稳坐高房价第四把交椅的厦门,房子都被谁买走了?

曾经的“北上广深”楼市“四大金刚”阵营,因为厦门的房价坚挺和广州房价的增长乏力,而演变成“深上北厦”新阵营。厦门,在中国房价“老四”这个位置上,已经坚守了17个月。

xiamen

许倩


一个城市房价的高低,要与该城市的产业结构、地位和收入水平相适应。北京和上海作为全国的中心,吸收的是全国乃至世界的资源,深圳则是金融中心和全国高新技 术产业城市,因此这些城市的房价也比较高。厦门虽然并没有一线城市的这些资源和优势,却靠持续的人口净流入坐上了中国房价“老四”的位置。

曾经的“北上广深”楼市“四大金刚”阵营,因为厦门的房价坚挺和广州房价的增长乏力,而演变成“深上北厦”新阵营。厦门,在中国房价“老四”这个位置上,已经坚守了17个月。

据某研究院发布的5月全国百城房价指数显示,5月份厦门新建商品住宅均价为25242元/平方米,依然仅次于深圳、上海和北京,位居全国第四。5月份厦门房价环比涨幅5.85%,继去年12月之后再次位居全国第一;同比涨幅达到18.83%,位居全国第14。

事实上,自2012年6月以来,厦门这个以宜居著称并作为福建唯一的副省级城市,就一直维持着房价不跌的神话。

不过,支撑厦门高房价的主要力量不是当地经济增长力,也不是高收入,而是持续不断的人口净流入。人口的迁移主要是指高净值人群的迁移,对一个城市的房地产需求和房价有很大影响。

房价飙升无关GDP与收入,近7成房被外地人买走

根据国家统计局厦门调查队的数据,2015年厦门市城镇居民人均可支配收入42607元,按照12个月平均计算,城镇居民平均月收入为3550.58元。人均可支配收入增长7.5%,增幅低于全省8.3%的平均水平。

而从GDP增速来看,厦门2015年GDP增长8.2%,低于全省9%的平均水平。

“厦门的房价与厦门本土工资水平的关联度不是很高,因为厦门接近七成的房子都是被外地客群买走,福建尤其是泉州等地的经商群体十分庞大,他们中的大多数都会选择到厦门置业。因此,厦门的房价与福建经商群体的关联度更高。”厦门当地一位开发商人士表示。

根据厦门市国土资源与房产管理局(下称“厦门市国土房产局”)2015年厦门市房地产市场数据,去年厦门市商品住宅的购房人群中,本地客群购房面积为 117.17万平方米,占比33.45%。而外地客群购房面积为233.14万平方米,占比高达66.45%,接近七成。

销量的增加使得厦门房地产库存较为合理。自2015年下半年以来,厦门房地产去库存周期就恢复到了12个月以下的正常水平。截至今年4月份,厦门去库存周期降至8个月,已出现供不应求的状况。

不过,厦门大学管理学院副院长戴亦一认为,当一个城市中的投资客超过25%时,房价就容易松动。因为一旦市场不好,这些投资客就会抛盘,并引发连锁反应。厦门楼市中有50%的投资成分,这也使得厦门房价容易出现暴涨暴跌。

“人口红利”支撑楼市,岛内人口密度超香港

厦门,被称为“海上花园”,拥有国家5A级景区——鼓浪屿,年平均气温在21℃左右。城市环境建设位居全国前列,教育、医疗等公共资源也在福建省内名列前茅,现已形成较完善的立体化交通网络。这些优势都吸引着外部置业购买力的进入,或投资,或养老,或移居。自2010年以来,厦门每年的人口净流入数量占据常住人口的将近一半。

根据厦门市统计局数据,2015年末厦门市常住人口386万,比上年增加5万人,增长1.3%。常住人口中,岛内人数占了一半以上。数据显示,2015 年,湖里区101.5万人,占全市总人口的26.3%;思明区99.1万人,占25.7%,两区常住人口所占比重达到52%,但比重比上年下降0.2个百 分点,岛内人口规模趋于饱和状态。

2015年厦门全市五成以上常住人口户口登记地为其他地市,人户分离现象普遍存在,流入人口(即户口登记地为外埠的厦门常住人口)规模庞大。各区流入人口 所占比重由高到低依次是:集美区71.7%,湖里区66.8%,思明区53%,海沧区43.8%,同安区43.4%,翔安区23.9%。

从流入人口在厦门居住时间来看,居住半年至一年的占9.4%,其中翔安区比重最高,为21.2%;两至四年的占36%,其中翔安区比重最高,为46.6%;五年及以上的占54.6%,其中思明区比重最高,为64.6%。

除了源源不断的人口净流入,厦门的人口结构也较合理。根 据2010年第六次人口普查数据,厦门常住人口中,劳动人口比重达到82.6%,比2000年上升了2.16%。人口年龄结构相对优化,这几年厦门的房地 产市场还在享受这一“人口红利”。厦门的劳动人口比重高使得首次置业和改善型置业是市场的消费主力。根据2015年厦门市房地产市场数据,80~90平方 米的房源去年最畅销,共卖出7464套,户型在120~144平方米的房源次之,成交6475套。这两类房源,成交面积占比超过四成。

值得一提的是,根据全国第六次人口普查数据显示,厦门岛内人口的密度是13192人/每平方公里、岛外1166人/每平方公里。岛内岛外人口密度高低差 距加大,差距从第五次人口普查的4.6倍扩大到11.3倍,这也说明岛外尚有较大的人口和房地产增长空间。2014年,岛内的人口密度更是达到每平方公里 14097人。这个密度已经超过了以人口密集著称的中国香港和新加坡。

厦门岛内外的商品住宅市场呈现不同的特点:岛内供不应求,平均价格高涨至30269元/平方米,库存较低,特别是湖里区的存库全市最低;岛外成主战场,成交量和价格齐升,平均价格达到14755元/平方米,目前岛外的库存较高。但从长远来看,岛外区域依然是未来厦门房地产发展的主要阵地。

今年2月份,《国务院关于厦门市城市总体规划的批复》中显示,国务院原则同意《厦门市城市总体规划(2011~2020年)》,对厦门城市规模控制提出 要求,到2020年,城市常住人口控制在500万以内,城市建设用地控制在440平方公里以内,禁止在建设用地范围外设立各类开发区和新城新区,要落实好 城市开发边界,加强管控,促进城市紧凑布局。

岛内土地稀缺,岛外抢地难度不亚于京沪

厦门近几年的土地供应尤其是住宅土地供应一直偏紧。按照计划,厦门在去年需供应经营性用地72宗,但由于各种原因,实际仅供应47宗。进入2016年,土地供应更少。自去年9月首开龙湖拍下海沧H2015P05地块后,厦门至今再无住宅用地供应。

按照厦门市国土房产局《2016年厦门市经营性用地出让计划》,今年厦门计划出让58宗地块,其中商住用地18宗:翔安7宗、同安6宗、集美3宗、海沧2宗。截至目前,厦门两场商住用地的土地出让,皆出自岛外。

“厦门面积特别小,可开发空间有限,岛内基本没有土地可供,岛外拿地难度不亚于北京、上海,而且拿地成本高,价格坚挺是必然的。本土企业已经面临缺粮的状态。”克而瑞厦门首席分析师张孔喜对中国房地产报记者表示。

6月3日,厦门迎来年内第二场商住用地出让,包括同安2016TP01以及翔安X2016P02地块,共吸引了21家房企参与竞拍。最后,万科以 21.22亿元夺得翔安X2016P02地块,楼面地价22336.84元/平方米,溢价率242.26%,成为翔安楼面地价地王。同安2016TP01 地块被融信以26.34亿元竞得,楼面地价23207.05元/平方米,溢价率131.66%。

市场中有冒进者,亦不乏警醒者。

厦门楼市泡沫已经出现。这可能会招致房地产调控政策的降临,同样也会透支市场需求。”厦门当地一名房地产开发商表示。由于土地成本高企,厦门房价不会出现下调,但成交量下降的势头已不可避免。一旦市场成交减少将对高价地项目带来巨大考验,同时也是厦门楼市疯狂过后须付出的代价。

厦门的最大优势是环境,但环境资源不能过度利用。“目前厦门的房价已经过高,远远超越了其城市的产业发展和收入水平,过高的房价反过来会影响到城市的产业结构,不利于人才的流入和实体产业的发展。”厦门大学经济学院经济学系副教授丁长发对此表示。

(原标题为:头条 | 厦门高房价探究:人口持续净流入之下寸土寸金)

未经允许不得转载:地产界 » 稳坐高房价第四把交椅的厦门,房子都被谁买走了?