地产界已容不下英雄

如果你是一个地产人,五哥希望我们一起想想怎样做可以更好。因为,家对每个人都太重要,太重要,太重要。如果你想告诉五哥卖的好就行,买房人活该。五哥会毫不留面的告诉你两字:傻逼。

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文/五哥


近段时间有件事情五哥比较头痛,很多外地开发商来上海找五哥推荐参观楼盘,每次推荐一些近期的热卖楼盘之后,外地的开发商朋友都是这样感叹,上海就是地贵,这房子建的还不如我们。

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几次之后,五哥也惶恐,每次有人找五哥推荐楼盘,五哥也不敢轻易推荐了。

是的,现在上海就是这样,房子品质一般,但是就是卖的好,你能咋地?10几年前五哥刚参加工作,做居住区规划先要跟老师傅学景观,社区景观不好房子不值钱,那时小区是这样的:

上海仁恒滨江园

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上海绿城

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深圳华侨城波托菲诺

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小区美的让人想哭。

今天设计师要做居住区规划,先要学的是强排,什么是强排?就是完全不考虑设计的各种合理性问题,先来一轮总图的排布。(抱歉,五哥只能用排布来形容)

做的时候说

先这样,先这样,先这样

然后呢

然后就

真这样,真这样,真这样了

如下图

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这就是今天,大部分中国居住区规划设计的现状,请以后不要随便让五哥介绍楼盘,五哥真的不知道哪个好看。

说完设计说说营销策划,10年前投资商拿完地之后,策划人带着投资人,全国各地看盘是开发标准动作,甚至跑到国外看盘也是常事。当时五哥碰到一个策划公司负责人,号称每年外出看盘20万机票钱,或许是吹牛,但是说明视野是个很重要的因素,所有楼盘只要你能叫出名了,都能给你白话半天,五哥经常遇到开发商去阿姆斯特丹考察,回来让五哥做个荷兰风格。

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也有跑去西班牙跑一圈,回来要求做个地中海风格。

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五哥今天不评说,这些拿来主义放在中国是否合适,至少那时候策划营销还有多元化的观点,还想给居住者造一个生活梦,一个居住梦。

现在呢?

所有策划营销建议总结起来就是两条:

1、户型总面积要小

2、户型赠送率要大

结果是什么呢?

结果就是住宅项目开发商再也不会找策划公司做策划了,住宅策划就是免费做也没人要了,这个行业基本就消失了,当你完全依附于资本,正是资本要抛弃你的开始,所以五哥以为甲乙方有冲突才有合作的必要,如果完全默契,那就说明乙方已经丧失了合作的价值。

五哥碰到最多的操盘情况,找销售要个户型配比,实际上那个户型配比不说所有人也知道,为什么还要问呢?因为万一卖不好找个一起扛责任的,然后就开始设计了。

至于立面,景观,汇报时重点再也不是表现效果了,而是成本,控制成本才是王道。

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一个造型分别对比各种材料成本,已成设计文本标配而开发商内部决策权限也发生了重大变化。有情怀的产品人都吃不开了(包含设计和营销),谁牛逼了?成本管控部。

在所谓的成熟开发商,成本管控部拥有对所有事情的一票否决权,所有他认为不该花的钱都不能花,包含一些应该花的他也认为不该花,比如一个上海售价5万块的楼盘,还TM在讨论用石材和真石漆,而在外地1万块的房子就有用全石材的,就是这么牛B不讲理,我要挣钱爱咋咋地,这就是今天的地产决策逻辑。

做什么产品组合呢?高低配OR纯高的小户型。

卖什么户型?卖小户型,户型有什么要求呢

房间多,总面积小,偷面积,用什么风格呢?涂料来做新古典风格。

停车怎么停呢?地面铺满,地下少挖。

广告怎么做呢?楼书上印一个外国老头,特绅士,微笑着为您开门。

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而实际上五哥从来没见过外国老头,只听说过打业主的保安,不需要动脑子,重在执行。听话,服从就是一切,地产圈再也不需要思想家,今天只需要听话的执行人,万一哪天你执行也能执行个几年翻几倍的业绩来,你牛逼了,开始坐而论道了,那么你也得拜拜。

因为所有环节都没有核心竞争力,所有人都可以替换,包含资本。参与人需要做的就是认清基本常识和听话,其他都不重要。

如果你是一个地产人,五哥希望我们一起想想怎样做可以更好。因为,家对每个人都太重要,太重要,太重要。

如果你想告诉五哥卖的好就行,买房人活该,五哥会毫不留面的告诉你两字:傻逼。

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