信达仅仅用了八分之一的授权额度,就把地产界吓傻了

2015年8月到2016年5月,信达地产背靠母公司设立基金、发行债券,筹到了200亿元,可怕的是,其基金投资额度授权仅仅动用了八分之一

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一条君


在杭州和上海连拿了三个地王后,信达成了中国房地产市场上最火的公司——2015年至今拿下的8块地中,有6块是地王性质

2015年,信达拿了5块地,权益拿地金额为140亿元。2016年至今,信达拿了三块地,权益金额为153亿元。

2011年上市之后到2015年,信达拿地速度基本在每年10-12块地。2015年之前,信达的布局主要在三四线城市,这从其楼面地价上可以看出,2013年和2014年,信达拿地的楼面地价分别为3000元和3260元/平米,到了2015年,信达地产开始在一线城市和热点二线城市发力,楼面地价蹿升至1.65万元/平米。

之前,信达的地主要位于中部的合肥、芜湖和马鞍山,经过这一轮补仓后,长三角已经成为信达最大的粮仓。从地块的选择上,信达地产顺应了大势。信达创造地王的合肥、深圳、上海和杭州,已经成为所有房企的必争之地。新进入者除了一掷千金,似乎没有更好的办法。

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信达近两年来拿地情况

数据来源:一条君根据公开信息整理

系统的能力

信达地产一鸣惊人的背后,是其压抑已久的政商能力。

在A股上市的地产公司中,有7家有央企背景——6家都是国资委旗下,而信达地产是财政部体系内。信达的母公司为中国信达,从事商业银行不良资产处置的四大资管公司之一,而信达地产是其旗下唯一的房产平台。

从2011年上市之后,信达地产就一直在储备力量,到了2015年,系统的资源终于开始输入了。

信达需要预付的土地款从2014年的3.18亿元上升到了2015年的64.95亿元。但是,2014年之前,信达规模有限,销售额直到2015年才破百亿,并进入了房企百强。

2015年,信达地产真正从母公司获取资源的机会。持续引入信达旗下的基金,或者设立基金,这是信达地产在土地市场变脸的重要一步。

2015年之前,信达地产在地产基金仅有过一次尝试。2012年,为了开发苏州高新区项目,信达地产子公司信达立人设立了一个10亿元的基金,信达系以1.8亿元的自有资金撬动了10亿投资额,尝到了甜头。

从2015年开始,信达地产的地产基金真正铺开,截止5月3日,信达地产公发起或参与了7个基金项目,以16亿元的认筹撬动了136亿元的资本,其中有115亿元来自中国信达旗下的各类子公司,甚至中国信达自己。

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2015年之后信达地产设立或者参与的基金

2015年12月至2016年3月,在不到4个月的时间里,信达地产两次申请董事会增加基金投资额度授权,从40亿元的授权增加到了200亿元。信达地产将在表外操作这笔钱,发展金融地产项目,而根据当时的公告披露,信达只用掉了25亿元。

换句话说,按200亿元的授权来看,信达地产目前只用了八分之一。它能用剩下的钱撬动多大规模的基金,似乎是一个恐怖的数字。

此外,依靠着母公司中国信达的背书,信达地产公开或者非公开发行债券融资更是手到擒来。

2016年2月26日,信达地产开始发行债券,第一期25亿元的发行工作6天之后就结束,票面利率3.8%。

截止目前,一共发行了两期公开债券、一期非公开债券,总融资额60亿元。5月27日,就在信达地产以123亿元在杭州拿下今年的全国地王当天,27亿元的非公开发行债券募资打入了信达的账户。

从2015年8月到2016年5月,信达通过运用母公司的资源设立基金、发行债券,筹到了200亿元。不要忘了,它在银行360亿元的授信额还有100亿元没有使用。

在这一轮持续发债之后,信达地产的债务结构优化能力极强。2016年之后,信达地产的长期债务蹿升,短期债务大幅减少,短期和长期债务的比率从2015年的0.88直降至现在的0.37。债务期限结构的变化,给了信达地产极大的喘息空间。

虽然信达地产债务负担极大,但评级机构似乎并不担心它的偿债能力。

截止2016年3月末,信达地产的负债总额为450亿元,资产负债率为83.96%,净负债率更是高达315%,衡量其偿债能力的各项指标也都出现了明显弱化。

不过负责对其债券评级的中诚信证券评估有限公司仍然给出了主体AA(展望稳定)的评级,认为其偿债能力很强——“公司股东实力极强,快速增长的销售额为未来经营收入提供了良好支持,同时考虑到较好的盈利能力及较为顺畅的外部筒子渠道提供了良好的外部流动性”。

危机四伏

信达地产面临的真正难题,是如何消化地王。

信达地产的开发能力更是一直为人诟病,2015年11月,信达在拿下上海新江湾城地王后,选择了引入泰禾集团,更是被看做信达缺乏开发能力的证据。在其2016年-2020年的“5年规划”中,“加大与标杆房企的合作开发”也被写入战略重点中。

不过,一名已经从信达离职的员工告诉界面记者,现在房地产市场上开发能力并不算一个很大的短板,考验的更多是金融的能力,即使信达开发能力弱,也有很多代建的公司可以选择。

从以往的经验来看,信达大部分项目是独立持有,唯一的合资方操盘也选择了万科。截止2016年3月底,信达地产在建的18个住宅项目中,仅有4个为合资项目。其中宁波集士港和芜湖海上传奇项目都是和万科合资。合资项目的营造和物业管理也都由万科完成,海上传奇虽然信达占比51%,但是案名冠以“万科海上传奇”,信达更像一个财务投资者

信达地产去存货的能力明显是短板,据统计,2015年,沪深上市房地产公司的存货周转率为0.36;大陆在港上市房地产公司的存货周转率均值为0.33。而信达地产的存货周转率仅为0.19,周转速度极低。这与其之前的布局不当有关,截止2015年底,信达地产土储最大的城市是湛江。

在市场大好的第一季度,信达地产的营业收入仅为不足13亿元。受此影响,截止2016年1季度末,毛利率仅为6.83%,仅仅是2015年的四分之一(2015年毛利率为28.96%)。评级机构也认为其现房销售存在压力。

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