因城施策又一次不敌供求规律

接下来政府要在去库存、控房价上进一步取得效果,关键还是在于调节供应!

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丁祖昱


今年3月份两会前后,地方层面出现了新一轮调控潮,其中多数省市为宽松性政策,如沈阳、宁波加强公积金贷款支持力度,南昌、成都响应国家号召降契税,海口、宁波加强货币化安置等,也有少部分城市政策收紧,如上海、深圳的限购升级。

考虑到企业推盘节奏,政策成效一般会在两到三个月的时间内显现出来,因此站在6月末这个时点上,也是时候来看看这些政策的实施效果了。

1、宽松性政策成效显著。在 CRIC监测的重点城市中,4月份以来此类城市库存压力均显著下降,5月末平均消化周期仅为8个月,较3月末减少了59%。如成都、宁波、海口库存面积均 快速消减,短短两个月内去库存比例均超过20%;杭州表现更为突出,5月末消化周期只有4.3个月,再这样下去,都要进入政策收紧城市行列了。

2、限制性政策的收效差异较大。从 数据指标来看,深圳变化最大,消化周期由3月末的9个月骤增至16.5个月,近两月成交量跌破50万平方米以上的高位,连续两个月在30万平方米左右徘 徊,重回2014年的成交低点。上海、苏州、合肥近期成交量也有所下滑,5月份成交量均不及2015年同期。不过由于库存总量持续回落,大多数城市消化周 期还是不涨反跌。按5月末消化周期低到高排序,这些出台限制性政策的城市,占去了前7位中的5个。这也验证了一个观点,“只有市场火爆才会出台限制性政策,但出台限制性政策不一定能改变市场格局。”

3、房价都在持续上涨。出 台限制性政策的城市房价并没有出现下跌,即便是成交量下滑最为明显的深圳,房价也较3月末上涨了4%,而房价上涨速度最快的苏州,甚至较3月末上涨了 10%,同期增速仅次于今年政策面保持稳定的厦门。出台宽松性政策的城市房价也没有明显上升,除杭州外,房价涨幅都不高于3%。由此来看,政策在短期内对房价影响力度有限。

4、出台限制性政策后,土地市场依旧火爆。部分热点城市调控虽有收紧,其中苏州、南京更是出台了土拍“限价熔断令”,但这些城市依旧地王频出,溢价翻番屡见不鲜。上半年全国共拍出169幅“三高”地块,这六座调控收紧城市即有92幅,占比超过半数。2015年以来这些城市地价上升速度远高于房价,并在今年以来出现了加速上升的状况,给房价带来了明显的比价效应,也是房价不跌反涨重要动因之一。 

从深层次来讲,政策是市场景气变化的外在诱因,重点还是要看本身的供求状况。光有政策而没有供求在量上的配合,政策效果也会大打折扣,特别是供应影响特别明显。如南京、合肥,二季度市场依然供不应求,房价也在持续快速上涨;而沈阳成交量仍未出现实质性突破,以致去库存效果不彰。

从政策角度来说,目前政府能做的基本都做到位了,接下来要在去库存、控房价上进一步取得效果,关键还是在于调节供应:不管是调整新房上市量,还是调整土地的供应节奏和结构,都应当是目前重中之重!

(原标题为:周二市场说 | “因城施策”又一次不敌供求规律)

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