万科复牌前夕 ,王石出席的深铁发布会透露几个关键信息

决定王石命运的时刻并不在6月18日。

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罗强


一次被延迟的战略合作发布会,三个月后以论坛形式面世,这透露出万科重组过程中一些不容忽视的信息。

6月12日,在深圳地铁集团与万科集团联合主办的“2016轨道交通与城市发展高端论坛”上,万科董事长王石出席并“脱稿”演讲称,在地铁上盖物业时代,“万科很荣幸被地铁选中,成为其合作伙伴,并进一步进行战略合作。”

在演讲前,王石执着地表示自己并不想一开始就照着“念稿子”,他从白银时代谈到万科的国际化,从万科的城市群发展策略谈到“城市配套服务商”的角色定位,他认为未来地铁上盖物业将成为万科非常重要的主流开发方向,而万科也具有这种毫米级误差的施工技术。

深圳地铁集团总经理肖民则表示,深圳地铁与万科的合作,有利于整合双方的优势资源,做到“轨道房地产”企业的深度融合,加快深圳轨道交通建设与城市发展。同时,双方未来还将探索城市轨道建设新“PPP+TOD”模式,这意味万科与深圳地铁的合作将不仅仅局限于深圳,未来有望联合对外复制输出管理运营模式。

与大多数安守一隅的城市地铁公司不同,深圳地铁是一家相当有野心的企业。入股万科似乎只是这家国企野心释放的一个起点,坐拥着深圳庞大土地储备的他们还把视野放在了全国乃至全球。

中国轨道市场的确足够庞大——中国已成为世界上发展城市轨道交通速度最快、规模最大的国家。截至2014年,中国已投入运营的轨道交通线路中,地铁运营长度达到2418公里。预计到2020年,中国地铁运营线路长度将达到6000公里以上。

这次论坛上,深圳地铁集团就联合万科走出了深圳,与重庆城市交通开发投资集团、东莞轨道交通有限公司、中轨集团分别签署了四份备忘录。就加强深圳地铁与万科在深圳地铁四期轨网上的战略合作,共同探索城市轨道建设PPP新模式,推广“轨道+物业”模式达成共识。

PPP模式全称为政府与社会资本的合作模式,是国际上公认的市场参与公共资源配置最有效的途径之一。一位万科内部人士告诉界面新闻,重庆交投之所以愿意与深圳地铁签约,很大原因也是因为万科的加入。这意味着,和东莞轨道、重庆交投的合作,一定程度上体现了深圳地铁和万科在对外复制输出管理运营模式上的潜力。而通过联合深圳地铁集团,万科也有望突破土地资源的瓶颈。

万科一位不愿透露姓名的高管对界面新闻称,轨道交通的商业价值过去在中国都是被低估了,这方面万科借鉴了香港地铁和日本地铁的一些经验,今后万科希望能像日本东京急行电铁公司一样通过市场化模式运作,来挖掘轨道交通的商业价值。

此次高规格的论坛在万科复牌前夕召开,万科与深圳地铁双方的高管人员悉数到场。尽管双方都避免谈到即将到来的资产重组的相关事宜,但发布会上仍能捕捉到一些“蛛丝马迹”。

深圳地铁集团总经理肖民透露,在深圳地铁第四期工程中,具备上盖开发可能性的车辆段和停车场,预计可开发物业面积高达400万平方米。此前的公开资料也显示,在深圳地铁第三期工程中,目前确定的车辆段、停车场、地铁上盖物业项目多达7个,其中不乏前海时代、安托山停车场、笔架山停车场等位于核心区域的项目。

早前3月14日万科公告显示,万科与深圳地铁的战略合作将通过,万科向地铁集团发行新股(差额以现金补足)收购地铁集团的下属公司部分或全部股权,初步预计交易对价介于400亿-600亿元之间。与此同时,地铁集团将向此公司注入部分优质地铁上盖物业项目的资产。

肖民在演讲中还特意提到“前海枢纽”项目,该项目位于五条轨道交通线路在前海桂湾的交汇处,占地面积20万平方米,总建筑面积高达128万平方米。同时,在“前海枢纽”不远处,深圳地铁还拥有“前海时代”这个车辆段上盖物业项目,目前住宅部分已与中信集团合作开发,但后期仍有大规模体量的商业部分未开发。

无论是深圳地铁第三期工程,还是第四期工程,深圳地铁无不透露出自己拥有的优质地铁物业项目,并且规模体量能轻易达到与万科的400亿-600亿元的对价。

另外,在深圳地铁集团对外投资的14家子公司中,“深圳地铁前海国际发展有限公司”(下称前海国际)似乎是最佳交易标的,该公司成立于2013年,为深圳地铁的全资子公司,主要是为深圳地铁工程进行跨境融资的平台。

不过,近期该公司的注册资本与经营范围发生了显著的变化。根据深圳商事登记簿显示,在5月26日及6月8日的两次注册变更后,前海国际的注册资本从1000万元提高至236亿元,在经营范围内也增加了“房地产开发”业务一项。

深圳地铁集团并没有注册专门的房地产公司,只在集团层面设立了物业开发总部,在具体项目上与合作伙伴设立项目公司。在除去地铁建设与运营有关联子公司之外,“前海国际”似乎是最符合交易要求的子公司。

早在万科发布与深圳地铁的合作公告次日,万科与深圳地铁便预备“战略合作媒体见面会”,但后因不明原因被叫停,如今被延迟的战略合作发布会再次以论坛的形式面世,是否意味着万科与深圳地铁的合作已经被“放行”?

“目前来看,万科与地铁的合作推进顺利。”万科上述不愿透露姓名的高管告诉界面新闻,他称从资产重组和未来发展角度来看,深圳地铁是万科最好的一个合作对象,但决定这个交易能否成功的关键,仍在于是否能取得包括华润、前海人寿、安邦在内的大部分股东的同意。

在“6·18”复牌前夕,万科将召开一个董事会商量交易预案,其后将再召开一个董事会公告重组报告书。两次董事会后,万科将用45天召集股东召开股东大会,这次股东大会,将决定王石、郁亮、前海人寿、深圳地铁乃至华润集团在万科的最终命运。

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