杨红旭:大家要警惕楼市吹泡泡过程中,大财阀的负作用很可怕!

过去十年左右,在诸多国内外经济学家、投行人士看空中国楼市的时候,老杨一直坚持一个观点:全国房价基本无泡沫。

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杨红旭


过去十年左右,在诸多国内外经济学家、投行人士看空中国楼市的时候,老杨一直坚持一个观点:全国房价基本无泡沫。

但老杨也从不否认:在部分时段的少数城市,房价确实存在暂时性泡沫。比如2010年的温州和鄂尔多斯。

只是在出现短暂泡沫后,多数情况下政府就会打压,市场就会回调。这么来来回回,一直抑制着大泡沫的生成,一直不会崩盘。当然,过去一直有GDP高增长与快速城镇化,两个核心因素撑腰。

值得关注的是:去年以来,深圳、上海、南京、合肥、苏州、厦门等少数城市,楼市过热,房价上涨过快,已经出现暂时泡沫。

3月下旬沪深二市出台紧缩政策之后,市场有所降温,但疯狂的地王热,让很多人仍坚信房价还会继续大涨。如果真的继续大涨,那么也就是继续吹泡泡。对于这些城市楼市的长期健康发展,非常不利!

而过去几个月,在上述热点城市疯狂抢地王,将面粉高过面包的怪现象,越演越离谱的主角,多是些有国资背景的大财团、大企业。而在全球典型房地产泡沫生成过程中,从来都不缺少大财伐的身影!

老杨从自己写的《楼市探秘》一书中,摘几段文字吧。

案例之一:1980年代后期日本楼市泡沫。

1985年至1989年期间,日本实体经济不振,很多大企业热衷于投机土地资产和金融资产,从中获取巨额利润,企业的这种投机活动大大推动了地价的上涨。

当时日本的金融制度不健全,银行与大企业之间休戚与共,而政府又强力支持二者,贷款监管宽松,除了商业银行等金融机构外,一些由日本财政部支持的住房贷款机构也在土地投机中大量发放信贷资金给开发企业,进一步降低了融资成本。

1990年开始日本超级泡沫破灭后,使巨额房地产贷款成为坏账,据估计在1997年坏帐达87-140万亿日元。住友、东京三菱、大和、三和等多数银行全面亏损,兵库银行、北海道拓殖银行等最终倒闭。从1992年开始,日本经济长期低迷,至今仍未走出泡沫经济的阴影。

案例之二:1993年海南楼市泡沫。

1992年,邓小平南巡并发表讲话,南方掀起了房地产开发的热潮,炒作最为严重的是海南。在楼市泡沫生成期间,以四大商业银行为首,银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南,总数不下千亿。几乎所有的开发商都成了银行的债务人。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋,把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。

1993年6月,时任国务院副总理的朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。银根开始全面紧缩,企业资金链断裂,大批开发商倒闭,银行呆账、坏账大量出现,仅四大国有银行的坏账就高达300多亿元。海南地价、房价直线下跌,1993年5000元/平方米的房子两年后下跌到4000元/平方米,再过一年跌到2000元/平方米,到了1997年,同样的房子已经跌到1000元/平方米以下。

案例之三:1990年代泰国楼市泡沫。

1990年代,泰国的投机主体是海外热钱和国内企业,海外热钱规模较大,涌入楼市,企业由于贷款成本太高,不愿做实业,而对投资楼市与股市兴趣盎然。泰国的金融体系不健全,家族制的大财团透明度很低。到1996年底,非银行金融机构的资产已占总量的35%,他们发放的房贷增速远超过商业银行,而且贷款的抵押品存在很大问题,一旦房价下跌,立即形成呆帐和坏帐。

1997年5月,泰国91家财务公司的呆帐就达到640亿美元,其中大多数是房地产贷款呆帐,使其经营陷入困境。而泰国的金融贷款集中房地产业,房地产业的贷款占到总贷款额的40%以上。不仅对于内资金融机构,而且对于外资金融机构的监管制亦不健全,从而出现最终出现金融方面的内外交困。1997年7月,泰国汇率崩盘,其后楼市泡沫破灭!

通过上述三个案例,我们应该清醒的认识到大财团、大企业在房地产泡沫生成过程中的负面作用,他们自以为“老子天下第一”,“我有资金我怕谁”,任性炒作地皮、大把撒钱房地产,最终导致房地产泡沫越吹越大,最后玩火自焚!

虽然当前,我国少数城市的房地产泡沫只是暂时的,尚难以演变成全国性、整体性的房地产泡沫,但为了这个行业的健康稳定发展,我们必须提前防范风险。

风起青萍之末,堤溃蝼蚁之穴。

在此,老杨振臂一呼,希望引起各界的警醒与重视!

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