南京楼市:疯狂之后

南京楼市已连涨13个月,市场供不应求,开发商看涨惜售,“如果你还在问我要不要买房的问题,那你一定也买不到房了”。

南京楼市已连涨13个月,市场供不应求,开发商看涨惜售,“如果你还在问我要不要买房的问题,那你一定也买不到房了”。


nanjing

杨冰柯


“目测,麒麟会被套牢。北京国企不懂南京夜的黑。”南京楼市主编李子墨如此评价土拍中新的地王。

南京地王的出现在意料之中,G09麒麟地块天生就含着金汤匙,经过61轮、23家房企的激烈竞争后,这块地最终被北京嘉城以总价47.6亿元拿下,楼面价超过2.2万元/平方米。

经过一年的低迷期后,开发商们在2015年又开始了对南京土地的疯狂追求。2015年南京土地出让面积创五年来新低,然而土地出让收入却与收入最好的2013年持平。也就是说,2015年南京楼面地价攀上历史的最高值。

这样的疯狂局势还会持续。截至目前,在南京市政府2016年的三次土拍中,土地出让收入已占2015年土地出让总收入的39.4%。

在去年一整年的政策利好下,南京市场需求一下子得到释放。根据克尔瑞数据统计,2015年7月开始,南京楼市已连续六个月冲破万套,是广州、深圳成交套数的2.3倍以上。

1月初,南京新房库存量还是4.8万套。但如今南京市区目前可售住宅套数为3.02万套,三个半月已消化了37%的库存。

李子墨称,南京已步入全民买房的时代,每13.5个家庭中就有一个家庭买房。今年新房供应量上来的话,需求量还会上升。“当你还在问我要不要买房的时候,你一定也买不到房了”。

以河西为例,河西目前总共有五六百套房子。但李子墨称,南京有三四千人想在河西买房,也就是说如今是五六个人在竞争河西的一套房子。

4月12日,河西仁恒江湾开盘,90套千万级豪宅在2小时45分钟内被一抢而光,这也在某种程度上印证了李子墨的推算。

疯狂的市场需求,助推了南京房价的一路领涨,南京房价已13个月连涨。其中3月房价环比上涨2.23%,江北更是以4.4%的涨幅领衔各大板块。

2015年6月27日,国务院正式批准设立南京江北新区,江北新区房产市场需求量喷发。同时,江北新区房价最高涨了40%,金隅集团南京负责人对界面新闻记者称,江北新区带动了南京整个房地产市场。

三年前,北京金隅以29.3亿元、16979元/㎡楼面价力压招商、世茂、华润拿下河西兴隆大街北侧G75地块,这在当时也是新的单价地王。

而在此次土拍中,金隅首入江北,以42.6亿元、楼面价20077元/㎡拿下江浦奶牛场地块。与上次拿地王略有不同,金隅集团负责人对界面新闻记者称,此次拿地是基于利润和良性运营考虑后的理性拿地,未来的市场会在一个可控范围内。

南京房产市场从2014年到2015年1月一直处于低迷期。去年330新政以及江北新区建立等政策利好,市场需求一下子觉醒,开发商们也蜂拥而至。

根据国家月度单位审批反馈情况显示,3月,南京共有新增单位20家,房地产开发企业就达到12家,占全部新增单位的60%。

然而,已连涨13个月的南京楼市还能持续多久?

一位熟悉南京房地产市场的人士告诉记者,目前南京市场的买者大部分是购买二套房、三套房甚至四或五套房,是基于置换要求的改善型购房。即使是初次置业者,也至少是在投资意识的推动下产生的购房行为。而且投资客们以南京本地居多,北上广深来南京购房的极其有限。

同样,李子墨表达了类似观点。他认为南京市场目前投资客有50%左右,热点楼盘投资客可能到70%到80%。“主要是新南京人在投资,他们尝到了投资的甜头”。

一方面,政府调控的风声不断出现,买手们担心调控的限制买不到房。另一方面,市场供不应求,开发商看涨后惜售捂盘搅乱市场秩序。

4月11号,南京市物价局通报了板桥的富力上悦居第11栋涉嫌捂盘惜售的行为。根据物价局规定,开发商领取商品销售许可证后,在10日内要公开房源信息对外销售。而板桥富力在去年10月已领取了预售许可证,五个多月过去却没有一套成交。

供应量告急,也在逼迫南京市政府加快土地出让。4月14日南京市国土资源局第四批预公告显示,将推出12块地,其中热点地区江宁将会有11块地供应。这已经是一个月内南京国土部门的第二次预公告,总共将推出32幅地块。

另外,南京市政府与中央人民银行南京分行的调控文件已经传得沸沸扬扬。上述熟悉南京房地产市场的人士告诉记者,从购买力角度来看,房价还会往上涨,但大家都保持谨慎。“毕竟还是要看政策脸色,政府已经有这种趋势,最后还是看结果”。

同样,拿地的金隅对未来的看法似乎更为复杂。金隅相关负责人告诉记者,对南京市场依然看涨,但认为这种涨势不会持续太久。尽管如此,金隅表示还是继续在未来的土拍中拿地。“还是先占得机会,一年以后再拿地可能更高了”。

这或许可以解释开发商们的一部分心态。李子墨说,拿地王的企业其实也不想拿地王,但是毕竟还要发展下去,“虽然地价比周边房价贵,但是毕竟没有看到地王亏本卖房的先例”。

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