搞定前海价值900亿元土地的开发权 ,招商蛇口终成深圳“最大地主”

在华润与万科争论“深圳最好的两块地”如何注入之际,招商蛇口却通过与深圳市政府的合作,拿下了前海片区估值超过900亿土地的开发权。

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彭飞


去年底完成整合的招商蛇口(001979.SZ)终于迎来了深圳前海土地的确权。

6月18日,招商局集团正式与深圳前海管理局签署框架协议,双方将成立合资公司共同开发前海2.9平方公里的优质土地资源。其中前海开发投资控股有限公司与招商蛇口控股的平台公司,将分别代表深圳市和招商局集团的出资主体。双方各自持股50%,由招商局集团实现财务并表。

这一框架协议的签订,将是央企和地方政府首次合作进行区域运营,意味着招商局与深圳市政府延续数年的前海土地谈判工作正式收官,也是招商蛇口全面开启前海土地开发的重要标志。

双方纳入合作范围的土地,是以招商局集团原有前海湾物流园区3.9平方公里土地为基础,在扣除现状保留用地后,剩余的2.9平方公里土地。而招商蛇口去年底重组上市时其在前海拥有的土地使用权约为2.42平方公里。

在可供开发土地极为稀缺,又经历过去一年房价暴涨的深圳市场,前海土地的确权对招商蛇口而言意味着巨大的潜在价值,这些土地在去年其重组上市之际就被外界认为是最具价值的资源。

一个月前,招商蛇口董事长孙承铭曾表示,前海土地的谈判工作“到了收官阶段”,目标是今年上半年结束谈判,并签署相关协议。当时确定这批土地变性(工改商)的增值收益中,政府会占到六成,招商蛇口占四成。

孙承铭当时还透露,去年底前海土地在注入招商蛇口时的评估价值约为390亿元,但如今的估值已远超去年的水平,现在与政府谈判的估值是900多亿元,这些土地资源已成倍的增值。

这次最终签署的协议,招商蛇口不仅在土地增值分成方面比一个月前商谈的权益多了一成,同时在土地开发面积上也更为庞大。

去年底完成重组上市之际,招商蛇口曾给了资本市场一个足够的想象空间——它们会主导前海蛇口自贸区的开发建设,并且在该区域拥有大量土地储备。

随着如今前海土地完成最终确权的面积进一步扩大,招商蛇口在前海拥有的土储总建面会超过3月份时确定的500万-550万平方米,在加上位于蛇口太子湾邮轮母港约170万平建面的土地,招商蛇口俨然已成为深圳的最大“地主”。

这次前海土地确权之前,招商蛇口还曾通过央企间的整合获得了大量后备土地资源。已被整体并入招商局集团的中外运长航集团,在全国各大城市核心地段约有1300万平方米的工业仓储用地,这些土地资源未来也将由招商蛇口的开发利用。

如何将这些土地资源巨大的利润释放出来,将是招商蛇口今后需要向投资者兑现的承诺,毕竟这家新的央企巨无霸,虽然创下了中国资本市场诸多新纪录,但在过去半年依然未得到资本市场认可。

以致敬改革开发的股票代码重新上市以来,招商蛇口的股价却遭到了短期承压。6月17日其收盘价为14.34元/股,相比去年12月30日的开盘价23.9元/股已下跌四成,公司市值更是蒸发约755.6亿元,与最初接近2000亿的总市值已相去甚远。

招商蛇口这半年之所以不被市场认可,一方面是合并吸收完成后,虽然公司体量大幅增加,但重组概念用尽后已难以激起市场太大兴趣,同时前海土地确权一直悬而未决也影响了投资者预期。

但随着如今前海土地确权完成,合资公司成立后开发工作的启动,这一不利因素将减弱,招商蛇口在前海和蛇口的土地资源建设利润会加快释放出来。目前,招商蛇口在前海片区进行开发的首个项目前海自由贸易中心一期已经在建设中。

在去年底完成重大重组后,招商蛇口重新确定了三大主营业务:园区开发与经营、社区开发与运营以及邮轮产业建设与运营。但在短期内,传统房地产开发业务仍将占据高比例,同时也将是其未来三年内最重要的利润贡献板块,资本市场的重新认可也尚需时日。

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