追求规模战略布之下 融创高速扩张背后潜藏哪些风险

短短几年之内,融创中国的版图已经从最初的京津沪渝杭五大核心城市,迅速蔓延至全国的19个城市,融创的星星之火,渐成燎原之势。然而,在继续为追求规模的战略布局之下,融创高速扩张的背后又潜藏了哪些风险?

短短几年之内,融创中国的版图已经从最初的京津沪渝杭五大核心城市,迅速蔓延至全国的19个城市,融创的星星之火,渐成燎原之势。然而,在继续为追求规模的战略布局之下,融创高速扩张的背后又潜藏了哪些风险?


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潘秀林


短短几年之内,融创中国的版图已经从最初的京津沪渝杭五大核心城市,迅速蔓延至全国的19个城市,融创的星星之火,渐成燎原之势。然而,在继续为追求规模的战略布局之下,融创高速扩张的背后又潜藏了哪些风险,融创新进入的城市将在何时、交上怎样的成绩单?

靓丽的成绩单

在2015年加速扩张的融创中国交上了一份数字光鲜的成绩单。

2015年,融创中国实现销售734.6亿元,归属于母公司净利润32.98亿元。734.6亿元的年销售额创下融创中国历史新高,稳居中国房地产行业第一阵营,挺进克而瑞“2015年中国房地产销售额百亿企业排行榜”九强。

数据显示,在过去5年国内房地产市场急剧波动的背景下,融创中国合同销售额呈跳跃式增长,从2010年上市初的86亿元,到2015年的734.6亿元,复合增长率接近55.81%,而同期全国商品房销售金额的复合增长率仅为10.61%。

截至2015年底,融创现金余额高达270.58亿元,较2014年的250.41亿元继续上升,保持了充裕的现金流水平。

当然,和其它房企一样,融创也有部分数据出现明显回落,比如毛利率,回落到历史低点的12.4%;去年底净负债率为75.9%,而在2014年12月31日则为44.5%。

虽然融创将2016年的销售目标比较保守地定在800亿元,但其剑指千亿的态势已经一目了然。

从核心城市到全面布局

在靓丽的成绩单背后,2015年,大规模收购并购是融创的主旋律。统计显示,融创去年全年共获取土地27幅,增加土地储备1015万平方米。

在展望2016年的时候,融创在年报中指出,将关注公开市场和发挥公司在并购市场的优势,通过灵活的方式继续获取价格合理的土地储备。

融创之前的战略一直强调进入核心城市,从最早的天津、北京、重庆,到后来的上海及周边(苏州、无锡、常州)以及其后进入的杭州。在这些核心城市中,溢价空间较高,市场相对稳定,利润空间也一直保持较高水平。

但从去年开始,融创的战略布局发生了比较大的变化,短短一年的时间,融创新进入的城市就已经包括济南、成都、西安、武汉、南京、合肥、佛山、东莞、宁波、郑州、海南万宁等,城市布局从最初的5个增加到了19个。

对此,外界的担心普遍是,融创如此大规模进军非一线城市,虽然规模将会提升,但利润率是否会继续降低?

“融创在拿地方面肯定不是进取的,而是非常小心谨慎的”,融创中国董事长孙宏斌曾对此多次强调融创的小心谨慎。孙宏斌还强调,融创选择进入的城市都是供求关系非常健康,发展空间非常大的。融创城市布局的策略是:一线城市、强二线城市以及环一线城市,这三个原则是非常清晰的。

孙宏斌透露,融创今年会在深圳继续拿项目,现在已经有很多项目在谈,此外厦门也可能会进入,还有广州,今年这三个城市至少要进两个,“进完了以后,我们想进的城市都进完了,这样我们的布局就完成了。”

高速扩张下的隐忧“在过去一年里,融创积极并购项目,实际上是希望能够迅速扩大可售量、做大市场规模”,易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,在今年重点城市库存规模不足的情况下,融创积极并购,是希望快速获取项目,进而在短期内增加可售量和销售业绩。

对于并购的风险,严跃进认为,这些二线省会城市的相似性比较大,如果后续市场周期出现变动,那么会有很强的系统性风险。就是说,如果一旦出现了市场降温,那么像武汉、西安这些城市有可能都会出现降温,这个时候的风险就很大,需要适当进入一些差异性的城市。

易居中国执行总裁丁祖昱也表示:“对融创进入的部分城市还是持保留意见。”丁祖昱认为,比如西安和成都两大城市,西安房价最近三年基本没有上涨,供大于求的态势也没有得到改善,库存消化周期依然长达19个月。而成都也是一个“跑量不跑价”的城市,开发商要在那里赚钱异常困难。

丁祖昱认为,这些城市实际的价格空间都是比较有限的,即使融创有较高的运营能力和比较低的项目成本,但在这些地方要做溢价还是非常困难,和北京、上海不可同日而语。这是基本面的问题,不是企业能力的问题,有时很难抗拒。与此同时,对于具体项目的并购,还要警惕的是项目背后的股权、产权等一系列问题,如果项目有很大的股权纠纷问题,那么并购无疑是做了一个很盲目的接盘者。

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