先厘清人在哪、房在哪,再谈发展租赁去库存如何

有人,才有住房需求!

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杨科伟 柏品慧


近日,国务院正式发布关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确指出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,一时之间网络上各种利好解读纷至沓来,表面来看,将销售型物业改建为租赁住房确实有助于提升项目周转效率,加快楼市去库存的进程。商办土地属性调整为居住用地,调整后水、电、煤价格按照居民标准执行,无疑将提升改建住房在租赁市场的吸引力。然而,发展住房租赁市场真的是去库存的一味良药?我们就来扒一扒……

住房需求分布与可租赁房源供应分布严重错位,人口流动才是核心因素

租客主要是由两部分群体构成,其一,因自身购买力不足,作为过渡性措施,不得已在外租房解决居住问题,典型代表为刚毕业或者工作不长时间的城市新晋白领。其二,外出打工的城市流动人口,典型代表为农民工。因此,租赁住房市场的活跃度很大程度上取决于流动人口数量,大中城市凭借着经济相较发达、薪资报酬丰厚、市政配套齐全等多方面优势,人口持续向大中城市迁移,使这些城市住房需求旺盛。

一、二线城市大都是人口流入型城市,三四线城市基本是人口流出型城市。2014年一、二线城市常住户籍人口比基本都在1以上,除东莞、佛山等少数城市之外,绝大多数三四线城市常住户籍人口比都低于1,人口由三、四线城市向一、二线城市聚集。相较而言,一、二线城市因流动人口偏多,租赁需求更为活跃,三四线城市人口持续净流出,租赁需求持续萎靡。

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与人口的流动相反的是,当前中国楼市库存却主要集中在三、四线城市,占比稳步提升。据CRIC研究测算,截止2015年,三、四线城市在建未售量高达19.28亿平方米,较2011年增长了7.86平方米;占比由2011年的55%缓步上行至2015年的62%,上涨7个百分点。

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我们认为政策之手强加干预,在三、四线城市将那些难以出售的存量房源强制改建为租赁住房,但由于供需错位,三、四线城市疲弱的租赁需求将难以匹配迅速飙升的对外出租房源,最终又只会沦为空谈。

房价与租赁收益严重不匹配,加之物业改建成本不菲,盘活存量商办库存同样堪忧

整体来看,近年来各线城市商办物业供应量显著增长,且以中西部、东北地区各线城市尤为突出。虽然部分一、二线城市商办市场供应量较大,除北京之外,其余城市2015年商办产品供求比全部在1以上,杭州、长沙等多市供求比长期维持在较高水平,但同样一、二线城市的需求量可观且持续性、再生性远远强于国内多数城市,其商办物业库存并不足堪忧。反倒是三、四线城市供求矛盾尤为突出,九江、陵水和洛阳等多个三四城市供求比都在8左右甚至更高,显著超出警戒线水平。将存量商办物业改建为租赁住房,理论上的确有助于减轻这些城市商办库存压力,怎奈三四线城市人口持续净流出,房屋租赁需求持续萎靡,仍很难达成去库存的目标。

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住宅改建收益率过低,企业投资兴趣不佳。住宅改建的成本最低,仅需简单装修便可对外出租,可谓是“零成本”改建。不过,住宅租金回报率(年租金/房屋总价)极低,譬如房价高企的北上深等城市一般不超过2%,自然难以激发个人、企业投资的热情;同时,要开发商将销售型物业转变为持有型物业,意味着开发周期拉长、资金成本提升,企业资金周转效率显著放缓,而且资产由轻到重,明显与商业地产轻资产运营、资产证券化的趋势不符,所以开发商发展租赁地产的可能性微乎其微。

大量存在的存量商业改建租赁住房是否可行呢?第一,购物中心改建成本最高,安全隐患最大。第二,社区底商改建的收益率太低,动力不强。第三,产业园区出租率难料,虽然园区改建不存在突出的难点,但有改建需求的工业、产业园区大都地理位置相较偏僻,出租情况较难保证。

办公改建成本最低,但优质办公物业改建收益率太低。写字楼改建只需加以区隔形成不同的功能房间即可,改建成本较低,被市场热议的YOU+国际青年公寓便是办公楼改建而成。但现在很多新建办公物业都以5A写字楼为主,位于城市CBD地段,事关城市形象、地方财税等多方面内容,改建住房意愿不足。而一些位于城市偏远地段的办公楼,但住户出于出行成本、生活成本的考虑,又往往不具有显著吸引力。租赁住房需求主要以工作地为核心,而不会选择太偏僻、距离过远的地方。因此,办公改建出租同样较难在全国范围全面铺开。

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上所述,冀望通过将销售型物业改建为租赁住房的方式去库存,并将其上纲上线,与中央提出的供给侧改革挂钩,本质上是没有明白去库存的难点,当前无论去库存是租是售,核心在于人口,有人才有住房需求,最关键的点仍在于发展实体经济、创造更多就业岗位,增强城市竞争力和吸附力。 

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