碧桂园急迫回归一线城市,子公司在深圳竞争抢地

三个开发主体,内部并不划线,谁在深圳抢到地就是谁的。这一切转变,来源于去年5月杨国强的一个决定。

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罗强


“去年几乎每天都在看项目的路上,一天开车行驶里程至少300公里。”

一位碧桂园内部人士告诉界面新闻,从两年前开始,碧桂园主席杨国强就亲自叮嘱莞深区域、惠深区域公司,加快在深圳区域的拿地速度。

在碧桂园积极推行的合伙人制度下,职业经理人的狼性也正被激发。6月2日这一天,激烈的内部竞争展现的淋漓尽致,三拨不同区域公司的人马同时出现在深圳抢地。

东莞碧桂园子公司东莞俊轩实业有限公司当日在深圳投标一宗商住用地,最终以65.7亿元的报价不敌外地房企。与此同时,碧桂园总裁莫斌则出现在另外一场由碧桂园惠深区域主导的城市更新项目签约仪式上。

碧桂园惠深区域官方微信透露,莫斌与惠深区域总裁梁继业出席了这次与深广瀛集团、汇联金融服务控股有限公司的签约仪式。此次签约,碧桂园惠深区域将介入开发深圳龙岗南约社区“洋桥与汉田片区”城市更新项目,总建筑面积约35万平方米,货值逾百亿元。

同时,碧桂园一线城市事业部也在深圳积极寻找土地。一线城市事业部成立后,碧桂园在深圳新注册了两家公司,一家是深圳碧桂园房地产投资有限公司,这 家公司更多是由碧桂园惠深区域统管。另一家公司是在前海注册的碧桂园(深圳)投资有限公司,由一线城市事业部深圳区域总裁夏建云担任总经理。

上述碧桂园内部人士告诉界面新闻,夏建云到任之后,已与碧桂园莞深区域、惠深区域公司进行积极沟通,了解市场情况,目前正在积极拓展项目,“预计今年会确定一两个项目。”

在碧桂园集团内部,实行“总部-区域-项目”三级管控机制,东莞碧桂园隶属莞深区域,惠东碧桂园隶属惠深区域,一线城市事业部深圳区域则独立于前两者之外。

三个开发主体,内部并不划线,谁在深圳抢到地就是谁的。这一切转变,来源于去年5月杨国强的一个决定。

这家总部位于广东顺德的房企,在过去23年中一直都对中国三四线城市情有独钟,他们依靠郊区大盘模式成长为一家全国性房企,并在2013年首次突破千亿销售规模进入一线房企行列。

但三四线艰难的市场环境,正成为制约碧桂园进一步增长的因素。市场容量大、成交活跃、利润更高的一线城市成了碧桂园向往之地,杨国强急迫希望回归一线城市。

去年5月,碧桂园决定全面进军北上广深等一线城市,并开始着手筹建一线城市区域公司,一线城市事业部最终在7月11日正式成立,由碧桂园联席总裁朱荣斌负责。

为了更好地激发职业经理人,碧桂园从去年还开始在集团内部推行了“同心共享”计划,并在具体项目上执行跟投制度。相比万科,碧桂园的项目跟投制度执 行的更为明确,避免了挑肥拣瘦问题的存在。解决这一问题的关键,是碧桂园要求区域公司和项目负责人必须跟投新获取的项目,否则集团不会投资。

经过一年的猛攻,碧桂园终于在深圳占得一席之地。

碧桂园惠深区域介入的“洋桥与汉田片区”城市更新项目是继2015年以股权收购坂田中心区两宗地块、2016年1月获得龙岗区南约社区水一村城市更新项目、5月以2.85亿元竞得光明新区商业用地之后,碧桂园再一次在深圳市区的布局。

但是,在深圳公开土地市场,碧桂园获取项目并不容易,因此碧桂园改变了以往大盘开发的模式,转而在并购市场中寻找中小项目。其获得的坂田中心区项目建筑面积10万平方米,在光明竞得的商业地块建筑面积仅2万平方米,堪称碧桂园集团内最小项目。

深圳第一太平戴维斯投资部董事吴睿告诉界面新闻,一个房地产城市公司想要在城市长期扎根,其必须将短期项目与长期储备项目搭配起来,短期项目能够在两三年内转化为销售收入,类似龙岗的城市更新项目则更多是碧桂园的长期土地储备。

碧桂园在签约仪式上透露,“本次签约碧桂园将在深圳龙岗区获取约260万平方米建筑面积的项目,初步估算货值达1000亿元。”这意味着,后续碧桂园将长期介入深圳龙岗区的城市更新项目。

然而,城市更新项目涉及到意愿征集、拆迁谈判、专项规划设计等诸多繁琐流程,对于企业团队运作能力、资金实力是一次极大考验,尤其是碧桂园此次介入的城市更新项目还处于前期阶段,尚未完成拆迁谈判。

截至目前,碧桂园在深圳已拥有4个项目,另外还有部分项目处于谈判阶段,莞深区域公司和惠深区域公司均有所斩获,一线城市事业部深圳区域公司则尚未获取项目。在现在的深圳市场环境下,想在公开土地市场和央企及本地“土著”竞争,碧桂园仍力显单薄。

至于后续的产品打造以及市场推广,则需要碧桂园深圳第一个项目面世之后,才能在购房者“用脚投票”的过程中检验成果。碧桂园主席杨国强曾在一次高管会议上强调,碧桂园未来的区域总、项目总的年薪应该在千万元、百万元级别以上,“否则就不是一个称职的区域总、项目总”。

显然,目前这种极具诱惑力的分配机制正在发挥效果。无论是在深圳,还是临近深圳的东莞、惠州,碧桂园已经完成突围,但这家“三四线之王”能否在一线站住脚跟?还需市场检验。

头图:碧桂园马来西亚金海湾项目

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