深圳最大国有地主的“革命之路”

空间开发+空间运营+空间增值,一条完美的进阶路径已经在规划的轨道上推进。

空间开发+空间运营+空间增值,一条完美的进阶路径已经在规划的轨道上推进。


shenzhen

罗强


换下西装以一身休闲运动服再次亮相的时候,深业集团副总裁董方说“这代表青春与活力”,也是这家国企在地产白银时代“革命”的开始。

深业集团隶属于深圳市国资委,旗下深圳控股(HK.0604)1997年于香港上市,是深圳市政府最大的国有房地产开发平台,在深圳拥有深业上城、深业中城、深业东岭、深业U中心等众多房地产项目。

深圳房价暴涨推动了物业资产增值,也给了管理层推动转型改革的信心。

坐拥深圳城市核心位置的优质地块,未来五年,深业集团决定做“城市空间价值塑造者”,从三个方面体现——空间开发、空间运营、空间增值。

资产增值受益直接体现在深圳控股的财务报表上,刚刚过去的2015年,深圳控股实现合同销售额160亿元,同比上涨116%,超额完成年度销售目标。从2011年的45亿元销售额至今,深圳控股近五年的复合增长率高达37%。

资产快速增值之外,销售额的突破也得益于深圳项目开发速度与质量的上升。

财报显示,深圳项目的销售贡献占整体销售额的70%,其中主打高端产品的深业上城项目贡献了67亿元,均价高达6.9万元/平方米,另一个与深圳地铁合作的项目塘朗城也贡献了20.8亿元销售额。

2016年深圳控股计划合同销售目标为185亿元,有深业上城、深业中城、车城广场等9个销售项目,均位于深圳核心位置,可售物业七成为产业办公产品。截至2015年底,深圳控股土地储备规划总建筑面积高达1000万平方米,其中深圳的土地储备规划建筑面积达到328万平方米。

面对深圳的巨量土地储备,4月12日,深业集团副总裁董方在一场名为“对话深业”的产品发布会上对外宣布,未来5年,公司将推进由“开发-销售”模式向“开发-销售-持有-运营”模式转型。

而在非地产业务领域,则会通过资本金融运作平台进行价值筛选和业务重塑。

深圳控股总裁黄伟此前在业绩发布会上表示,在产业园区物业运营方面,深圳控股将推动太阳物业和天安物业之间的整合,推动整合之后将会整体上市。住宅物业方面,将整合旗下四家拥有一级资质的物业管理公司,成立深业物业管理集团,打造物业品牌。

深圳控股也试图在运营上寻找新的价值增长点。深圳控股首席运营官朱国强告诉界面新闻,深圳计划把控股旗下的住宅开发、产业园区、商业物业管理的业务,打造成一个轻资产的模式。目前,住宅、园区物业都有整合计划,规模和模式也基本成型。商业物业也聘请了成熟的运营团队进行有效运作。

朱国强口中的成熟商业运营团队即是有着“商业地产教父”之称的郝继霖。2011年,深圳控股旗下商业运作平台——深圳置地有限公司正式成立,次年便成功邀请曾打造过太古系列商业项目的操盘人郝继霖加盟。

自此,深业集团的地产板块正式形成了商业地产、住宅地产和产业园区三条清晰产品线。深业置地的首个项目深业上城并未让集团失望,整个项目前期公寓产品面世已来,已为深圳控股贡献了近百亿元的销售额。

未来两年内,深业上城的产业研发大厦以及商场将陆续开业,郝继霖曾在一次公开采访中充满自信的告诉媒体记者,曾有客人用英文鼓励他“This is not one of the mall,this is the mall”(这个不是其中的一个商场,这个就是唯一)。

深业上城项目作为深圳集团的转型标杆性项目,其国企背景所带来的资源也得到了充分体现。在刚刚过去的一个月内,深圳市委书记马兴瑞、市长许勤以及广东省委书记胡春华先后视察该项目,并送出一份“大礼”——“中国国际消费电子展示交易中心”将落户于此。

空间开发、空间运营的布局之后,深业控股也希望在空间增值上下工夫。在产品发布会的同日,董方还透露,深圳控股将陆续推进“青年房卡计划”以及“城市梦工厂”项目,其中青年房卡旨在为年轻人租房提供辅助,一定程度上帮助刚来深圳的大学毕业生减少居住焦虑。

“青年房卡计划”的房源,除了对母公司深业集团的存量物业进行改造之外,深圳控股还将与深圳各区政府合作,对部分存量物业进行改造、运营管理,以低于市场价面向大学毕业生出租。预计今年年底将推出3000套长租公寓,未来三年内在深圳提供两万套公寓的总体规模。

包含“青年房卡计划”计划在内,深业集团未来将提供青年公寓、精品公寓、中高端服务式公寓三种产品线,最终打造一个服务式公寓品牌。

此外,“城市梦工厂”是联合深圳市城市规划设计研究院、腾讯、华为、ADU、浪尖集团、深能环保等机构发起,专注城市公共产品与公共服务的创新平台,旨在打造“空间+活动+系统+生态+投资+后台”的孵化器。

在企业顶端架构方面,深圳控股提出了“一平台(资本金融平台)、两中心(组建产品研发中心和营销中心)、四公司(智慧园区运营公司、住宅物业管理公司、商业管理公司、养老运营服务公司)”的战略安排。

空间开发+空间运营+空间增值,一条完美的进阶路径已经在规划的轨道中推进,但乐观的理论之外,也对深圳控股的开发能力、开发理念、运营效率、品牌号召提出了巨大挑战。

在泰坦尼克号男女主角再度合体出演的《革命之路》影片之中,遭遇中年危机的男女主角试图在生活与思想上完成“自我革命”。白银时代下,房企也到了不革命不成活的境地,国企亦不能幸免,“轻装”上阵的深业集团能否革命成功?

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