杨红旭:高房价与高地价就是全国房地产去库存所必须付出的代价!

凡事都有代价!高房价与高地价,就是全国房地产去库存所必须付出的代价!

dichan

杨红旭


近期,全社会的舆论,聚焦于少数一二线城市的高房价与高地价!

一方面,一线城市和个别二线城市房价涨幅之大,创了历史纪录。另一方面,地王层出不究,尤其是面粉贵过面包成为常态,甚至面粉远贵于面包的奇观,也会在中国大地上出现。

然而,我们不得不承认:凡事都有代价!高房价与高地价,就是全国房地产去库存所必须付出的代价!

2015年11月以来,国家提出了“去库存”。毫无疑问,这是正确英明伟大的决策。中国房地产,就像一个胃里塞满了食物的贪吃小孩子,必须要先消化,才能健康成长。

接下来,通过易居房地产研究院跟踪的一组数据,来看下全国房地产库存变化。

国家统计局公布的全国商品房待售面积,指代已竣工、但未售出的新房。从1998-2016年4月商品房待售面积走势看,总体上震荡上行。其中,只有2004年和2007年出现了下降。真正分水岭,出现在2011年,全国库存开始加速增长,这一年也成为中国楼市告别黄金十年的开始!

1

当前国家忧心的房地产高库存,也正是从2011年,噩梦开始!这是广大三四五线及部分二线城市开发商的噩梦!也是在这些城市拥多套房的业主们的噩梦!

到了2015年,全国房地产库存积累的规模之大,已到了相当危险的程度,如果不想办法尽快去库存,则很多三四五线城市的中小开发商将加速、大量倒闭,地方金融机构的呆坏帐将大量暴露,地方政府的管理工作将遭遇巨大挑战。

于是,最早从2014年3月两会开始,国家分为五步走,政策不断宽松,刺激购房需求,甚至把鼓励农民进城购房,都作为重要抓手。

于是,我们看到,2015年以来全国房地产市场持续复苏,交易活跃,房价上涨,地价跟涨。由于全国冷热不均,房产升值空间大小不一,原本主攻“三四五线”城市库存的火力,被“无形之手”挪到了一线和少数二线城市。

于是就出现了如此市况:三四五线库存尚未明显缓解,可一线和少数二线的房价已经飞涨,地价比房价涨得还要猛!前者仍需继续大力去库存,后者反倒急需“补库存”!

不过,近几个月,全国去库存终于出现好苗头。截至今年4月末,全国商品住宅待售面积45089万平方米,同比增长4.5%,处于2011年以来最低增速。说明全国库存越增越慢,预计下半年可能见到短期顶部。

另外,今年1-4月份商品住宅销售面积同比增长38.8%。与待售面积增幅相比可知,自2015年12月销售增幅超过待售增幅,去库存速度明显加快。这也是一个好现象!说明全国去库存攻艰战初见成效。

2

再来看另一个指标。拿全国商商品房待售面积除以商品房销量(口径不一致),会得出一个大致的去化周期。

2008年之前,去化周期不断缩短,2007年最小为2.1个月; 2011年-2015年,去化周期不断延长,2015年高达到了6.7个月。

注意:2016年1-4月份,去化周期出现下降,这是过去5年去化周期持续增加以来的首次下降,因此意义重大。

这是全国去库存的成效的显现。也可以说全国去库存攻艰战,初战告捷,占领了去库存的制高点!

然而,这也只出了去库存的第一步,不能高兴的太早。如果刺激政策减弱,市场降温,则库存很容易出现反弹!

怎么办?对不起,高房价与高地价,大师兄和二师兄,还得再飞一会儿,以便为去库存保驾护航!

3

唐长老,一路走好!

未经允许不得转载:地产界 » 杨红旭:高房价与高地价就是全国房地产去库存所必须付出的代价!