商业地产O2O的江湖与猎手:七大流派瓜分千亿市场

本文为商业地产O2O系列研究稿件文章之一,该系列稿件主要由江湖、猎手、座次、下半场、打法、猜想六部分组成。

本文为商业地产O2O系列研究稿件文章之一,该系列稿件主要由江湖、猎手、座次、下半场、打法、猜想六部分组成。


jianghu

李晓丽


本文为品途商业评论商业地产O2O系列研究稿件文章之一,该系列稿件主要由江湖、猎手、座次、下半场、打法、猜想六部分组成。每个章节讨论研究的重点不同,江湖描述商业地产 O2O这个市场的体量;猎手分了七个派系描述行业内的玩家;座次对11个靠前的项目进行房源、流量、城市覆盖、融资额度四个指标的排位得出一张座次表;下 半场着重探讨内容对选址工具的影响;打法从市场角度分析主要选手战术;猜想部分对行业未来格局做展望。本文为江湖和猎手部分。

一、江湖:商业地产O2O的箭与鹿

地产江湖自链家、搜房、爱屋吉屋大战之后,腥风血雨稍有平息。近期一个商业地产项目的A轮融资金额之大,以至于在商业地产这片水域激起不小浪花。孵化自58赶集集团的商业地产租赁O2O平台好租在3月29日召开发布会宣布A轮融资2.5亿人民币,本轮投资由黑洞资本、愉悦资本领投,北极光跟投,58赶集战略投资。

这则融资消息如果放在地产这片江湖里,相比传闻中链家最新敲定的60亿融资额,这点银俩简直不足挂齿。但在商业地产自己这片小水域中,浪花大得足够惊起武林豪杰纷纷侧目。

商业地产这片水域比肩房产江湖那些大风大浪虽中气不足,但其千亿市场规模也足以撑得起自己门下一片繁荣。

在中国,新登记企业每天能超过一万两千户;全国新登记企业去年一年达到近444万户,比上年增长了21.6%;注册资本达29万亿,增长52.2%。不管是新注册企业还是注册资本都创历年新高。这正是这片商业地产江湖里武林豪杰看中的“猎物”,那上百万户企业好似那林中奔跑的梅花鹿,入了这篇江湖的猎手无不垂涎三尺。而猎人手中的箭是超过2500家的各类科技企业孵化器,是4000多家创新创业基地,是18亿平方米的商业地产。

据国家统计局数据显示,截至2014年10月,中国已开工的商业总面积超过18亿平方米,按照城市7亿人计算,人均拥有的商业面积为2-3平方米。据盈石集团研究中心统计,截至到2015年末中国20大城市甲级写字楼(含顶级)总存量达到4557万平方米。就甲级写字楼市场而言,仅就北、上两座城市,甲级写字楼截至2018年点存量与未来供应逼近千万平米。紧随其后的是逼近500万平米的广州、深圳、武汉、成都。量级再小一些的天津、西安、重庆、杭州、苏州、宁波、沈阳、青岛、南京,甲级写字楼的市场也至少在百万平米以上。光甲级写字楼市场体量就已足够惊人,更别说乙级写字楼和其他类型的办公楼宇。

这18亿平米的商业地产体量,即便吸纳这444万户企业全部入驻,每家企业平摊下来的办公面积也能达到400平,而400平米的空间足够容纳200人进行办公。这还不包括那些自建办公大楼的企业。也就是说,商业办公这个领域的猎手手中有足够的箭,面前有成群的猎物,剩下的更多是箭术层面的PK。

猎手们对面的鹿是一会儿从眼前奔嗒着跑过的小鹿还是蛰伏良久疾驰而过的老鹿,这讲的是企业选址的频次和体量。频次和体量直接决定了,猎手捕获之后赏金多少。跟着老鹿蛰伏,花时间研习老鹿的选址习惯,最后一击中的那是国内的几大代理行猎手,如戴德梁行、高纬环球、世邦魏理仕、第一太平戴维斯、高力国际。而本文着重讨论的猎手是那些专门捕获小鹿的,他们没有选择用箭,而是用技术编织了一张网——互联网在线租赁平台,去捕获这些在丛林里四处乱撞的小鹿。

二、猎手:商业地产O2O江湖的七大流派

“赏金猎人”可以更加清晰的定位这些捕手们。在商业地产这片江湖里游走的“赏金猎人”大致可分为地产派、流量派、海归派、产品派、渠道派、媒体派、散打派。各派对应的猎手不在少数,如地产派的代表-空间家;流量派的代表-好租;海归派的代表-优办;技术派的代表-点点租;渠道派的代表-乐工厂;媒体派的代表-搜狐焦点产业新区;大佬派的代表-链家。

派系不同,猎手的自我标榜也不同。

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1、地产派代表:空间家——中国规模最大的企业空间交易服务平台

2015年12月9日,空间家CEO轷震宇带着他的空间家APP在一场媒体举办的社群大会上正式亮相。轷震宇何许人也?为何被封地产派代表?这要从轷震宇的出身说起。轷震宇在创业之前曾是闯进房企top10的A股上市公司华夏幸福的副总裁。在华夏幸福对外披露的19个高管中,39岁的轷震宇可以说是地产界,尤其是产业地产界的青年才俊。除在华夏幸福的主业产业园区板块负责要务,还作为华夏幸福旗下控股孵化器太库的总经理。在2015年11月11日,华夏幸福基业股份有限公司董事会对外发布公告宣称收到公司副总裁轷震宇先生的辞职报告,轷震宇先生因工作调整将就职于华夏幸福基业控股股份公司,因此申请辞去公司副总裁职务。业内传闻,华夏幸福董事长王文学支持轷震宇的本次创业并给了他几百万作为项目启动资金,至于空间家与华夏幸福的关系,品途商业评论未进行深入考证,资金传闻也未与本人确认。

空间家的口号是:“企业选址神器”。“你需要什么样的空间,我们比你更懂你”,这是空间家首页的欢迎词,这个标榜和空间家创始人轷震宇的从业经历不无关系。华夏幸福类的产业地产大佬除了盖房子,建产业园,还有很大一部分投入或优势是在找客户。轷震宇恰似手握好多支金箭和好几头大鹿入场的猎手。地产背景和客户资源得以让空间家在首页展示这些数字:空间数68656;成交企业数量2289;意向企业数量6650。如果不去深究这些数字背后的水分,成绩确佼然。

在产品形态上,空间家的“地产派”风格尤其突出,写字楼、产业园、开发区,典型的地产派思维,按供给方的产品类型分,而非需求方的思维。但在数据上,空间家的地产派优势也显露无疑,仅写字楼一项,就在覆盖了北京9738套房源。其余的物业类型,厂房覆盖277套;商铺覆盖98套;土地覆盖5套。

如果说其他派系善用箭,那么空间家手握的堪比“砍刀”,用技术手段只能远距离射击,而手握“砍刀”则是近身“捕杀”。

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2、流量派代表:好租——开创B2B商业地产场景化服务

2016年3月29号,在58赶集集团孵化半年之久的好租召开融资发布会并宣布从58赶集集团独立分拆。在2015年9月上线是,好租曾叫做“赶集快租”,后更名为“好租”。好租的CEO是曲先洋,联合创始人是兼任斗米兼职CEO的赵世勇。为好租站台背书的是58赶集的两位核心人物——姚劲波和杨浩涌。虽然58赶集最后合并为一个集团,但好租的人是从原先的赶集悉过来的。赵世勇在58赶集合并之前曾历任赶集副总裁、赶集产品副总裁、赶集好车副总裁。在赶集创始人杨浩涌挂帅瓜子二手车后,赵世勇主阵斗米兼职,但也是好租核心人物。赵世勇是技术男出身们,学习自动化专业毕业之后先从程序员做起,后转型产品,作为赶集老将一路升至副总裁。好租CEO曲先洋也是产品出身,在好租的融资发布会上,杨浩涌极为赞赏曲先洋,称他为赶集最优秀的产品经理之一。而曲先洋也是腾讯老将,在人数众多的产品经理中,他也是为数不多与腾讯最大产品经理马化腾有过直接汇报的人才,他在近几年加入赶集,负责赶集房产业务,随后孵化商业地产项目好租。

好租之所以获封流量派代表,与其背后的母公司58赶集不无关系。在接受品途商业评论记者采访时,好租方称其产品上线3月,交易流水就过亿,每月成交单量近千单,北京市场写字楼覆盖980座。如果不考虑这个数据背后的水分,3月单量就是3000单,3000单意味着服务了3000家选址企业,这个数据亮出来分分钟秒杀空间家截至目前的成交-2289单,如果屏幕对面的“客官们”觉着这个数据太夸张,打个2折,一月200单,一年实际成交也就达2000单了。2000单什么概念?按企业最小体量10人100平米,租金5元一天的空间,一月租金就是1万5。这一月租金正是行业内的交易佣金,对好租而言就意味着即便打了2折水分,它一年的佣金就有2000万。按好租提供的单量数据,其佣金按最低规模的企业也能过亿。而好租之所以为流量派的代表也正是因为58赶集在背后的流量支持。据赵世勇和曲先洋透露,58赶集来的流量转化率不算低。而只要把这份养眼的数据摆在投资人的面前,对于本身就寻觅猎手的投资人来说不能说不诱惑。

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3、海归派代表:优办-办公租赁领域最大的O2O交易平台

比地产派和流量派更早上线的是海归派的优办,之所以将优办归类到海归派,是基于其创始人卢阳的背景。在选择创业之前,卢阳向品途商业评论记者透露他本意想做个投资人,想投的就是此类项目,无奈在市场寻觅几番之后,没有合适的项目,索性自己动手做了起来。资料显示,卢阳毕业于哈佛大学建筑设计学院城市规划硕士,拥有超过10年房地产投资及管理经验,管理地产项目资产总额超过30亿美金。在创立优办之前,卢阳曾经8年任职凯雷投资集团亚洲房地产基金董事,负责大中华地区的地产投资及管理。在这之前卢阳曾服务于美国最大商业地产开发商Hines集团。与地产派和流量派作风不同的更显著的特点是,卢阳在与媒体的交流中会时不时用些英文单词,洋气范儿十足。海归派创业向来有融资方面的优势,与毛大庆、潘石屹交好的卢阳,在优办初次公开亮相时不仅获得毛大庆亲临站台,更有雷军旗下的顺为基金背书。

在好租的A轮融资额曝光之前,优办可谓是商业地产O2O届点明星。2015年11月17日,优办在京举办新闻发布会宣布获得投资人雷军的顺为基金和源码基金1000万美金A轮融资。源码资本投资人在品途商业评论交流过程中曾透露这样一个细节,因为怕错过下一个商业地产领域的“爱屋吉屋”,源码资本在与顺为资本的几番交手之后共同投出了这笔钱。

而在单量上,卢阳本人在去年的首次发布会上称,优办在2015年10月的单月交易总额已经突破1.2亿,这个成绩好租12月做到。在房源覆盖上,就北京单个城市而言,优办覆盖了写字楼。

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4、产品派:点点租-专注于办公空间租赁的O2O服务商

获封技术派的点点租其实是这个领域的先驱,早在2014年3月就第一个上线此类产品。点点租创始成员来自腾讯、搜狐、金蝶等知名企业,创始人陈晨出身腾讯系,2011年入职腾讯,先后在MIG及SNG负责手机QQ产品策划工作,职位是高级产品经理。陈晨自述:在2010年进入腾讯前,个人负责策划和开发的iPad上的APP iDraft曾先后在29个国家App Store排名第一,从此从一个开发佬华丽变身为产品狗!在手Q这几年,负责过视频、语音、个人名片、附近的人等等多的数不清的功能,用户量从当初300w到后来3个亿,飞速成长的过程中也一直很困惑:如果没有腾讯这个平台,产品也能获得如此庞大的用户么,我的价值到底在哪里?于是,2014年我离开腾讯,开始创业。在30岁生日那天,点点租诞生了。”

腾讯出身的也有好租的曲先洋,但点点租获封产品派有缘由。在江湖各界猎手还为注意到这个市场前,点点租率先开宗立派,从产品线上展示首页布局到房源详情页布局无一不是陈晨开的先河。此后,商业地产O2O入局的猎手们纷纷换了一身点点租的行头,界面、UI相差不大。唯一的区别在于地域,点点租大本营在深圳,而江湖的交战却发生在京城。作为最早开宗立派的先驱,点点租在北京市场的写字楼覆盖量为878座,均低于地产派、流量派和海归派。但在底盘的开拓上,点点租覆盖最广,目前已开通北上广深、杭州、西安六个城市。比这位先驱更加先行一步的是地产派的空间家,已拿下北京、上海、深圳、廊坊、武汉、石家庄、成都、天津、沈阳、保定10个城市。紧随其后的是好租地盘覆盖至北上广深,接下来就瞄准了点点租已覆盖的其他两个城市。优办拿下北上两城。

融资层面,点点租这个先驱派反倒被后来者居上,在接受一家上市文具公司旗下的千万资金后就再无融资动静。但在单量方面,点点租依旧领先于后来者,它早在2015年7月就实现了月流水过亿,月佣金收入百万。

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5、实干派:乐工厂-中国最大商业地产展示交易平台

获封实干派的乐工厂是最不可小觑的一家。百科词条资料显示,北京乐工场资产管理有限公司是一家致力于商业地产的渠道营销整合平台。作为京津最大商业地产营销渠道,乐工场联盟汇集了行业协会、投资机构、专业媒体、客户代理行等多方资源,拥有最广泛、最庞大的客户资源,通过乐工场代理联盟建立起终端客户与商业地产产品之间最有效的桥梁与纽带,实现了客户与项目之间的有效对接。为发展商、业主、代理商及客户提供专业的商业地产综合运营服务。乐工场商业地产联盟截止2011年底,已经加盟代理商190余家,共计8000余名代理人,同时与多家国际房地产代理机构结成战略伙伴关系,为乐工场旗下运营的商业地产项目带来广阔的客户资源。在北京,乐工场联盟2011年累计实现了117万平方米客户成交的骄人业绩。

以上是截至2011年的数据,截至2014年,乐工场联盟成员已发展为310家渠道公司,涵盖了京城90%以上的地产经纪公司,联盟经纪人已达到15000余人;公司现运营项目已超过54个,运营面积超过千万平米。

截至2015年11月,乐工场京津地区累计运营项目超过150个,受托运营面积超过800万平方米。同期,面向经纪人和客户的“乐工场APP”上线。北京乐工场资产管理有限公司董事长杨乐涛称,通过“乐工场APP”,购买者可以方便、快速地寻找到负责商业地产销售的经纪人,从而进行交易。杨乐涛认为,此款APP可以使商业地产租赁和购买市场更加精准化和透明化,不仅可以解决行业内乱报价格、虚假产品等问题,同时缩短了客户的采购成本和时间。

优办的口号是做商业地产界的“uber”,乐工场做的是淘宝,一头连接买方,一头连接卖方。在卖方,乐工场积累丰富的开发商、写字楼等客户资源;而在买方,乐工场与众多加盟商合作,后者拥有大量的经纪人,可帮助寻找买家。除了“租”,乐工场还涉及“售”,提出了“总代理制”的合作模式,乐工场成立联盟,在该平台上与加盟商共享资源,共同帮助开发商实现商业地产项目的快速去化。

如果说点点租是给这篇丛林最早披上互联网外衣的,那么乐工厂则是这篇丛林里的“原住民”。计算机学士、房地产项目管理硕士出身的杨乐涛在创办乐工场之前先后参与建威大厦、新世界中心、华润大厦、庄胜广场、金运大厦、天和大厦、腾达大厦、鹏润豪苑大厦、中关村金融中心、理想国际大厦等项目运做和管理;曾任CBRE世邦魏理仕写字楼部总监,中原地产写字楼部总监。2015年10月30日,乐工场在北京举办了 “感恩十年感谢有你”的十周年庆。

如果说流量派值得重视,产品派必须盯紧,地产派得小心防守,那么实干派动动脚趾,江湖一阵大风,一阵大浪必然少不了。好在,乐工场目前深耕北京、天津、沈阳、外加美国洛杉矶,暂无意覆盖全国。

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6、媒体派:搜狐焦点产业新区-中国企业选址在线选址交易服务平台

作为媒体派的代表,搜狐焦点旗下专做企业选址的产业新区正好捡了搜房、乐居们的漏。如能像获得好租母公司58赶集一样获得搜狐母公司的流量和资金支持,产业新区的发展空间远不止于此。作为2010年就以垂直媒体进入企业选址这个市场的产业新区一度在“箭”这一端的有行业第一的影响力。2015年上半年,随着媒体型房产公司纷纷转型交易,产业新区也从强媒体属性转向交易平台。就房源而言,覆盖了全国4469座产业园区和写字楼。

产业新区的创始团队为搜狐焦点内部孵化,项目总经理为在搜狐焦点服务近10年的肖楠,比起其他流派,这一派编辑记者居多,媒体属性较强。但问题在于即便在2015年转型之后也没有迅速转变为交易型人员架构。与其他流派相比,招牌人物和灵魂人物相对缺失,品牌独立性和品牌定位较为模糊,独立运营、独立融资能力较其他几家而言较弱。但媒体属性也为其带来其他流派所不能比拟的优势——与猎物的亲和力。如果其他流派猎手的雄性特征更为明显,那么媒体派的产业新区雌性特征较为突出,捕猎的手法相对柔和,不管与箭还是鹿关系都更为亲近。这项优势被用好是获客和拓房源的最佳手段,但雌性化的“优柔寡断”也容易导致执行力和战斗力退化。

在以搜房为大佬的众多媒体型房产网站中,唯独搜狐焦点最早进入这片蓝海。辅以门户的流量优势,这本该是搜狐焦点乘胜追击,对标58赶集,是独立分拆,获取融资,拓展业务的良机;然而母公司的“跟随策略”最终推动产业新区损失其先入优势走到当今落于人后的地步。不过一旦母公司策略觉醒,媒体派还有生机可觅。

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7、散打派:链家-链上你未来的家

谈房产,目前无人敢撼动链家的大佬地位。上线链家网后,这位大佬一致有志发展线上,虽然链家当家左晖主抓“住的入口”,但商业地产的租售其实早与链家全国各地5000家门店和10万经纪人手里。链家商业地产对外赞没有被明确披露的负责人,那么暂且将散打派的领头人定为左晖。左晖是个相当“霸气”的领导者,他将房地产中介企业分为三类:传统中介企业、互联网中介企业、链家自成一系。在评价竞争对手时,左晖称,“我只知道我们在做的事情,这个行业似乎没有人在做,要么就我错了,要么就他们错了。”业内有消息称链家也曾有专门组建商业地产部的打算,甚至有同行已将链家负责商业的负责人高薪挖走,但这些消息都未经链家确认。品途商业评论从链家网内部运营人员处得到的说法是,目前链家并没有专门成立商业地产O2O部门,也没有上线独立产品,是将每月相对新房交易而言低频的写字楼租售打散在二手房业务里。

这项业务在二手房业务里虽不成体系,未成规模,但对于经纪人而言,在处理二手房业务的同时能够有幸接一单,那可是“一年不开张,开张吃一年”的生意。在链家的经纪人沟通群里,有运气好的经纪人上月就开了一张租金千万的写字楼单子,这意味着这名经纪人至少将有近百万的佣金提成。对于链家来说,散落在二手房经纪人网络里的商业地产租售生意,既不会占用额外的成本去重新构建业务体系,还能有效使用经纪人的闲置时间,是个一举多得事情。

但对于选址的企业客户而言,房源全面真实性、服务专业性是交易撮合成功的关键的。链家在新房领域的绝对优势拿到其他品类不能一概而论,仅就房源数据库而言,对于用户而言,连个可视化的入口都没有,链家第一满足不了消除信息不对称这点诉求。其次,企业选址客户与新房二手房客户特征差异较大,诉求各自不同,链家的10万经纪人培训主要针对新房、二手房而言,相对来说缺乏撮合写字楼交易的专业知识技能。

不过,链家之于江湖上别派的猎手而言,更似散打选手,他不拿明晃晃的箭或网,依靠人数优势,“围殴”一招就够搞定几头猎物,换换口味,饱食几顿的。房产这片大海域,链家一旦有朝一日“一统江湖”,那么不管是用收购还是攻占的方式,链家不会对这片“桃源”闭一只眼。

(系列文章未完待续,座次、下半场、打法、猜想部分即将上线。)

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