是要将企业做大做强,并实现企业的中长期战略意图。并购整合是否成功,并购后企业经营业绩的好坏是主要的判断依据。国内外并购整合造成业绩亏损的案例比比皆是,不过中海地产却通过两宗已完成的并购,实现了规模和利润的持续增长。

自2009年开始,中海地产就确定了“内生性增长加外延式扩张双线并举”的发展战略,其中外延式扩张就是紧盯有机会的上市公司平台,或者上市公司旗下的地产资产包进行收购。正是在这一战略下,并购中海宏洋的机遇出现了。

彼时中国房地产市场正经历2008年的谷底,大批房企经营困难,濒临资金链断裂的风险,龙头房企万科也在这一年首次出现了负增长。但进入2009年后,中央四万亿刺激政策又重新激活了地产行业,并由此掀起了新一轮房地产高潮,以三四线城市房地产迅速兴起为突出特征。

这个时期的中海地产在销售规模上开始向千亿大关冲刺,并且已连续七年位居地产行业净利润第一的宝座,他们希望在保持稳健发展之际,也能抓住三四线城市的波段性机会。

他们当时的策略也非常明确——并购一家上市公司,作为一个独立平台专门运营三线城市市场。2008年坊间还曾传言,中海可能收购遭遇资金链危机的绿城,后因绿城重焕生机而作罢。

在2010年并购的中海宏洋,通过在三线城市有针对性地发展实现了规模和利润的增长,这也使中海地产抓住了三线城市最佳的发展机遇。并购后三年,中海宏洋的销售额就增长了约五倍,净利润也由亏损变为盈利24亿港元(约合20.16亿元人民币)。

由于三线城市整体市场开始萎靡,虽然2015年中海宏洋的销售额达到约220亿港元(约合185亿元人民币),但净利润却下滑至8.51亿港元(约合7.1亿元人民币)。不过好在中海宏洋并未大规模布局三四线城市,目前仅进入14个城市,远离了陷入三四线城市泥潭的麻烦。

在通过并购中海宏洋实现把握住三线城市机遇的策略后,中海地产于2013年又进行了一场更为庞大和复杂的并购。这一次是关于中建集团系统内的地产业务整合,通过将中建地产338亿元的资产整体并入中海地产,不仅解决了央企内部同业竞争的问题,还确立了中海地产作为中建系唯一房地产核心平台的地位。

这场历时两年多的内部整合在2015年5月完成了资产交割。在业务层面,通过这次内部资产整合,中海地产获得了原中建地产旗下位于北京、上海、天津、苏州、成都、西安等城市约1100万平方米的土地储备和在建项目,还获得了伦敦的数宗写字楼物业。这极大补充了中海地产在一些核心市场的项目资源,也使其在2015年继续保持了可观的增长。

过去的一年,中海地产实现销售额1806.3亿港元(约合1517亿元人民币),排名全国房企第六位,实现净利润333.1亿港元(约合279.1亿元人民币),远高于销售规模最大的万科181亿元利润,仍是国内最赚钱的房企。

解决同业竞争问题后,中海地产又赶上了央企重组的大潮,一场更大规模的并购让中海地产迎来新契机。今年3月,中海地产宣布将收购中信股份旗下完成整合后的绝大部分住宅业务,这将是一笔事关2400万平方米土储,交易对价高达310亿元,涉及总资产超过千亿元的跨央企平台间的重大整合。

与和中建地产的内部整合交易方式相似,这次并购中信的地产业务,中海地产仍然不需要支付现金,他们将向中信配发约10%股份和转让一些商业资产作为对价。完成后,中信将持有中海地产10%股成为其第二大股东。

中海地产这次收购中信的资产包中,共涉及25个城市,但绝大部分位于一二线核心城市,除北上广深四大一线城市外,还包括今年一季度房价涨幅靠前的佛山、苏州等地,同时加上青岛、大连、天津、成都等城市的土地储备达到1800万平方米,这将极大补充中海在这些核心市场的土地储备。

重利润的中海向来对于一线城市高价地块的争夺较为谨慎,但通过并购的方式获取一二线城市的土地或许是更为最理想的方式。今年一季度,中海在公开土地市场上的投入不到50亿元,远低于万科、恒大近300亿元的土地支出,这意味着,他们会将更多的资金投入到收购而来的中信地产项目开发中。

而在中信成为中海的股东后,未来双方还将有更多的合作机会。中信目前还保留了大量的土地一级开发业务,包括城市综合体和通过PPP模式的城市开发建设,这些项目今后还会包含大量住宅项目,未来极有可能继续与中海进行合作。

中信之所以选择将旗下住宅业务出售给中海地产,除了自身集团内部的战略考量外,最主要还是看重了中海地产在住宅开发领域的专业化管理,特别是成本控制能力。这也将是他们寻求间接的房地产发展和提高房地产盈利能力的不多选择。

事实也如此,中海地产过去一度被称为中国地产界的黄埔军校。每年都有众多房企奔赴中海地产挖人,在龙湖、碧桂园、万达乃至万科,都有不少来自中海体系的高管,专业、执行力强是中海这批职业经理人的标签。

过往的三次并购,中海地产在抓住中国房地产行业周期性的机遇之际,也解决了集团内部的同业竞争问题。他们的并购对象也都是上市公司,或上市公司旗下资产,这类交易虽然比较复杂,但透明、阳光,可以看出中海并购目标选择的倾向。

在如今超大型房企进一步争夺市场份额的趋势下,资金不足或有心离开的中小型房企将会逐渐被并购,央企也不例外。而以中海的整体实力,熟练的并购财技,当前分化整合的市场,他们还会有更多的并购机会,下一个猎物会是谁呢?

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