地产业务营收首度下降 什么原因导致了绿地这份尴尬业绩?

从合约销售额上来看,绿地是最接近万科的企业;但是在实际营收上,绿地远远被万科甩在身后,甚至落后于恒大和中海。

从合约销售额上来看,绿地是最接近万科的企业;但是在实际营收上,绿地远远被万科甩在身后,甚至落后于恒大和中海。


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李一帆


比起销售额减少,张玉良更应担心的,或许是绿地集团地产营收的骤降。

4月25日晚,借壳上市一年的绿地控股(600606.SH)发布2015年年度报告,在主动大幅收缩能源产业规模后,2015年经营收入同比下降1/5,为2073亿元,实现净利润约74亿元,同比增长38%。

地产主业方面,2015年绿地实现合同销售金额2301亿元,比2014年减少100亿元,住宅产品和商办产品基本各占一半。

反常的是,绿地的地产业务营业收入出现了大幅下降,同比减少11.23%,仅为995.77亿元。

这是绿地的地产营收首次出现下降,2012年至2014年,绿地地产业务的营业收入分别为652亿、923亿和1121亿元。2014年,绿地的地产销售达到巅峰,以2408亿元的合约销售额超越万科成为最大的房企。

在财报中,绿地控股对营收下降的解释是“本年度结转面积同比减少”。结转面积是指房地产企业可以收入确认的面积,此时,这部分面积可以计算成本、开支和收入。

结转面积收入和回款息息相关——对于房企来说,回款已经不亚于销售额,成为衡量企业健康与否的最重要标准之一。这也意味着,2015年仅有995亿元进入了结算环节,并将最终成为回款。

同策咨询总监张宏伟告诉界面新闻记者,如果前两年的销售额和现在营收之间产生了巨大的差距,有以下几个原因:1.工程进度慢,很多项目没有竣工;2.竣工项目没有顺利交付;3.在做财务报表时,公司出于业绩平衡的需要,会把一些营收放在之后的财务周期内。

绿地集团一位负责人告诉界面新闻记者,集团今年结转面积的减少主要是由于商办项目开发周期较长,尤其是超高层周期更长。2015年正好是“结转小年”,2016年预计有大幅增长。2014年,绿地的住宅销售金额为1112亿元,商用办公为1296亿元。

从营收数字还可以看出,绿地的海外扩张似乎并不如宣传那么顺利——其海外业务主要为住宅开发。2013年和2014年,绿地海外合约销售额达到了接近180亿元(两年分别为153亿和27亿元),但是2015年绿地海外的营收收入仅为1.3亿元。

上述绿地集团负责人告诉界面新闻记者,这与海外房地产结算周期有关,海外项目的交付和结算会相对复杂一些。

如果从合约销售额来看,绿地仅次于万科,比恒大和中海多300亿-400亿元。

但是,在营收上,绿地远远被万科甩在身后,甚至落后于恒大和中海。万科的房地产营收已经达到1902亿元,几乎是绿地995亿元的两倍;恒大和中海地产业务的营业收入也分别为1264亿和1142亿元。

一位不愿具名的分析人士告诉界面新闻记者,绿地地产今年的营收下降根本上还是与其布局有关,绿地之前有很多项目布局在能级较低的城市,而且商办项目比例很高。

绿地也已经认识到这一点,并且在积极调整。

年报中透露,2015年,绿地地产布局主要位于上海、北京、深圳、广州、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、南昌等城市,新增项目储备69个,可建建筑面积1174万平方米。根据绿地年报中所述,新增项目中,大部分为一二线城市优质刚需住宅项目,住宅产品可建建筑面积占比约70%。

进入2016年一季度,绿地新增土地储备项目更是聚焦一二线城市,占比高达94%。

地产主业以外,绿地能源主动收缩,营收同比减少67%,为336亿元。建筑、汽车行业则因为大手笔收购,营收分别上涨了70%和81%。绿地的金融业务收入4.57亿元,同比增长119.30%。

财报显示,绿地2016年计划实现合同销售收入3200亿元,经营收入2400亿元,利润总额120亿元。

绿地没有像往年一样公布地产主业的销售额计划。

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