国企为什么还敢拿地王?

听说央企被约谈了,他们心虽不甘,却也无奈,但地王潮真的就此退潮了吗?

guoqidiwang

欧阳捷


做任何一件事情,首先是要有意愿,其次是机会,最后是能力。

为什么国企要抢地王呢?

首先国企也是有发展意愿的, 国企也有KPI考核,同时国企还不能做亏本的买卖,不然就是国有资产流失,那罪责可就大了,就可能与腐败、渎职挂上钩。拿地王虽然激进了点,但土地总是值钱的,虽然是纸面财富,在账面上却是净资产,只要土地市场不缩水,国有资产就不会减值。如果一半用自有资金、一半用借款拿地王,负债率也只有50% 。

不过即使减值了也没什么,反正土地还在,最多是国有资产“损失”但不是“流失”,没太大责任的,就像银行把钱贷给国有企业最后成为不良资产收不回来,也没有太大的责任。如果房地产市场不好,就慢慢放着,等着市场周期性回暖。如果房地产市场上升,那就更没问题了,就像过去的地王一样最终都被解套了。

其次,现在正是房地产市场最好的、也是最后的机遇期,如果经济结构调整完成、经济成功转型,房地产这根拐杖就可以放到一边了。那个时候,房地产就很难享受政策刺激的红利了。

同时,国家对国企的支持力度也是空前的,国资委撮合央企地产大鳄合并变成世界巨无霸,可主要的房地产业务还是在中国大陆,在房地产这样的充分竞争性领域,“国进民退”在今年的土地市场上表现得极为充分,今年以来,全国各城市冒出了100多块土地楼面地价溢价率超过100%的地王,其中50%以上被国企和央企抢得,甚至全年销售额不足百亿的房企也抢了百亿地王。

所以,我们看到,今年1-5月份全国固定资产投资18.8万亿元,同比增长9.6%,其中国有控股投资6.5亿元,增长23.3%,民间投资11.6亿元,增长仅为3.9%,回落1.3个百分点。当然,房地产不是唯一的“国进民退”的行业。

最后,拿地王也要有能力,不光是有多的钱,还要有便宜的钱。当然钱不一定是自己的,借来的钱足够多、足够便宜也是可以的,财务成本不高,有的企业融资成本甚至低于CPI,相当于没成本的钱,拿了地王放几年都没关系,最终房价还是会涨上去的,现在是大水漫灌,钱不值钱,资产就变得更加值钱,更何况热点一二线城市比房子还稀缺的土地呢。

6月2日,国家发改委、国土资源部等9部委专门发文强调:“用地供需矛盾突出地区,要严格设定城乡建设用地总量控制目标”,也就是说,在地王频出的热点一二线城市,更要严控土地供应,所以,热点一二线城市土地越来越稀缺,可以说土地拿一块少一块。未来热点一二线城市房企拼的不是专业能力,不是产品优势,不是管理水平,也不是服务体系,就只剩下拼土地了。

有人担心,拿地王的国企不一定有造楼王的能力,这就不用担心了,自己不能做,有的是等着排队谈代建、代售、代管的专业楼王开发商,不光是银行、供应商会找上门,甚至那些拿不到土地、自诩专业的开发商也只能排队跟在别人后面找地王谈合作,不然的话,要么退出一二线城市转而到三四线城市去混日子,要么就剩下退出房地产江湖一条路了,这些楼王制造商的专业武功再好,没米下锅还是要变成残废的。

不过,听说央企被约谈了,他们心虽不甘,却也无奈,但地王潮真的就此退潮了吗?

若果如此,央企退后,第二梯队立刻会顶上来,拿地的好时机又出现了。可以想见,第二梯队的地方国企和百强房企是不会放过这个望眼欲穿的好机会,他们会相对理性一些,但挡不住还有环顾窥伺、火中取栗的第三梯队,毕竟在京沪深和热点二线城市,大大小小的地块都有可能成为新的地王,而地王终究还是地王命,只不过没有了央企,加上地方政府的“调整”,溢价率或许没有表面看上去那么高了。

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