万达商业300亿净利润从何而来 摘去年最盈利房企头衔

去年万达商业实现营业收入1242.03亿元,归属于母公司股东净利润299.71亿元。近300亿元的净利润,让万达商业超过万科等,成为国内盈利最多的房地产企业。万达的高利润是如何实现的?

去年万达商业实现营业收入1242.03亿元,归属于母公司股东净利润299.71亿元。近300亿元的净利润,让万达商业超过万科等,成为国内盈利最多的房地产企业。万达的高利润是如何实现的?


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4月8日,万达商业正式公布其2015年年报:去年公司实现营业收入1242.03亿元,归属于母公司股东净利润299.71亿元。

近300亿元的净利润,让 万达商业 超过万科等,成为国内盈利最多的房地产企业。

经济导报记者注意到,在2015年,万科实现营业收入为1843.18亿元,成为国内实现营业收入最多的房企。但在净利润方面,万科去年净利润为181.19亿元,远低于万达商业。

那么,万达的高利润是如何实现的?

物业升值170亿

年报显示,万达目前有三大主业,分别为投资物业租赁及物业管理(即万达自持的商业房产,下称“物业投资”)、物业销售和酒店经营,其营业收入占比分别为约10.94%、82.54%及4.00%。在去年,公司来自物业投资业务板块的收入为135.82亿元,同比增长31.20%;来自物业销售的收入为1025.15亿元,同比增长11.74%;来自酒店经营业务板块的收入为49.63亿元,同比增长23.83%。

这三大主业,哪部分主业为万达商业贡献的净利润最大?表面上看是物业销售。

去年万达商业物业销售部分实现毛利389亿元,毛利率37.95%;物业投资实现的毛利97.98亿元,毛利率高达72.14%;酒店经营实现毛利13.26亿元,毛利率26.72%;其他行业实现毛利3.39亿元,毛利率10.79%。

很显然,物业投资部分的毛利率在万达商业所有产业中是最高的。但如果仅仅是以上的经营性盈利,物业投资虽然利润率高,但所占比例明显仍低于物业销售。

但是,万达商业的年报显示,公司三大主业及其他产业去年共实现的核心溢利为170.16亿元,这与公司300亿的净利润相距130亿元。另外130亿元的净利润从何而来?是物业升值。

截止到去年底,万达商业的商场总数达到133座,营业面积26.32百万平方米。这些商业去年升值172.30亿元。在进行递延所得税等会计处理后,它为万达贡献了130亿元的净利润。

也即是说,在万达商业去年近300亿净利润中,一小半是靠物业升值带来的,一大半是经营性净利。在经营业务中,物业投资毛利率最高,达到七成以上,并贡献了五分之一的毛利。因此,物业投资部分贡献的净利润,甚至可能超过了物业销售。

转型轻资产

就在万达商业摘得2015年最盈利房地产企业头衔的当口,公司却于日前宣布,控股股东正在考虑全面私有化。内地舆论普遍认为,导致万达商业私有化的主要原因是其股价过低。

那么,海外投资者为什么就看不上万达商业呢?

对香港资本市场非常熟悉的房地产与金融资深评论人黄立冲分析称,海外市场对房地产认可的模式每一样都与万达商业背道而驰。海外投资者认可模式是依靠经营和管理,而万达商业的模式相对而言是一种“重资产”的模式。

在海外投资者的眼中,万达商业利润中的很大一部分来自物业的价值重估,这种模式一旦遇到房地产周期性大波动,将会使企业产生巨大亏损。比如,在2003年SARS期间,香港的物业估值相对于1997年下跌60%,而在美国次贷危机期间,企业物业估值普遍下跌30%-85%不等,类似这样的情况很可能导致企业一年巨亏过百亿元。

值得一提的是,万达商业已经意识到了这个问题,并正在尝试轻资产战略。万达商业实际控制人王健林日前便表示,公司已打通轻资产道路,并已在北京、大连等地签约3个开发商,开启合作万达广场模式,公司将以管理和品牌输出获取利润。

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