王健林要卖掉万达物业,彩生活和万科物业进入厮杀阶段!

一位业内大佬告知莫老爷:“万达要转型,王健林准备卖掉万达物业的一部分。”多个信源确认此事基本属实。

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文/莫老爷-莫凡


昨天,一位业内大佬告知莫老爷:“万达要转型,王健林准备卖掉万达物业的一部分。”

为了求证消息的靠谱性,莫老爷今天把身边所有在物业公司上班的朋友问了个遍,多个信源确认此事基本属实。

前述“万达物业的一部分”,指的是万达所有住宅的物业,不含商业项目。

接近万科人士称:“这事在万达商业宣告私有化(2016年3月30日晚)之前就展开了,国内多家大型物业公司包括中海物业、中民投等,都参与了抢夺标的。经过数轮报价淘汰,现已进入最后阶段——只留下彩生活和万科物业继续厮杀!

某位参与了此次并购的知情者透露:“这其中,上海中民投最有意思,看似是备胎,其实是来哄抬报价的,整个过程一直若隐若现。”

莫老爷还了解到,彩生活和万科物业现在都处于四处找钱的状态。彩生活方面,不仅唐学斌和潘军,连背后的大老板曾宝宝都出动了,三人近期正在积极筹资。万科物业方面,朱保全也向万科地产伸出了求援之手。

开篇就强调了,此事还未钉板,谁都不是王健林,谁现在都不可能知道即将胜出的是彩生活还是万科物业。所以,莫老爷接下来也只做一些浅薄的个人分析,供诸位周末看着好玩。

从资金实力看

万达开出的标的额是多少?莫老爷未知,但可以肯定的是,不小!因为据说万达住宅项目的物业,一年收入超过10个亿。

先说彩生活的资金实力。2015年彩生活的财报,现金流4.19亿,扣除短期借贷及长期借贷当期到期部分的3.03亿,只剩1个亿。这个数应该只够支付融资的利息吧?直接吃,彩生活的现金必然是不足的,定向增发也不好弄,港股现在死水一滩。

万科物业因为还没有上市,没有独立报表,所以无法得知他的现金流。截取一段万科集团去年的财报内容:“万科物业2015年物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入29.7亿,物业服务营业利润率17.38%。”所以只能说,万科物业收入更多,相对的现金流更充裕。

不过,彩生活员工表示:“我们已经在做外部基金,钱方面肯定不是问题。谁都不会用现金去收购,去年买开元国际我们也不是全部用现金的啊!”

谁更吃得下?

我们谈并购就是谈内部测算,你买了一个公司后,第一年第二年第三年你能从中收回多少利润,这是最关键的。

个人认为,万科物业过于讲情怀,较之而言彩生活的盈利能力自然就稍强一些。这就是说,如果彩生活和万科物业都收购了万达物业,前者能够从中赚取的利润肯定要比后者多。那么,按照这个逻辑,彩生活是愿意付出更大的筹码来完成此次收购的。

但是,王健林是首富啊,他不缺钱啊。15个月前,万达商业(03699.HK)上市招股价48港元,王健林第一轮私有化(2016年3月30日)也是 48亿港币,最终私有化时(4月22日)他又改报道为50港元,高出招股价10%。相当于为了个人情怀多花了几十亿港币啊。

如果王健林最在意的不是钱的问题,假设他更在意交易方的口碑?这方面,彩生活是稍逊于万科物业的。据说,一小部分万达业主得知他们的物业管理未来可能会交由彩生活接手之后,已经在业主群里提出抗议。

万达某员工则不这样认为:“万科物业过去经营得好,是因为有万科地产扶持,它是作为万科房子售后服务的形象在呈现着,所以他才能把物业管理费开到4块钱 左右。但万科物业已经脱离万科地产,他维持原价位是否能够在市场上生存下去还是问题。如果彩生活也收4块钱的管理费,管理水平不会有多大差距。万达住宅的 大部分项目都是跟开元国际合作的,我们合作得很愉快。”

考虑完回报率,接下来要考虑的是,并入万达物业那么大的体量,彩生活和万科物业能吃得消吗?万科物业因为刚从万科集团独立出来不久,暂时好像还没有看到 他的大型并购案例,但零散的并购加上睿服务的输出也超过了8000万平方米。彩生活去年年初收购了开元国际,至少目前看来,融合得不错,发展稳健,负面报 道很少,这样判断,他是具备吞并大块头的经验的。

我又想起去年风风火火的“万万合作”事件,很多业内人士当时都笑侃:“恩,他们是万万不可能吧!”果然,高潮过后似乎就没有下文了?万达会不会因为便于推进“两万”的合作而选择万科物业呢?这应该是一个很好的契机。

乱七八糟+很不专业+前后特别矛盾的分析了很多,好吧,我不是王健林,我就说到这里为止了。大家还是等首富亲自宣布吧。

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