复星地产基金滑铁卢之败 星颐资本芜湖退房风波调查

以善于投资著称的复星在地产基金项目运作上似乎遭遇了一个迎头而来的劫数,这家公司旗下的星颐资本陷入在三线城市芜湖的一起集体退房风波之中。 近日,在芜湖地产圈,关于星颐·星湖天地通知业主集体退房的事件在舆论场不断发酵。接到通知的业主超过200户,目前正在陆续和项目方接洽以办理退房手续...

以善于投资著称的复星在地产基金项目运作上似乎遭遇了一个迎头而来的劫数,这家公司旗下的星颐资本陷入在三线城市芜湖的一起集体退房风波之中。

近日,在芜湖地产圈,关于星颐·星湖天地通知业主集体退房的事件在舆论场不断发酵。接到通知的业主超过200户,目前正在陆续和项目方接洽以办理退房手续。

复星地产在回复观点地产新媒体查询时表示,由于三四线城市的商办市场普遍受到较严峻考验,故芜湖项目需要重新定位调整,交付时间有不确定性。“芜湖星焱置业本着对客户负责任的态度,对要求退房的客户予以及时退房,并按合同约定进行赔偿。”

但有业内人士认为,复星地产的说法显然另有隐情。世联行皖南事业部策划总监汪琢向观点地产新媒体透露。“集体退房主要是因为开发商内部股东权益之间的一些纠葛,这个项目在当地的销量并不是特别理想,关注度也不高。”

目前据观点地产新媒体了解,市场亦有消息称,星颐·星湖天地的股东已经从星颐资本变更为复星旗下实力更为雄厚的复地集团。伴随股东变更,项目的定位和策略也发生了变化,因此才会将售出的房源赎回。

不过,复星地产方面对此予以否认,其称,截至目前项目的股东及股权比例未发生变更。而有熟悉星颐资本的人士透露,星颐·星湖天地曾是一个被寄予厚望的项目。作为这家投资管理平台在安徽的处子秀,星湖天地对外的另一个案名是星颐广场。

该项目地处芜湖弋江区中心区,北临奥体中心,项目占地约5万平米,总建筑面积约12.15万平米。其中商业面积约6.7万平米,办公及公寓面积约5.45万平米。

在一心谋去化的大行情下,开发商主动要求退房的现象并不常见,星颐资本此举背后或许暗藏着一个更为曲折的故事。

星颐资本芜湖退房

形如为人熟知的星浩资本,由复星集团和上海颐高投资集团共同注资成立的星颐资本也是一个地产投资平台,它的业务专注在三四线城市商业综合体。

星颐资本所开发的“星颐广场”是集购物、休闲、餐饮、娱乐、运动、文化、旅游、展示、商务等于一体的城市商业文化综合体。以此为样本的芜湖项目正是该公司开启全国性战略布局的重点项目之一。

从2012年拿地至今,芜湖星颐广场的商城、公寓楼和写字楼主体部分已经竣工,但地面道路等基础设施尚未建成,主体建筑的外立面和内部也都没有完成装修。

该项目销售人员证实,星颐广场从今年年初就已经停止对外销售,而已经出售的商品房将在这个月底完成协商退房。至于购房款及违约金,承诺一分都不会少。

种种迹象表明,资金或许并不是制约星颐广场继续运作下去的关键因素,促使其不惜违约退房的背后显然有更不为人所知的一面。

其中,从一个关键性的细节或许可以窥探出一二。确切而言,星颐资本的角色并不能算是开发商,它的项目运作更多借助于地产基金。为了推动芜湖和烟台星颐广场的开发,星颐资本和复地共赢在2013年发起了一只定向该两项目的基金——复邦星颐基金I期。

彼时的路演资料显示,该基金计划募集的资金总规模为4.88亿元,投资结构为“股权+债权”。星颐资本强调,由于项目土地零溢价获取(较周边地价便宜约40%)、开发成本锁定,成本优势明显,最高预期年化投资收益可达约34.9%(税前)。

按照计划,该基金将在2013年一季度开工后进入,到2015年一季度或者三季度,基金优先级预期可实现退出,而基金到期时间为2016年一季度,届时基金劣后级预期可实现退出。

但项目实际运作并未完全踩准时点,在过去三年多的时间里,星颐广场仅仅完成了两次开盘,分别于2013年12月29日推出商业房源159套、办公房源342套;2014年6月推出了商业房源48套,558套LOFT公寓。

芜湖房地产交易与不动产登记信息网最新数据显示,星颐广场入网销售的1000多套房源中,仅有131套完成了网上备案销售。

“项目去化缓慢必然会影响资金回流,如此情形之下,基金投资方(LP)的预期收益显然无从保障。”换句话说,发生在基金到期时点的“集体退房”已经在冥冥之中暗示着什么。

复星地产基金“劫数”

房地产投资虽然不是靠天吃饭,但市场与政策等外围因素都是左右一个项目成功的因素。某种程度而言,星颐资本的芜湖“劫数”正是来自于对市场的错判。

“芜湖的商业存量大概有200多万方,尤其是公寓和写字楼去化特别慢,即便是万达城的去化也不好,月均销量也就十几套。”

另一组数字也在佐证了汪琢的说法,数据显示,截止3月27日,芜湖商业类商品房存量达14300套,面积为135.7万方,按照目前的去化速度,这些存量房的去化周期达52个月。而办公类存量房套数为7360套,合计85.6万方,去化周期更是长达182个月。

作为一个纯商业性质的楼盘,星颐广场显然没有那么容易做到独善其身。而在退房之余,如何向LP们交代或许是星颐资本和复地共赢正在苦恼的另一个问题。

当然,本身投资的失败也使得星颐资本在复星的地位岌岌可危。据观点地产新媒体查阅,在复星地产官网的简介中,星颐资本的身影已经无迹可寻。对于这个投资管理平台的凭空“消失”,复星地产方面表示不作评论,仅仅强调星颐资本的项目都在正常推进中。

事实上,这并非复星旗下地产基金运作不畅的首例,即便是名声更大的星浩资本,在两个多月前同样陷入项目转让的传闻之中。

彼时,上海嘉定区国资委旗下的嘉宝集团发布公告透露,其下属全资子公司上海嘉宝实业集团投资管理有限公司出资4.5亿元投资上海光翎投资中心,后者共募集资金32亿元,全部投资于闸北区沪太路商业办公项目。

而经观点地产新媒体查证后发现,上海沪太路项目位于闸北区319街坊87丘地块,这宗地于2013年公开出让时,最终买家为绿地集团和星浩资本。

谈到是否已经从项目中退出时,星浩资本相关人士态度较为谨慎,仅表示仍在谈判阶段,并未最终落定。

不过,一位熟悉星浩资本的商业地产界资深人士在接受观点地产新媒体采访时表示,“星浩资本与光大确实有接触,星浩在募资和拿地方面确实表现不错,但是商业操盘运营是其短板。”

某种程度而言,该次转让消息的传出已经从另一个角度印证,星浩资本商业掘金之路走得并不平坦。而在这之前,这家公司更是因为大幅下调预期收益而遭到LP们的集体发难。

号称中国版巴菲特,但郭广昌境内的地产基金运作显然还不太成气候,复星以基金介入地产模式的成熟还需假以时日。

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