深圳房价连涨18个月后首跌 后市要注意两个信号

利好利空消息不断在深圳楼市交融,买方与卖方正在激烈博弈。

利好利空消息不断在深圳楼市交融,买方与卖方正在激烈博弈。


shenzhen

罗强


进入4月下旬,深圳市民晚上六点之后接到同城陌生电话的频率正在升高。

电话那头十有八九的开头语是“先生,这边有一套诚心卖的二手房”,或者是“给您推荐一套惠州大亚湾(或中山、东莞)的物业”。

不同于行情好时客户主动找上门,在一系列楼市调控措施出台后,深圳地产中介们不得不疯狂的“洗客”(在海量推销电话中找到有意向的客户),寻找业务上的突破。

根据深圳中原研究中心的数据,截至4月28日,深圳当月的新房成交量仅2259套,环比3月大幅下滑49%,成交均价为48600元/平方米,环比小幅下跌3%。

存量房占主导地位的深圳楼市,二手房降温信号更加明显。在新房量价下行的同期,深圳二手房成交8177套,环比大幅下滑56%;二手房样本楼盘均价为54807元/平方米,环比下跌2.39%,这是深圳二手房价连续上涨18个月之后首次回落。

但上述二手房成交数据均为政府部门的备案数据,存在一定滞后性。多家中介机构均对外坦诚,4月深圳二手房实际成交量仅在四五千套左右,对比深圳全市超过5000家的中介店铺,铺均1单的业务都很难满足。

深圳中原地产总经理郑叔伦告诉界面新闻,深圳中原4月份的业绩预计在1.8亿元,环比上月下跌50%。但是他强调,在成交量下滑的情况下,深圳中原整体仍处于盈利状态。

在去年链家收购中联地产进入深圳后,深圳中介的竞争在加剧。全市中介地铺规模快速扩容,但楼市下行的影响,地铺业绩首当其冲。不过必须考虑的是,由于深圳楼市前一年的飙涨,对周边城市产生了极大拉动作用,因此深圳地产中介在临深片区的业务对业绩有所补充。

郑叔伦还透露,从4月后两个星期的市场表现来看,看房的客户量已呈现回升趋势,反映楼市行情的中原经理指数也有所上升,业主报价下调幅度也有所收窄,“深圳楼价不存在大幅下跌的可能。”

深圳链家市场研究中心总监肖小平同样认为,市场底部已形成,并存在回升的迹象。她认为,从历史经验来看,如果二手房成交量在四五千套左右,市场价格确实存在松动的可能,但未必是大幅下跌。

自2014年10月至2016年3月,深圳二手房价同比、环比连续上涨18个月至历史最高点,楼市随即也进入无人接盘状态。随后,深圳市政府在3月25日颁布楼市调控新政,以及大幅上调二手房评估价,增加了交易税费成本。

新政策在历经一个月的消化后,量价事实上已处于下行状态,地产中介机构透露的回升趋势也仅仅是相对于3月中下旬的行情。目前,至少有两个信号性事件,将对深圳楼市行情走向产生影响。

其一是新房定价,从最近入市的新房项目来看,理性定价方能吸引到客户,但也并未出现如以前“日光盘”般的疯狂,未来新房定价将成为行情重要参考信号。

一份来自深圳万科营销管理中心市场研究部的报告透露,深圳万科在对深圳土地供应、新房二手房供应、新增需求进行综合考虑后认为,深圳每年新房供应缺口达10万套/年,楼市价格上涨动力仍然足够,目前仅是出现楼市调整政策的消化期,对市场造成了小幅震荡。

报告强调,深圳万科营销部门应向客户传递市场真实信息,客观解读市场前景,坚定客户信心。另外,营销部门还必须时刻关注市场复苏信号,在恰当时间准备迅速提价,提高项目利润收益。

在楼市行情焦灼时期,如果新房开发商定价合理,销售可观,市场消极情绪就能稍微缓解。但新房开发商定价又以什么为信号?

土地拍卖价格将是一个提振市场底气的信号。

4月26日,深圳市土地房产交易中心挂出一宗位于龙华的商住地块,建筑面积14.6万平方米,竞拍保证金为9亿元,按照以往的经验,5倍保证金就是土地的竞拍底价,因此该地块起拍价高达45亿元,折合楼面价30820元/平方米。

如果不考虑去年底闽系房企泰禾地产为进入深圳,不惜分别以高达5.13万元/平方米、7.99万元/平方米的楼面价拿下宝安尖岗山豪宅区两宗地块,下月即将卖出的这宗地块也即将成为深圳最新地王。

值得注意的是,该地块被确认为深圳市商品房首个现售试点项目,且以招标的方式进行出让。

现售试点意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物,不能提前进行预售,而要在竣工并取得不动产权证书后进行“现房”销售,这将极大的考验开发商的资金实力。

不过,在供需矛盾突出的深圳,业界对于现售试点并不看好,与政府意在控制土地价格、从而遏制房价上涨初衷不同的是,业界舆论认为,快速形成供应或许才是对市场最好的平衡。

郑叔伦表示,目前深圳市场除了本地实力房企之外,无数的外地开发商都在寻找进入深圳的机会,因此土地价格无疑将会被不惜代价推高。

土地价格信号,在短时间内将对周边楼价产生直接影响,也将对整体的市场氛围有提升作用。如果土地再次拍出高价,推动新房提价信心,然后传导至二手房,或许深圳楼市的上升行情将再次到来。

万科在等待提价信号,这对于飙涨过后的深圳而言,已经变得不再容易。在市场降温之际,降准、直辖等谣言重新变的频繁,买方与卖方的博弈、市场与市长的博弈,正构成目前深圳楼市的主要舆论场。

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