马光远:为什么房价涨幅与你的感受不同?

房价数据的真实不仅是公共政策决策的依据,亦是老百姓赖以决定自己购买行为的重要参考。笔者认为,目前中国房价统计制度本身的结构性残缺不容辩护,应该下大决心进行颠覆性的重构。

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马光远


2001年,著名经济学家阿克洛夫(他现在有一个著名的身份是美联储主席耶伦的丈夫)以一篇关于“柠檬市场”的论文摘取了2001年的诺贝尔经济学奖,并与其他两位经济学家一起奠定了“非对称信息学”的基础。“柠檬市场”的特点是信息不对称,在市场里面,卖方对产品的质量拥有比买方更多的信息,最典型的是旧车市场。

其实,在中国,典型的“柠檬市场”除了二手车,还有中国房地产市场。笔者一直认为,中国房地产市场最大的乱象是信息的不对称和信息的封闭。无 论是政府供地的数据、房价变动的数据、开发商的房源数据,以及中国究竟有多少房子的基础数据,都是一笔糊涂账。研究中国房地产,最大的痛苦就是数据的混乱 不堪,以及数据的高度垄断。比如,北京究竟有多少房子,至今没统计出来;在北京供居民居住的土地总共需要多少,缺口有多大,相关部门从来都没有提供相应的 数据。

信息的缺失和不对称,造成了中国房地产市场的各种混乱。在开发商和地方政府垄断信息的情况下,购房者只能在他们选择性公布的信息面前翩翩起舞。根据我这么多年的研究,我认为中国房地产市场的信息乱象是全方位的:

规划信息不透明

首先,从源头上说,有关房地产规划的信息不透明。城市如何规划,某个具体地段的详细规划方案,一般民众遑论参与决策,就连事后连知情权都做不到。民众看到的是规划不断地改,换一任领导,改一次规划,拆一片地方,这是中国建筑物寿命超短的主要制度因素之一。

供地信息不透明

其次,政府的供地等信息不透明。政府的年度建设计划、保障性住房的建设计划、土地出让年度计划,要么残缺,要么根本不公布。一般情况下,国土部公布土地供应计划时,只会公布个大数,具体的地块如何分布,依然不透明,每个城市的供地计划如何,依然是一笔糊涂账。

开发商信息垄断

第三,开发商是市场信息的最大垄断者。开发商在取得某一特定区域的开发权后,事实上就成为了这一局部地区在特定时期的唯一产品提供者。利用信息的不对称 分期滚动开发、炒作概念、提高房价、捂盘惜售等情况比较普遍,导致房地产市场完全成为一个信息很不透明的“柠檬市场”,开发商有绝对的定价权。

指标混乱,数据失真

第四,房价统计指标混乱,统计数据大量失真。1998年房改以来,中国房地产市场一直缺乏权威的房价统计指标。在开发商和地方政府的垄断下,学术、科研机构的数据来源有限,而一些机构自己编的指数不仅权威性不强,反而会通过操纵信息指标达到自己的商业目的。

在国家统计局房价统计方法改革之前,统计局的基础数据大多来自开发商以及地方国土和住建部门自己报的数据。他们在报数据的时候,完全根据市场的冷暖来选 择报对开发商最有利的数据。以致于在2009年房价大涨的情况下,统计局居然统计出中国的房价涨幅只有1.5%的笑话。

其实,在改革统计方式和样本选择方法之前,统计局70个大中城市的房价数据公信力可谓一塌糊涂。数据与数据之前互相矛盾,乌龙百出。举个例子:

2006年3月21日,国家发改委、国家统计局发布了70个大中城市房屋销售价格指数:

指出1~2月,北京新建商品住房同质楼盘销售价格分别比去年同期上涨了8.4%和7.3%。

而3月22日,北京市建委和市统计局等部门联合向社会发布的北京市2006年1~2月房地产市场运行情况:

却指出北京市商品住宅预售交易平均价格为6776元∕平方米,同比上涨了997元∕平方米,1~2月,全市商品住宅预售交易价同比上涨17.3%。

7.3%和17.3%,两个相去甚远的数据同时出现,这在业内引起了轩然大波。

在政府垄断了土地供应,开发商垄断了房价的真实信息的情况下,整个房地产市场就成了一个信息的“铁幕”,民众只能在各种真伪不分的信息的指挥下翩翩起舞,形成了对国民财富的最大的掠夺。因此,解决房地产市场的信息乱象,确为当务之急。

其实,从各国来看,房地产市场都或多或少存在着信息的不对称和垄断问题,基于此,各国都致力于建立一个强制的信息披露系统。中国相关部门也一直三令五申要建立信息披露制度,但迄今为止,连一个权威的房价统计指标都没有,这是中国房地产市场最薄弱的环节之一。

应该看到,房价数据的真实不仅是公共政策决策的依据,亦是老百姓赖以决定自己购买行为的重要参考。笔者认为,目前中国房价统计制度本身的结构性残缺不容辩护,应该下大决心进行颠覆性的重构:

首先,在数据的采集上,统计人员必须亲自去采集,而不是等着开发企业自报,根子上杜绝数据造假;

其次,应该分类、分地区建立不同的房价统计指标。比如,对于住宅和写字楼应该分开统计,对政策性住房和商品房应该分开统计,对市中心的房价应该和郊区的分开统计;

第三,应该建立不同区域的环比的指标;

第四,应该建立中国的房价指数,这是国际上通行的房价统计工具,不明白为什么我们迟迟不建立;

最后,应该将一些关键的基础数据对科研机构等公开,鼓励科研机构建立自己的数据体系,形成“影子数据”,以考评国家统计数据的真实性和公信力。

文末彩蛋

关于统计数据的经典语录:

1、经济统计数据就像比基尼,暴露出来的那部分固然重要,没有暴露出来的才真正要命;

2、世界上有三种谎言:一是谎言,二是可耻的谎言,三是统计数字。

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