房企存货风险大数据分析:是蜜糖还是砒霜?

今天主要讨论那些在存货及其相关指标上存在问题的房企。

cunhuo

丁祖昱


今天主要讨论那些在存货及其相关指标上存在问题的房企。

房企的存货分房地产开发产品和非开发产品类。前者指竣工、在建、待建的项目;后者包括库存商品及其他。那么对于房地产企业而言,在市场好的时候,企业销 售速度较快,大量且持续增长的存货,它是一个好的指标;但是在弱势市场中,企业销售速度放缓,大量且持续增长的存货或许将雪上加霜,它就可能成为一个坏的 指标。

因此,我们今天主要讨论那些在存货及其相关指标上存在问题的房企。

一、存货规模太少:中海地产

存货规模下滑。以存货规模来看,中海地产存货总额由上年的1936亿下降至1707亿,同比下降达12%。与其它2015年销售TOP10房企对比来看,是唯一下滑的房企,且同比下滑幅度达到两位数,远低于43家企业样本12%的同比增幅。

土地消化周期处于低位。从 土地消化周期来看,TOP10房企中下滑的企业仅有两家,分别为万达和中海。其中,中海地产2015年土地消化周期仅有3年,为TOP10房企之末,远低 于行业6年均值,虽然考虑到未来中海将整合中信地产,待整合完成后,企业会补充一大笔存货来缓解压力,但是在公开市场上,中海地产的进取之心还是稍显不 足,作为一家千亿房企,拿地方面过于保守。

二、存货规模太多:合生创展

存货规模大且下降缓慢。2015年合生创展的销售金额为100亿元,其存货规模却达到了630亿,是其销售规模的6倍之多,虽然对比2014年有5%的下降,但下降幅度小,与企业自身规模相比,存货总量依然巨大。

土地消化周期非常高。2015年合生创展的土地消化周期为虽然比2014年有较大程度的下降,但是依然有35年之多,几近等同于43家房企均值的6倍,如果说中海地产是存货规模小、土地消化周期太少而将影响企业未来增长的话,那么与之截然相反的就是土地消化周期非常高、且库存规模大且下降缓慢的合生创展。

三、已竣工存货对比销售额过大:华润、保利

从2015年已竣工存货占销售额的比重来看,10强房企中(万达未计入)高于整体均值的有华润置地和保利地产,占比分别达到37.28%和 33.79%。其中,华润对比2014年虽有3.42个百分点的减少,但是37.28%的比重对比其销售规模来说,竣工存货量依然较大;保利33.79% 的竣工占比仅次于华润,同时需要特别注意的是,其7.28个百分点的增幅为10强房企中最高的,且远远高于0.19的平均值。

四、已竣工存货对比有息负债过大:华润、万科、保利

从2015年已竣工存货占企业有息负债总额的比重来看,华润、万科、保利三家企业的占比均超过40%,分别达到了49.06%、43.80%、 43.40%,均远高于26.50%的均值。从企业角度来看,有息负债中与较多的或许存在“变现问题”的这部分存货相关联,那么企业未来的偿债压力还是较 大的。

以上是对存货总量、土地消化周期,并结合企业已竣工存货和销售额、负债等指标进行的简单对比分析。竣工存货总量的上涨一般有三方面原因:一是城市选择问题,部分企业在三四线城市的项目依然面临去库存的压力;二是产品定位问题,大户型高端产品其去化周期长,周转速度较慢,拉长整个去化周期,易产生现房售卖的趋势;三是产品类型问题,商业比重过高,在当前市场上,商业销售依然是个难题,应尽量减少此类物业产品的比重。

(原标题为:周三企业说 | 房企存货风险大数据分析)

未经允许不得转载:地产界 » 房企存货风险大数据分析:是蜜糖还是砒霜?