碧桂园终于杀入一线城市核心

北京退地之后,渴望进军一线城市的碧桂园痛定思痛,终于要交出他们在核心区的首个作品。

北京退地之后,渴望进军一线城市的碧桂园痛定思痛,终于要交出他们在核心区的首个作品。


biguiyuan

彭飞


吆喝了一年,中国的三四线之王碧桂园终于打出了他们成立一线城市事业部后的首个招牌。

4月28日,碧桂园在广州宣布,他们首个位于一线城市城区的项目——广州天河星作将面市,从而揭开他们一线战略的序幕。这个位于广州市天河区奥体板块的项目,是由碧桂园与广州本地开发商力迅地产合作开发,项目总建筑面积不到10万平方米。

面对一线城市的高房价与高地价,曾经更擅长建造郊区别墅项目的碧桂园,必须要在原有产品体系上更新。广州天河星作项目正是碧桂园针对一线市场率先推出的“星作”公寓系列,计划把它建造成为一个“小而美”的项目。

自去年5月决定全面进军一线城市后,碧桂园开始从他们擅长的三四线战场转向北上广深,并相继在上海、深圳和广州落子。当年7月11日,一线城市事业部正式成立,这个事业部规格较高,由董事局主席杨国强、副主席杨惠妍和总裁莫斌领导,并由联席总裁朱荣斌直接统领。

作为检验碧桂园一线战略的首个项目,朱荣斌团队对广州天河星作极为重视,甚至案名都是有他自己确定,他也极力希望通过这个小项目能在一线市场取得成功。

朱荣斌当天还表示,除了广州天河星作,碧桂园未来将有数个一线项目推向市场,包括上海嘉誉、浦东星作、上海灏景湾等。其中浦东星作将是作为“星作”系列在上海的落地项目,将被建造成以洋房为主的轻奢产品。目前碧桂园在北上广深共计拥有超过11个项目,这些项目都属于朱荣斌领导的一线事业部所运营。

相比碧桂园在全国拥有的384个项目而言,一线城市的占比规模还是比较小,不过最近两年他们重回一二线的意图却十分明显。朱荣斌透露,去年碧桂园用于土地购买的560多亿元资金中,75%的资源投向了一二线城市,他们曾通过在土地公开市场获得了上海5个项目。

在投入大笔资金后,碧桂园老板杨国强也对进军一线城市后的发展前景抱有极高期望,他在给予一线业务负责人朱荣斌充分自主权和自由度的同时,也提出了较高要求。他曾并开玩笑说,“在一线城市,你只做一两百亿就对不起你这个联席总裁的位置。”

对于老板的期望,朱荣斌自己也承认,虽然公司没有对一线事业部设定具体目标,但一年做几十个亿绝对不是这个团队的最终目的。

今年以来,碧桂园进一步加大了全国的土地扩张步伐,几乎是以“一天一个项目”的节奏获取土地。至今年前四月,他们在土地市场上的投入已超过去年全部投入的60%,金额达到约340亿元。

对于仍然在三四线城市坚持规模扩张的碧桂园而言,一线城市的少数项目将是他们获取更高利润的来源地。2015年,碧桂园的盈利能力已经创下历史新低,净利率已跌至个位数水平。他们急需通过抢滩激烈的一线城市来提升盈利能力。

但一线城市的高地价,还是给碧桂园这个初学者上了一堂生动的现实课程。去年10月,碧桂园曾与中国金茂联合以51.8亿竞得北京两宗商业用地,这让他们在北京周边“农村”游走一年多后终于进城了。

不过在一周后,便传出了碧桂园要退地的消息,原因是当初拿地价超出了他们的预算。在时隔将近半年后,朱荣斌首次坦白了当时的情况,他称碧桂园老板杨国强给他的授权楼面价是2.5万元每平方米,但最终成交价格达到了2.9万元。相关人士向界面新闻透露,后来接手碧桂园与金茂继续合作的是央企保利地产。

北京市场的退地事件暴露出了碧桂园在战略革新和以往发展惯性之间的矛盾。对所有开发商而言,一线城市是最有吸引力的,但却很难从财务的角度算得过帐,只能赌房价会继续上涨,用这个预期坚定拿地的决心。

过去一年,朱荣斌率领的一线团队在一线城市参加了超过50多场土地拍卖会,但最终的收获却寥寥无几。他自己也感叹道,“每一次我都信心满满,以为自己装满了子弹,但却一次又一次败下阵来,这就是一线城市的房地产市场,竞争非常残酷。”

不过如今看来,与碧桂园那些失之交臂的北京、上海项目,如今房价已经涨了50%甚至更高。但按照当时的地价,真的很难算这笔账。这就是一线城市非理性的现实,所以对碧桂园而言,他们会选择更多的合作方式或者小项目来体验一线市场。

除了此次一线城市的开篇之作是与广州力迅地产合作外,碧桂园还会继续与广州番禺南星置业合作星海汇项目,与广州颐和地产合作开发增城狮尾路项目。

这意味着,朱荣斌率领的团队在一线城市不会盲目扩张,必须考量各种风险因素。作为碧桂园的一线负责人,他也十分赞同融创孙宏斌所说的那番话,现在一线城市的土地基本上都算不过账,拿了之后就是犯罪。

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