徘徊的三四线 阳光100出售资产遭遇失约背后

房地产行业中涌现在三四线的大举撤退潮,让接盘侠成为一个稀缺物种。在三四线城市拥有大量储备的阳光100,就刚刚与一家这样的企业擦肩而过。 4月18日,阳光100公告透露,因买方广西信合云失约而终止出售烟台盛通100%股权。 据观点地产新媒体了解,阳光100最早于1月25日宣布,公司...

房地产行业中涌现在三四线的大举撤退潮,让接盘侠成为一个稀缺物种。在三四线城市拥有大量储备的阳光100,就刚刚与一家这样的企业擦肩而过。

4月18日,阳光100公告透露,因买方广西信合云失约而终止出售烟台盛通100%股权。

据观点地产新媒体了解,阳光100最早于1月25日宣布,公司附属公司广西万通及烟台盛通与广西信合云养老产业投资有限公司订立了股权转让协议。据此,广西万通同意出售且广西信合云同意收购烟台盛通100%股权,总代价为4亿元。烟台盛通拥有桂林阳光100(桂林丽园项目开发商)100%股权。

公告称,广西信合云未能根据股权转让协议规定支付定金,逾期超过15日,股权转让协议已根据其终止条款自动终止。广西万通及烟台盛通亦于公告之日向广西信合云发出书面通知终止股权转让协议。

阳光100常务副总裁范小冲对观点地产新媒体表示,这次出售无疾而终全因交易对方违约。而阳光100的出售动作是从集团优化结构的角度出发。“有买有卖,是很正常的事情。未来会处理非核心资产,同时聚焦强化街区综合体,寻找收购机会。非一厢情愿,要看缘分和市场。”

不再重要的桂林项目

观点地产新媒体在跟踪了桂林丽园项目近一年多以来的动态发现,从回购股权到作价出售,这个项目的经历称得上是阳光100近年来发展路径的最佳旁白。

资料显示,桂林丽园项目此前由阳光100和广西老木棉分别持股30%和70%。而阳光100于2014年8月15日宣布,公司以1.68亿元代价向另一股东收购其持有的70%股权以及股东贷款。此举也令桂林丽园股权由阳光100全部持有。

范小冲曾在接受观点地产新媒体采访时表示,联合拿地、合作开发是上市前阳光100较为常用的一种开发手段,现在已经越来越少。

而随着阳光100上市后,整个资金来源渠道拓宽,有能力进行项目的收购,从而增强项目开发的自主性。另外,这样做也是基于其对于相应项目所在城市熟悉程度的增加。项目回购后,利好自主品牌的打造。

阳光100彼时也曾在公告中称,公司认为收购事项将有利于阳光壹佰集团主导桂林阳光壹佰项目的运营管理。收购事项亦有利于阳光100对“阳光100”品牌使用的控制。

遗憾的是,后来从财务报表的角度,桂林丽园项目却似乎并非是一个好的投资标的。根据项目公司截至2014年12月31三十一日止两个财政年度的未经审核财务报表,截至2013年12月31日及2014年12月31日止年度目标股权应占的净亏损分别为117.85万元及175.30万元。

因此阳光100在一年之后旋即抛出的出售计划也就不难理解了。阳光100表示,此次股权转让终止后, 将继续与其他潜在买家进行洽谈。

正如其在出售公告所言,目前国内三线城市住宅供应普遍相对过剩,阳光100为适应市场形势变化,调整布局,压缩三线城市普通住宅项目,将产品更多聚焦于街区商业综合体项目。交易既可加强集团的现金流状况,降低负债率,又有利于集团捕捉市场的其他投资机遇。

阳光100调整土地结构

据观点地产新媒体了解,截至2015年12月31日,阳光100拥有土地储备总建筑面积约1317.4万平方米,权益建筑面积约1049.2万平方米。

而在上述土地储备中,潍坊、烟台、东营、桂林、柳州、南宁、丽江、无锡、宜兴、温州、清远等三四线城市的权益额约占66%,沈阳、济南、天津、重庆、武汉、长沙、成都等二线城市土储权益额占比约为34%。

观点地产新媒体查阅阳光100不久前公布的年报发现,2015年来自清远、沈阳、无锡、济南和武汉项目的销售,分别占该集团总合约销售金额的15.5%、15.0%、14.1%、12.2%和11.7%。实现平均合约销售单价7918元/平方米,较2014年略有下降2.9%。

基于上述因素,2015年阳光100的毛利由2014年的15.05亿元减少22.4%至11.69亿元。集团的毛利率也由2014年的21.2%降低3.0个百分点至18.2%。受毛利润下降及新项目带来的销售人员和销售费用上升等因素影响,2015年归属公司权益股东溢利也同时下降21.6%至6亿元。

或许在这波撤出三四线城市的大潮中,阳光100也在重新审视自身的土地结构。资料显示,阳光100过去一年的土地开支主要集中于沈阳、重庆、丽江、温州等地。来自标普的预测称,为了调整土地储备构成,阳光100还将继续在长江三角洲和珠江三角洲收购土地。

而在产品线上,阳光100有意继续加大综合街区的投入比例。过去的2015年,公司合约销售增加12.4%至75亿元,其中商业项目合约销售增加32.3%至14.31亿元,同时商业项目占总体合约销售比例进一步提升至19%。

在年报中,公司管理层还向投资者描绘了由柳州阳光100窑埠TOWN街区综合体、宜兴街区综合体项目、重庆慈云寺商业街项目、丽江雪山艺术小镇综合旅游商业地产项目、温州中心街区综合体项目等,构成的街区综合体蓝图。

然而易小迪应该清楚,当阳光100选择将二三线街区式商业作为企业标签时,来自市场的担忧仍然不会间断。

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