北京商住若全面限购,一个恐怖的世界就要到来

据知情人士透露,继通州商住限购后,除门头沟外,还有其他区的有关部门正在内部研究、探讨对公寓项目进行限购的可能性和影响。据说某区很快也将暂停商住房网签。最极端的传闻是称7月1日起全市将统一限购。有媒体称“限购成真的概率很大”。

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攸克


北京门头沟区公寓项目6月6日起暂停网签。一周过去,该消息还在发酵。令大批开发商担心的是,有传闻称,北京市对公寓限购的行政区域将扩大。

或许这并非空穴来风。据知情人士透露,继通州商住限购后,除门头沟外,还有其他区的有关部门正在内部研究、探讨对公寓项目进行限购的可能性和影响。据说某区很快也将暂停商住房网签。最极端的传闻是称7月1日起全市将统一限购。有媒体称“限购成真的概率很大”。

参照通州区的规定,新建商务型公寓5月6日起向三类家庭暂停出售。新建商业、办公项目只能出售给企事业单位或社会组织,不能散售给个人。

如果要抠字眼,北京的商务型公寓仅存于通州,业界和媒体所称的公寓项目,其实是商住项目、商改住项目。而所谓商住项目,是开发商将用地性质为商业公建的项目,建造可用于居住的产品对外出售,并设计有独立的厨卫和水电,少数项目甚至还能开通民电民气。产权一般只有50年。

严格说来,商改住并不合法。很多商业公建的土地招标文件都会规定,“不得采用单元式或公寓式的布局形式”,这构成了商住限购的法理基础。但多年来,北京市有关部门对商改住是默认的。否则北京市有关部门就不可能给它们发销售许可证,这些项目也通不过政府的各类验收。现存庞大的商住(公寓)供应量,是政府部门明知而默认的结果。

商住项目究竟有多大的量呢?据某机构提供的一份数据显示,2012-2015年,北京出让纯住宅和纯商办用地218宗,规划建筑面积3083万平方米,出让商住及含商住类土地156宗,规划建筑面积2399万平方米。商住用地占全部供应的43.76%,超过纯住宅用地占比。值得说明的是,由于项目常常涉及多个合作方和股权交叉等现象,这些数据可能并不权威、准确。比如,有分析师称,商住用地占比约为30%左右。

商住项目被默许,根本原因是住宅供应严重不能满足需求。根据亚豪机构市场总监郭毅的分析,2015年北京市商品住宅的供需比为1:1.1,今年以来的供需比扩大为1:1.7。

可以说,过去多年,庞大的商住项目,为缓和北京楼市已然紧张的供求关系,作出了巨大贡献。如果从7月1日起,对商住项目全面限购,会发生什么情况?

第一种可能是,房价将暴涨。通州商业、办公和公寓限购后的一个月(5月5日至6月5日),公寓仅成交13套,接近冰冻,而此前的一个月成交高达6004套。前面说了,过去4年商住项目规划供应量已超过纯商品住宅的规划供应量,参考通州商住项目限购后基本处于冻结状态的表现,在商品住宅供需比已经失衡的情况下,相当于供应再减少一半以上,那么房价只有暴涨。您还敢想象,像去年深圳房价翻番的现象再发生于北京吗?

第二种可能是,房价将暴跌。商住房限购后,不排除个人通过注册公司来买房,但持有成本远高于个人。这部分的销量会非常少。开发商为了减少库存和资金压力,尽快套现,就只有大幅降价。由于商住项目占整个供应量的比例高达43.76%,它大幅降价势必引发整体房价的大跌。

与此相关,一批开发商将出现危机。据上述机构数据,过去4年规划面积2399万平方米的商住项目,仅有877万平米形成市场供应,仅占全部2399万平方米出让面积的36.56%,也就是说,还有约1520万平方米未形成供应,每平方米按4万元计算,库存价值超过6000亿元。假如全面限购后像通州这样,一个月的成交量剧降99%,3个月以后,一些商住项目占较大比例的开发商,资金链将出现断裂。

由于商住项目占比高,货值大,如果一批开发商资金链出现断裂,就有可能引发区域的金融风险。去年以来,融资成本下降,开发商的融资额和负债率整体上是呈上升趋势。任何一个大城市都无法承受房价瞬时暴跌的风险。

正如通州两次加码限购一样,主导决策的显然不是区一级政府。以上两种情况,都不是北京市有关部门愿意看到的。潜在风险如此之大,岂可贸然行事。

不过,此轮房地产调控的原则是“因城施策”,因此也可以是“因区施策”,如上所示,通州已开先例。但是,即便不是全面统一限购,而仅仅准备将商住限购扩大到更多行政区域,攸克君也要提请北京市有关部门决策之前务必慎重。最重要的一点仍然是,北京商品住宅供求关系已然相当紧张,此时再片面减少有效供应量,必然破坏市场的脆弱平衡,导致房价的剧烈震荡,不是暴涨就是暴跌。

还有一种说法称,6月3日发出的《国务院办公厅关于加强和培育住房租赁市场的意见》提出,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地用途调整为居住用地,水、电、气执行民用标准——北京市有些行政区拟对商住项目施行限购,是不是为了与此对接,以便让商住项目改为租赁住房?

但攸克君认为此想法太过理想化。开发商拿地时,是按照目标土地可建成公寓出售来回收成本,有关部门对此也是心知肚明并默认的;如果中途让它们改出售为出租,这些项目恐怕100年也收不回成本。其引发的市场效应同上。

攸克君的建议是,通州区之外的其他区,如果要对商住和商办项目限购,可以规定从新的土地出让开始,而已经出让的土地仍然执行原有规定。顺便说一句,北京市缓和市场供求关系的当务之急,是迅速加大土地供应量。

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