北京6月第一周新房、二手房,价格首次下降

请用一句话概括一下六月第一周北京二手房市场基本情况。量价同时小幅回落,预计后市量减价平。

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钟涛 李攀丽


请用一句话概括一下六月第一周北京二手房市场基本情况。

量价同时小幅回落,预计后市量减价平。

1、6月第一周二手住宅成交4865套,环比下降2.1%

6月第一周北京市二手住宅网签量为4865套,较上周有2.1%的下滑。网签量连续三周小幅度回落。回顾2016年前五个月,全市共释放了超过12万套的购房需求,加上新增客源的总体规模相对前期还是不足,因此预计后期的成交规模会继续回落。

图1:近十周北京市二手住宅成交量的变化

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数据来源:链家研究院

2、6月第一周成交均价44542元/平方米,环比下降0.8%

6 月第一周,北京市二手住宅成交均价为44542元/平方米,成交价较上周有0.8%的小幅度下降,这也是近五周以来房价的首次回落,受市场降温影响,价格 出现一定程度回调,同时,本周二手住宅成交结构变化也对均价产生了一定影响,比如价格较高的学区房成交占比较上周下降了1.2个百分点。

图2:近十周北京市二手住宅成交均价的变化

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数据来源:链家研究院

3、入市需求小幅上升,绝对规模相对较小

6月第一周新增客源较上周有3.2%的小幅上升,受各中小学招生计划落地的影响,学区房入市需求有明显增加使得新增客源连续三周上涨,但相比前两个月而言新增客源的规模相对较小。

图3:近十周北京市二手住宅新增客源量的变化

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数据来源:链家研究院

4、入市供给持续减少,挂牌价小幅上升

除了五月第一周以外,新增房源量一直处于持续下降的状态,可见业主的入市态度比较谨慎,同时新增房源挂牌价再次突破5万大关,在6月第一周达到50273元/平方米,较上周增加0.6%。

图4:近十周北京市二手住宅新增房源量的变化

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数据来源:链家研究院

图5:近十周北京市二手住宅新增房源挂牌价的变化

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数据来源:链家研究院

5、客户议价能力提高,价格博弈空间较大

6月第一周的议价空间为2.4%,和上周基本持平,调价中降价占比虽然较上周有所回落,为57.5%,但仍然处于相对较高的水平,价格的博弈空间相对较大。

图6:近十周北京市二手住宅价格博弈状况的变化

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数据来源:链家研究院

预计后期网签规模会继续回落,成交均价上涨空间将收窄

6月第一周北京二手住宅成交量为4865套,从5月底以来,单周成交量已经回落到5000套以下。虽然五月以来学区房客户在增加但总体的入市规模和前期相比依旧不足,加上购房需求在2016年前五个月得到了大幅度释放,因此预计后期的网签规模会进一步回落。

在价格方面,成交均价在到达上周的历史高点后有小幅度的回落,这一方面由于受成交结构的影响,另一方面市场的降温促使价格出现了回调的空间,预计后期市场整体成交价格将趋于平缓,上涨的空间会收窄。

新房方面:北京市新建商品住宅成交1352套,环比降幅达三成以上。纯商品住宅成交(不含保障房、自住房)987套,环比增加4.4%,同比5月第一周增加22%,成交均价为39526元/平米,环比下滑0.4%。

1、纯商品住宅成交987套,环比增加4.4%

据 统计,6月第一周新建商品住宅网签1352套,降幅达为30.1%,网签量是继5月第二周以来第三周滑落,并且降幅为三周以来最为明显的一周。扣除保障 房、自住房后,纯商品住宅成交987套,环比增幅相比上周有所收窄,为4.4%,可以看出自5月第一周以来成交量在低位缓慢回升。

图1:近10周新建商品住宅与纯商品住宅成交情况

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数据来源:链家研究院

6月第一周新建商品住宅网签量再度滑落,纯商品住宅成交在千套以下低位回升,但速度缓慢。从本周热销项目来看,top10的热销项目总成交量由317增加到 330套,其中成交量明显增加的项目有2个,比如昌平区的保利罗兰香谷二期以及房山区的中粮万科长阳半岛。丰台区的公园懿府小区项目自6月1日首度开售, 仅5天时间就以92套的销量夺得本周销冠。

2、纯商品住宅成交均价为39526元/平米,环比下降0.4%

据统计,6月第一周纯商品住宅(不含保障房、自住房)成交均价为39526元/平方米,环比下调0.4%,同比5月第一周上涨11.3%。

图2:近10周北京市纯商品住宅成交均价走势情况

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数据来源:链家研究院

本周纯商品住宅成交均价基本稳定,但成交结结构发生较为明显的变化。单价4-6万/平方米的房源成交占比增加9个百分点,但这价格段的平均价格下降超过了10%,可见本周改善型项目成交比例增加,但接近6万的高端项目成交减少。

6月第一周纯商品住宅成交继续低位,农展馆地王项目入市

从5月份以来,纯商品住宅成交量处于小幅回升的状态,但是周度成交的绝对量与3月、4月相比有明显降低,6月第一周的纯商品住宅成交量仍在千套以下。

本周纯商品住宅成交以大户型改善类为主,从数据上表现为:1、三室户型成交占比明显增加。本周三室是主力成交户型,成交占比达46.3%,增加近9个百分 点,90-120平米的房源成交占比增加8个百分点;2、高端价位房源成交比例扩大。本周总价在400万以上的房源成交占比增加近10个百分点,其中 400万-600万元房源成交增加较为明显,400万以下的房源本周成交呈下滑趋势。

从供应上看,6月第一周仅1个新住宅项目入市,该项目地块为朝阳区农展馆地王项目——融创·北京壹号院,共推出103套高端房源,拟售价格在169000万元/平方米以上,户型面积在270平米以上。

 

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