溢价300%六造地王,信达地产的W净利曲线之谜

很多人不怀疑信达地产(600657,股吧)在土地市场上的实力,但并不相信它后续运营项目的能力。

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文/赵普


6月1日上午,信达地产以总价58.05亿元力压绿都、金茂电建综合体,拿下上海宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块,折合楼板价37248.58元/平方米,溢价率306.53%,创该区域单价地王。

这已经是信达地产自去年7月以来拿下的第六个地王,与此形成鲜明对比的是,信达地产连续四年经营现金流为负,分季度净利润也出现大幅起落的W型状态。

问题的关键是,六拿地王之后,信达地产能不能把 W 向上拉直,持续“变现”。

土地投资超额支出近200%

“由于近期热点城市地王频现,市场对地王现象其实是见怪不怪了,但超过300%的溢价率还是让人感到上海土地市场的疯狂。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

疯狂的市场造就疯狂的企业。

在竞得顾村地块之前,信达地产在杭州分别以33.9亿元、123.18亿元拿下杭州上城区南星地块和滨江奥体地块,分别刷新杭州土地出让单价和总价纪录。

信达在拿下上述杭州滨江奥体地块后表示,此地块为信达联合体方式拿地,信达地产占有该地块50%权益。若按此比例估算信达地产的出资额度,约为61.5亿元。

此外,今年2月份,信达地产还联合融创中国以28.03亿元竞得宁波东部新城核心区地块。

按此计算,截至6月1日,信达地产上半年拿地总金额已经接近160亿元,而信达在2015年报中的计划土地投资额仅为80亿,这意味着不到半年时间,信达地产在土地市场上的支出已经是原计划的近2倍。

在2015年,信达地产同样大幅超出原土地投资计划。

去年信达地产的原土地投资额计划仅为60亿元,但据不完全统计,信达地产去年累计获得七宗土地,总价约为148.64亿元,接近原计划的2.5倍。

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“上海市场还算比较理性的,虽然我们制定了80亿元的土地投资计划,但计划不等于预算,超额完成计划也没有什么不对。”6月1日,信达地产证券事务部门工作人员对陈姓个人投资者表示,未来还可能会继续增加土地投资支出。

造血能力存疑

作为中国信达资产管理股份有限公司旗下唯一的房地产上市公司,信达地产可以通过母公司不断输血疯狂扩张,但如何提升项目运营水平,实现自身“造血”成为市场质疑焦点。

数据显示,疯狂拿地的信达资产不得不频频向母公司“要奶”,今年1月4日信达地产通过向关联公司宁波达泰投资合伙企业(有限合伙)签署委托贷款合同,获得14.5亿元的贷款,算入本次交易,过去12个月信达地产与中国信达及其下属公司发生的同类关联交易总额合计达54.3亿元。

此外,信达地产今年3月还发行了30亿元公司债,上述融资活动共为信达地产融资84.3亿元。

此前,新城控股副总裁欧阳捷曾表示,“标准化能力、产品能力、成本控制能力、营销能力、适应市场的能力等,是信达地产需要进一步学习的。”

信达地产相对欠缺中高端的开发经验以及充足的品牌溢价似乎已成为信达地产在市场中的“硬伤”。资料显示,在去年疯狂拿地之前,信达地产旗下的项目大部分都是刚需产品,如上海松江新城的信达蓝爵、宝山美兰湖的信达郡庭、合肥银杏尚郡、重庆的滨江蓝庭,以及杭州北瓶窑的信达·柳郡等。

而信达地产在6月1日囊获的顾村地块也存在较大运营难度,按该地块规划要求,地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60.0%。

“中小户型的规定,让高价地很难在改善型户型上做文章,很影响未来的户型售价。”业内人士分析,该项目仅从保本价格来算,售价就需要达到7万元每平米,而目前项目周边平均房价约为4万元/平米,最高售价也只有5万元/平米。

信达地产在4月30日公布的2016-2020的第二个五年规划中,提出将“增加改善型产品比重”作为公司未来战略重点之一,但至少从目前来看,信达地产并没有在公司结构、项目管理等多方面做出较大调整,而是采取合作开发模式进行后续运作,如与融信、泰禾、滨江房产等公司合作开发。

奇怪的W型净利指标

事实上,在信达地产2009借壳上市之时,公司内主要是原建行分布于各省市的房地产项目,集中在宁波、嘉兴、芜湖等长三角和中部地区的二、三线城市,直到2015年在土地市场上异军突起之前,信达地产都是房地产行业中看似默默无闻的普通房企。

根据信达地产的年报数据显示,从2011年到2015年,也就是信达地产的第一个五年计划,信达地产的业绩一直表现平平,其中经营活动产生的现金流量净额一直为负,分别约为-1.76亿元、-22.25亿元、-32.05亿元、-58.32亿元和-43.46亿元。

此外扣非后净利润的绝对值也很小,在2011年到2014年只从4.1亿元上涨到5.6亿元,四年间只增加了1.5亿元,即使在狂飙猛进的2015年也只有约8个亿的净利润,远低于行业平均净利润增速。

不仅如此,这两年开始积极扩张的信达地产在净利润这一财务指标上出现剧烈波动,分季度净利润数据呈现W形态。

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信达地产的年报数据显示,2015年至今,信达地产每逢单季度就亏损、每逢双季度就盈利,例如信达地产2015年一、三季度扣非后净利润分别亏损0.38亿元和0.83亿元,但二、四季度又分别盈利2.61亿元和6.61亿元,今年一季度出现亏损,额度约为1.57亿元。

“除非有特殊情况出现,房企尤其是上市房企在财务指标上不会出现大起大落,除了业务管理平稳的要求,还有在资本市场保持良好形象的需要。”欧阳捷表示。

欧阳捷认为,净利润出现大起大落,一方面是公司对项目把控力度比较弱,比如结转周期、开竣工节点等方面都会影响公司财务报表,另一方面是公司规模较小,受外界因素影响比较大。此外,信达地产疯狂拿地的节奏也会影响公司业绩出现大幅起落。

“虽然积极扩张,但房地产行业走缓的大势,以及信达地产自身原因限制,它很难在短期内成为高增长的行业黑马。”欧阳捷对此表示谨慎。

他表示,由于信达地产获得的大部分地块都是高价地,加上缺乏高端项目的品牌认知度,如果短期内项目上市,很难达到预期目标甚至出现亏损,只能用时间换利润空间;另一方面,在打造高端项目的过程中,信达地产必须寻找合作伙伴,出现的结果就是未来销售规模会按比例缩减,这也是限制它规模快速增长的因素之一。

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