最后的地产黑马

作为2015年房地产市场表现最抢眼的开发商,正荣集团成长的速度在房地产“白银时代”已经很难见到。这不仅需要极强的上进心和信心,更考验眼光和大脑。

作为2015年房地产市场表现最抢眼的开发商,正荣集团成长的速度在房地产“白银时代”已经很难见到。这不仅需要极强的上进心和信心,更考验眼光和大脑。


zhengrong

李一帆


“这次一定会出地王,我们会参加,不过拿下来的难度很大。”4月20日,界面新闻记者见到正荣地产总裁林朝阳的时候,他正在为两天之后厦门即将出让的一块土地筹谋。

作为福建最大的开发商之一,正荣多年来都一直希望进入厦门。这种因“野心无处安放”而产生的焦虑和惋惜,在今天的房地产业已经极少见。房地产黄金十年之后,大多数地产巨头谈的更多的是“转型”,造房子的斗志似乎正在消退。

而这家企业对地产仍抱有极大热情,他们在2015年的发展速度令大多数同行侧目。根据研究机构克而瑞的统计,2015年正荣集团合约销售额超过300亿元,同比前一年增长81.2%,是房企中业绩增长最为迅猛的公司。

只有规模化,才能在竞争激烈的市场占有一席之地。2015年,行业的集中程度进一步增强,房地产百强企业的市场份额进一步扩大,占到36.7%。其中前十强的市场占有率更是达到了16.3%——规模意味着行业话语权。

然而,在正荣集团的规划中,这仅仅是一个开始。正荣集团董事总裁、正荣地产董事长黄仙枝告诉界面新闻记者,2016年到2018年将会是正荣历史上成长最快的几年。“未来三年我们预计复合增长率达到30%,规模进入行业15-20强。”

2013年以来,这家以闽、赣为中心的开发商先后进入上海、南京和苏州,在上海和南京很快各拿了三块地;到了2015年,这三个城市为正荣贡献了60%的销售额——这是中国楼市最火爆的三个城市,3月底,它们的去库存周期全部在四个月以内,几乎无房可售。

林朝阳告诉记者,正荣选择长三角的原因非常简单——必须去全国最大的房地产市场淘金。

当几乎所有房企都在布局一线城市和重点二线城市时,正荣选择的城市看起来并没有特别之处,它的与众不同是拿地时的果断。正如林朝阳所说,“对市场没有信心,就拿不到地。”

2013年,正荣用超百亿元在上述三个城市拿地布局,要知道,当年其年销售额还没有达到100亿元。正荣进入南京尤显大胆,三块地中,有两块分别是江北浦口新城和河西的“地王”。

回忆起当时拿地的情景,林朝阳说,“当时进南京,也是战略考量,我们认为投资决策不能随大流,必须有自己的判断,事后证明我们的决策是正确的。”当时江北那两块地楼面价接近8000元/平方米,现在周围楼面地价都超过2万元;河西那块地当时楼面价是13000元/平方米,后来同区域出了南京地王,楼面价超过4万元。

就这样,南京成为了正荣内部的黑马。2015年,它为正荣贡献了超过65亿元的销售额,相当于总额的1/5。按照林朝阳的规划,南京要继续深耕下去,并将是正荣第一个达到100亿元的城市。

正荣的资金来源一向为人关注,外界都认为闽系的开发商很激进,林朝阳却说闽系企业很注意“攒钱”,相比而言,正荣集团的融资策略仍偏保守,很多金融工具还没有启用,“早前的财务成本是12%左右”。

当问到外界对正荣负债率的担忧时,黄仙枝说,关键是我们有红线不能破,正荣目前的融资结构中,大部份来自于银行信贷,综合资金成本7%-8%左右。未来还会通过发债等融资方式替换高成本债务,拉低融资成本。黄仙枝和界面新闻记者强调,70%的负债率一直是正荣的红线。

4月21日,就在接受完界面新闻记者采访的第二天,正荣以11.2亿元击败了华润、碧桂园、旭辉等对手,拿下了长沙核心板块岳麓区梅溪湖的一块地。相比于长沙6584元/平方米的成交均价,楼面价4148元/平方米并不便宜。

林朝阳告诉界面新闻记者,最近长沙去化比较快,而政府推地有点少,长沙市场已经开始有一点起色。

算上这次拿地,从2015年底至现在,半年不到,正荣已经超百亿元拿地,比2013年还要大手笔。林朝阳介绍,这只是今年买地预算的一半,2016年正荣的货值将新增五六百亿元,这也意味着它们至少还要投入100亿元买地。接下来正荣还计划新进入两个新城市。

如果说2013年的布局让正荣拿到了入场的门票,这一轮的布局则决定着正荣的未来。“这一轮是有风险的,现在更要谨慎布局第二轮。”林朝阳说。

在采访过程中,“深耕”战略屡次被提及。正荣在城市的选择上小心谨慎,但是一旦选定,就会至少做三到五个项目。在进入的城市,他们的目标是“一线城市要进入前十,二线城市要进入前五”。

这也正是正荣迟迟没能进入厦门的原因,厦门的土地供应量有限,即便进入也不能保证一直拿到项目。北京同理,正荣也在小心探索,希望先利用深耕天津的方式投石问路。

事实也证明,现在的房地产行业已经进入大资本时代,对于千亿规模以下的房企来说,只有持续深耕才有机会。下一步,正荣将新入两个城市,极有可能来自郑州、武汉、合肥以及南京周边的城市中。

2016年3月,正荣低调地将总部搬到了上海,开始了“双总部”模式;此前,这家公司已经将旗下的地产、商业及物业等几大业务板块进行重组,成立了正荣地产公司,并在今年正式设立了股权投资板块。

在黄仙枝看来,在上海设立集团总部对正荣是一个重要的新起点。正荣第一轮的增长主要来自前瞻投资和土地红利,随着各路人马集聚热点城市,这样的机会也逐渐减少。公司想继续高速增长,就需要完善“系统”。

“现在投资能力是最关键的,但是当地价到了一定高度,别人不敢干,你敢干,这就是系统能力,产品能力、管理能力、多元化能力,是一个系统的能力。”黄仙枝说。

一群80后的管理团队已经成为正荣的大脑。上海的金融和人才优势非常明显,之前很多高管不愿意去福州,曾经,为了挖来一个城市公司的副总经理费尽力气,但一说要去福州工作,还是会犹豫。

来到上海之后,之前困扰正荣的人才问题不再是问题,还有很多银行、基金和金融机构纷纷找上门来,希望为正荣提供创新金融产品。林朝阳告诉界面新闻记者,在福建的时候没有特别的金融优势,之前的财务成本是11%-12%,2013年有部分项目是和信托合作。现在,正荣已经把成本较高的部分资金替换成了成本更低的银行信贷,资金成本已经降到7%-8%。

据了解,正荣所有扩充土地储备的计划都由“投资决策委员会”认真研究做出,这是正荣投资的大脑,由运营部、投资部、营销部、财务管理部和研发部等五个部门负责人组成。

公司每次拿地之前,会要求投资决策委员会的成员每人报一个价,跟最终结果最接近的人有奖励,通过这种方式,锻炼管理层对市场的观察力和判断力。

这个“五人小组”几乎每周都碰面,最近一次是在苏州,之后不久,正荣就以166%的溢价率拿下了苏州望亭地块。

据了解,苏州会成为2016年正荣业绩的爆点。据统计,目前苏州的销售额已经和南京持平,一季度都已经接近20亿元。

一名正荣内部人士告诉界面新闻记者,2016年初在苏州拿的悦岚山项目,土地总价约2.7亿元,平均地价2600元/平方米,两个月以后,一公里附近的一块地楼板价后来已经超过了1万元。

这样准确的投资,让正荣集团在高速发展中一直保持着不错的利润,林朝阳透露,目前部分项目的毛利率在20%-30%,净利润较行业平均水平有一定优势。

从正荣地产规划的发展速度来看,像极了2011年至2014年的融创,这四年里,融创的销售额从193亿元上升到了658亿元。关键的2012年,融创销售额增长了86%,之后每年以30%的速度成长。

融创之后,这样以精准和大胆投资支持的成长速度已经不太容易见到,尤其随着房地产市场容量定型,房企第一、第二梯队阵容逐渐固化,后来者越来越难超越。而这家来自福建的开发商,正在极力打破这个隐形天花板。

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